任志强最新演讲,满满的干货把房价的问题都说清楚了 -任志强最新演讲,满满的干货把房价的问题都说清楚了 -【移投策】

任志强最新演讲,满满的干货把房价的问题都说清楚了

条评论 527

2017-09-20

每次听任志强讲房地产都有一种心被撕裂的感觉,这个房价,实在太高。

但是历史一次次有重复证明着,目前的房价还很低,买房要趁现在。

我们羡慕嫉妒恨地看着那些买了房的人,但,始终我们要搞清楚why?

这一次,还是听听死多头任志强讲讲到底中国房价会涨,为什么一直涨,将来的事先不管,先把现在的事情过去的事情搞清楚吧!

有请多方:原北京市华远集团股份有限公司董事长、天津华远浩利投资股份有限公司董事长、阿拉善C生态协会第五任会长任志强先生。

任志强:是拿这个东西,是吗?这个刚才说了纪律啊,我看你们好几个人都举着东西在这录,录毛大庆,录毛大庆可以,录我的时候别录我人,然后录完声音你就说是毛大庆讲的,这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛,你们随便买,我也不要钱,这个观念你们也可以随便说,但是不可以说是任志强说的,也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行,好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。

让我讲房地产市场,所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化,市场里头有一个很重要的条件,叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢,我们从上小学的时候就开始知道,这个市场里有一个最简单的话,叫做客户是上帝,你看我们汪总把大家请来,你们是上帝,因为你们要给他钱,所以他要很认真的对待大家,给你们各种机会,让你们知道各种情况,对他产生信任。

如果客户是上帝,那就叫做市场经济。

企业家只有一个功能,就是把你的产品或你提供的服务进行交易,如果你的产品和服务不能进行交易,那就是失败者,就没有市场。

你看我们评世界500强,评的是什么?哪个企业的交易额最大,他就是第一强。就是当你能形成交易的时候,也可能暂时没有利润,但事后会产生利润,比如说阿里巴巴,比如说腾讯,刚一开始的时候,上市的时候,并不是说利润很高,比如说京东,可能还亏损,但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的,也不允许随便定价,所以严格的说起来,我们的市场不是一个完整的房地产市场。

很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘,你们太不相信共产党了。

中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象,如果我们说有政府信用,这就是政府信用。政府信用就是告诉你,如果你们出现大量的跌盘的时候,我不让你交易。既不能买,又不能卖,你往哪跌?

所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况,你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用,说日本都出现经济泡沫了,出现房地产泡沫了,在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样,每隔一年、每隔一段时间,每到出现问题的时候就给你调控。

日本敢调控吗,美国敢调控吗?不敢。只有中国政府敢,最典型的就是什么呢,最近我们出台了一些政策,告诉你如果你在境外投资这个投资那个,不给你钱,一分都不给你。

这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为,如果你这种经济行为可以随时被终止的话,他怎么会出现问题呢,出现不了,没钱啦,对吧。

所以王健林就赶紧得卖,他得还账啊。

另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求,我这有需求,我就可以配置。但是中国我们看看,现在的情况是,如果钢材的产量过高了,把民营的先砍了。

就是马克思说的资本家比较坏,他会把牛奶倒掉一部分,也不给穷人喝,然后把剩余的牛奶涨价。

在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉,然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下,怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。

我们还得叫他房地产市场,因为他还有一部分交易,虽然你没有定价权了,比如说政府给你定价,那么陈总在这呢,他代理了很多项目,前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目,说是十二万块钱,结果秒杀。

什么是秒杀呢,就是一秒钟就卖完了。

因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。

什么意思?北京八月初批了三个项目,每个项目大约都是九万多块一平米,买的人多的不得了,大家拼命去抢。为什么抢呢,说九万多块钱真贵呀,错了,原来那项目准备卖十四万块钱啊,现在政府给你压价压了好几万了,你还不赶紧买。

