看了几组数据,2020年的楼市要尴尬了!-【移投策】
看了几组数据,2020年的楼市要尴尬了!-看了几组数据,2020年的楼市要尴尬了!-【移投策】

看了几组数据,2020年的楼市要尴尬了!

条评论 1274

2019-12-11

年底了,很多机构都开始预测2020年的经济形势,包括年底中央经济工作会议会说什么?

但美好的预期没有来,今天(12月10日)公布的一组数据却让人很揪心:春天天的美好,也要先熬过这个冬天。

国家统计局公布了11月的居民消费价格(CPI)达到了4.5%,创下了自2012年1月以来的新高,而11月份PPI走势比上个月好点,但依旧处于负的1.3%。

前者说明物价在涨,后者说明实业很困难,而加在一起是经济学中最难对付的:滞涨。

CPI到达4.5%,给大家最大的感受不是钱毛了,而是物价太贵了,但只是二师兄惹的祸吗?

按照统计局的解读,4.5%的CPI涨幅里,畜肉类价格上涨74.5%,影响CPI上涨约3.27个百分点,其中猪肉价格上涨110.2%,影响CPI上涨约2.64个百分点。

猪肉是受到非洲猪瘟、贸易摩擦、一些地方政府对养猪行业过分干预等一系列因素影响,那同期上涨的牛、羊、鸡肉的价格又是也要怪“二师兄”。

如果关注大宗商品期货市场,基本上所有农副产品都在上涨,没涨的只有苹果和玉米,这些可有可无的农产品。

在12月6日举行的研究2020年经济工作的重要会议,根本没有提及物价问题。

不是不提是没法提,总不能现在去求着美国卖便宜的农产品和猪肉吧,而对其他国家我们基本上已经是零关税进口。同样没提的还有房地产,这是最后的底牌,当然不能现在打出来。

不提还有一个问题就是涉及到是否“加息”的问题。

CPI是4.5%,而存款当前1年期定期存款的基准利率是1.5%,也就是存的钱会变毛,出现付利息,如此会引发大众的焦虑,将钱从银行里拿出来转投其他理财产品。

面对CPI如果持续走高,央行通常会采取加息的举措,或提高存款准备金率,或者缩表等减少流动性的举措,反之则会降息。

而今年下半年利率是下调,甚至有学者预测,2020年货币政策比2019年宽松,降准降息都会有。

显然,高企的CPI让整个降息降准的过程变得异常的困难,对实业也有不利影响。

上图是11月份PPI走势,显示同比有所反弹,这是一个好的现象,但依旧是负增长,只是情况会好一点。

至于年底经济会不会好转,现在只能期待,没法预测。

对于房地产,很多人都期待年底的年底中央经济工作会议,肯定会有提,只是多少,和怎么个提法的问题。

但恐怕结果也不会太乐观,原因先看一组关于房地产的数据:

10月17日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》,报告显示:2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。

如果我们把买房的目的按刚需、改善和投资分别统计,就会得到过去十年三者直接的变化:

刚需:从69.7%降至15.1%;

改善:从10.8%升至26.7%;

投资:从19.6%升至58.2%。

根据该中心发布的《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》显示:2013年-2019年8月,我国个人房贷余额从9万亿大涨至25.8万亿,年均增速达23.4%,其中,首套房贷增速15.8%,多套房贷增速32%。

2018年,我国家庭在多套房上的贷款占比已经高达65.9%,超过了首套房。

也就是去年银行2/3的钱是给投资拿去投资第二套以上的住房,85%的购房者都不是刚需。

更为关键的是,存量房贷中47.1%是用在空置房里,等于有钱人借银行的钱变成了房产存起来了。

根据贝壳研究院发布的数据:上海市住宅总量有780万套,其中大约有290万套是用于出租的。也就是上海有37%的住房不是自住,而且被用来投资的。

上海的房子不愁租,那其他城市呢,即便是找不到租客,也情愿把房子空起来,要不然呢?哪还有比房产更稳定、更保值的资产呢!

你可以设想一下,如果年底再次刺激房市,或者放开限购会如何?

那85%的投资者会迅速地跳出去抢15%刚需购房者的份额,而在这个过程中,只会再提高购房的门槛。

如果不信放开会给刚需者提供机会,那么,不妨看看深圳市场。

光棍节那天,深圳提高了普通住房标准,政策一经公布,房价立刻反弹。其中,有一半的二手房源涨幅在0%-5%,另一半涨幅在5%-10%,5%刚好是普通住房标准提高后,节省下来的增值税。

等于,房东把政策红利全部吃了,甚至,有房东不惜毁约也要涨价。试问,其他城市还有必要提高豪宅税的标准吗,还不如政府多收点税更实在。

其次这个冬天,深圳的豪宅,特别是前海的豪宅卖得特别的火,相反的一般住宅无论从成交量还是去化率来说都不高,而这种豪宅一般也不是给刚需甚至改善型住房准备的。

豪宅被秒杀更说明,现在买房是投资,那放开来只会造成房源更紧张。

易纲行长在《求是》的文章中提出“加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”,因此,明年地产市场基本还是维持“房住不炒的定位,因城施策,分类指导”,而对房企的融资或金融监控才是政府的关注点。

最好的方式,不是作为,反而是不作为,让房价阴跌,才是最好的选择。大跌,只会让政府救市,阴跌,让投资者不敢入市,让更多人理性入市。

和我们国家相比,现在的东南亚就像是二十年前的中国,到处充满着商机。

与其他地区经济疲软不同,整个东南亚的经济处于高速成长期。国际货币基金组织认为2019年全球经济增速前十位的经济体中有5个位于亚洲,其中就包括柬埔寨。柬埔寨以近乎于7%的GDP增速,在全球遥遥领先。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中,如今柬埔寨已达1650万人,人口结构年轻,75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。

在如此供需矛盾巨大的情况下,据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

短时间内,金边的人多房少的矛盾是不能解决的,这就决定了金边房产还有很大的发展空间。

金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市,与其投资国内房产,不如放眼全球寻找更好的投资。

 

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君

所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2019      沪ICP备18013213号

查看对话