所以那三个项目一天时间就抢光了。

上海采取了个政策,上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀,摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西,你要赶紧去抢。你要不先抢的话,你连摇号的资格都没有,摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号,你不摇号没位置,不给你牌,你想买也买不着。

所以一旦出现摇号这个政策时,我想这个城市一定是供不应求,一定是大家急着买,而没有东西卖了,所以才需要摇号,十个人摇一个号只能有一个人买。

我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了,所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势,因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。

第一个先说说影响市场的因素是什么。

通常来说呢有四大因素,一个是国家的基本制度。

决定市场的基本制度是什么?

前边我们说要进行市场资源的自由配置,但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。

我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化,所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响,但是不是完全受影响呢,不完全是。

我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。

你们可以看看我们五四宪法,五四宪法土地是私有化,但是到了七零宪法,就是九大以后的宪法,把它改了,改成土地不完全私有化,真正实际上是八二年宪法的第四次修改,把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时,我们就不能想像充分市场一样可以自由配置,配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。

第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的,但是户籍制度改变了吗?没有改变。

你们说现在有租售同权允许上户口,可是你们别搞错了,还有附加条件呢,符合条件的允许上户口,如果不符合条件,你想上个上海户口行吗?没门。

就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化,你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起,为什么这两个东西连在一起呢,因为城市的土地有城市的户籍,农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地,如果宅基地和承包地不能交换,那他就没有进城资本,然后城市土地就受限,这两者之间就没法进行交换。

在世界上城镇化发展的过程中,有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢,是小城市往大城市跑,我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑,我们没有,为什么我们没有第三个阶段呢,因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇,不行。

比尔盖茨可以,他可以把硅谷变成他的小镇,一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里,所以才有了第四个部分,叫城市圈或叫城市群。

但中国为什么没有呢,因为土地不私有化,你不能转移,因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置,那么大家为什么要到城市买房呢,道理很简单,因为公共资源都在城市,学校啊,教育啊,医疗啊,所以才有学区房啊等等其他说法。

那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化,这是两个定式。这两个定式不改变的时候,我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。

第三个是金融制度,金融制度就是我们在座的诺亚,诺亚是干什么呢?就是不买房子,但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。

我不知道这句话大家听懂没有,为什么在大多数国家里头没有人去炒房子,英国啊美国啊发达国家都是这样,为什么,因为他有基金,这个金融制度里头,他有一种基金可以像诺亚基金一样,就是你买不起房子,比如付不起百分之三十的首付,我只有百分之二十或百分之十的钱,你买诺亚基金,在国外你用这种基金,他就可以分享,结果就变成买了房子的发了财,没买房子的发不了财,但是如果有这种金融制度的话,就是所有人都可以共同分享。

因为在城市化的过程中,一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得,别人买了房子别人获得了。

所以基金在世界国家大部分都是免税的,还有一种比较低的成本,告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益,但是你不用冒险或专门去买房子,那就不会形成单独房子的炒作权。

中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金,但是从08年到现在,我们还没有看到一个真正的房产基金出现。

变相的有几家做了试点,但是没有,换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此,同样一个公司的两个人,可能一个人买了房子发了财了,另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行股票交易的这种方式的话,你不用担心房子卖不卖的出去,你也不用担心价格转换,因为他可以长期使用,于是用股票交易的方式转换你的基金就够了,所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。

后边一个就是社会租赁问题,大家现在都在说社会租赁化,比如说租售同权大家很感兴趣,我就想问一句租的房子在哪?是万科盖,万科能盖多少?

如果我们没有地价问题的优惠,上海有啊,在上海租房很便宜,大概6000多块钱,比商品房便宜多,但是占多少呢,我想在上海的总的住房比例里头,占十万分之一都不到,大概就这么个比例,所以你要想租到那套房子麻烦了。

所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式,去减免地价的方式去建立,才有可能。

第二就是税收,税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的,大概只有百分之四十六左右。

为什么?因为他们租赁住房最多。

但是为什么他租赁住房多呢,因为租赁住房可以享受免税。

如果你有房子空着不住,超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社,由合作社进行社会租赁给你享受免税,所以他们租房收益率就会大大提高。

而中国因为没有免税,现在有一些降低税率,但是还没有免税,所以呢社会租赁的价格很高。

如果没有大量的社会租赁房的存在,你不买房子怎么办呢?

现在我们得问问你想租赁,租售同权的房源从哪来?冯仑讲了个笑话,我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的,那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了,换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗,这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。

如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁,比如说德国的社会合作社里头呢,70%多的是私人住房,政府提供的住房有11%,另外一部分是社会机构,比如说诺亚基金这种,我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊,就成了个大问题了,中国在前50年的时间里,基本上是社会分配的,租赁化,但它解决问题了吗?没解决。

说一个最简单的数据,上海,你们知道上海有多少商品房吗,上海现在2400多万人口,大概2.58个人一户,约有9000多万户,将近1000万户吧。

商品房占多少,我们假定近五年每年30万套销售额,150万,再往前5年,每年20万套,100万,那就250万套,再往前10年那,大概平均一年10万套,350万套,占上海总人口数的多少呢,大概不到40%,就全国来说,也不到40%,所以别以为商品房已经占领了市场。

我们有55年的分配历史,就是到98年是五十年,后来的福利分房又延续了四五年,到03年福利分房才基本上彻底结束,就等于55年的分配历史。

你们想想有多少房子?

因此商品房在社会租赁中只是少数,很多人跟我说,我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了,你们说的对,为什么?你是按商品房房价去算的,租金回报率很低。

但是你按房改房算资金回报率多少呢,大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米,扣去工龄,还剩750块钱一平米,60平米,四万二买了一套房子,一个月租金6000块。

换句话说一年可以收回房子的全部成本还多,150倍。

那你想想租金多少啊,就是因为我们有55年的分配史,那些房子把租金房价拉低了,所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了,但是这个租金回报率真的很低吗,也没有那么低,为什么?你只付了30%的首付,后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱,你们按今天计算,再往十年倒退,十年以前的一块钱在今天值多少钱呢,两毛三分钱,你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖,20年以后你只花两毛三分钱就够,加上利息不到五毛钱,你还赚了,所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样,很低很低的。

由于这种情况,社会租赁化如果不能确立的话,我们的市场建不了长效机制,也不会发生真正的改变。

那么我们说说土地,这个数据呢是土地局公布的数据。

你们可以看看今年我们住宅价格的上涨,住宅价格连续上涨,由5900上到6200,这是平均数情况,涨的快不快,还在继续上涨。

所以说今年是中国房价历史上最高的一年,因为土地价格也在不断上涨,那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢?

但是我们看到的土地增长,你们要做一点分析,什么分析呢,开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长,增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积,这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价,而是指住宅的房价。它是恶化的,并没有得到改善。

不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势,21到18,19也是一个下降趋势?是的。

自我们调控政策出台以后,基本上出现了一个下降趋势。

说句心里话20太多了,要是都这么呼呼的涨谁也受不了。

幸亏我们有个聪明的中央政府,告诉我们不能这么涨了,得压着点。现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价,涨幅不得超过百分之二,这是指限的城市,没限的那些三四线城市,你爱涨多少涨多少、影响也不大。

但是限的城市基本是这样一个原则,所以控制在百分之二的涨幅左右,涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿,差一点点,是历史上最高峰。

销售面积也是历史上最高峰,那么今年我就算,7月份以后每个月下降了两个点,二七一十四,还剩五个月,每个月平均下降两个点的话,我们还有百分之四的增长,即使我们还剩百分之零点五的增长,也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。

去年本身就是大丰收,暴涨,但是今年能保持百分之零点几的增长,也告诉你是增长,你也不能说他不好了。毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二,那么涨幅可能还会保留更多一点,因为我们还剩五个月,二五十个点,按面积算还剩四个点,按销售额算的化还剩六个点。

所以我个人还是有信心认为,今年的房地产市场,仍然是历史上最好的一年,不管他是怎么的调控,它还是最好的一年。

那么把它的相关数据做一下对比,从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个竣工面积很低很低,而销售面积很高很高,这中间差是什么,这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。你们不要以为在建的房子都是没卖的房子,我不说没有还有一部分。从历史上看,你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看,也就是说在局部的地区和时间里头,红线是高于绿线的,这是产生和增加库存的,而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。

那么我们看看今年的个贷,大家都担心的是个贷会不会形成风险,我说不会,我当上银行行长也会这么说,中国的个贷没风险,你们不要听那些专家们乱评价,说中国的个贷有多少

中国的个贷总量很大,分三类。

第一类是一手房,大概只有百分之二十二的占比,换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。

第二类是二手房,大概百分之四十几,也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系,所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。

第三类是有风险的,虽然是以房子抵押信贷的,但是这钱没有买房子,这钱比如说用于干工业,但是小资本家是用住房作为抵押去的。

很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头,错了,它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了,这一部分占的比例很大,大概约有五六万亿。这一部分是有风险的,但是它和房地产没关系。

我们再看看今年的价格。

绝对价格和去年同期五月份相比,增长了5.4% 。

我们再看每个城市之间。

大家别以为那条蓝线是下降趋势,他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降,你们千万不要搞错了,我们所有公布的住房价格数据,都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十,现在增百分之八了,还是增啊,所以不等于绝对额下降。

但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的,为什么?在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的,但是为什么前头是正增长呢?是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。

这个货币化拆迁占了销售额多少呢?大约占了百分之二十多。

这部分多少呢?大概开行是六千个亿,地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续,到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上,他还会继续增加,但它多数是在三四线城市。

所以我们看到到位资金减速,这个国房景气指数是上升的,就是因为销售问题。这个数据告诉大家,哪个地区增长是最快的。

我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长,那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢?因为东三省太差了,叫做投资不过山海关。我们再看看涨幅,商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。

如果后者大于前者,就是价格增长的比例,每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道,房价是在持续上涨而不是在下降的。

那么我们更重要的一个,就是一手房向二手房转移的速度在加速,这里可以看到,各个城市之间二手房交易量是多少呢,大概相当于挂牌量的百分之九十,最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了,挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的,而且总量很大。

从北京来说,这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到,很多人都说把商品房把价格拉高,把贫富差距拉大了。

我告诉你错了,央改房已购公房都是房改房,这些房改房是占比例第二的,而房改房都是因为房价上涨发了财的,所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了,而是因此变富了

这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数,什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数,而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。

那么我们还可以看到,这个从价格上来说,低价格的占多数、高价格的占少数,为什么低价格的占多数呢?就是还是刚需占多数啊,真实需求占多数啊。那么我们还可以看看,从按揭的比例上看,真正买二手房的比例很高,就是付款比例很高,为什么?就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子,或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资,那个钱来自卖房子的钱。

因此我们现在的特点特点是逆向调控。人向大城市集中的时候我们地向小城市减,然后造成结果就是好的压坏的救,我们看看钢材是不是这样,铝材是不是这样,所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点,不仅仅是在房地产。

那么我们还可以看到,房地产最危险的就是现金流能不能扛得住,我们希望最好的情况就是低潮买地,高潮卖房子。但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子,高潮的时候去买地,那你就惨了。

因此我们希望真正实现市场化,第一个是土地问题,不改变土地政策难以实现长效机制,什么都是白搭,第二个是如果户籍制度不改,税收制度不改变,我们很难实现真正的市场化。


所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2018      沪ICP备18013213号

查看对话