移民加拿大 买房时你要留意这几个金融坑!-移民加拿大 买房时你要留意这几个金融坑!-【移投策】

移民加拿大 买房时你要留意这几个金融坑!

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2017-09-21

移民来到加拿大后,买房、买车、买包包三件要事做完后,把剩余资金往银行存款一放,就不再理它了。结果,当然就是错、错、错!

据央行统计,即使加拿大最近20年平均通胀率低至1.84%,但20年后的货币也已经累计贬值了44.09%!也就是说,1997年花100元能买到的东西,到2017年需要花144元才能买到!

更重要的是,加拿大官方CPI成份是不包括房地产、石油和小麦这三个行业数据的!而近年来温哥华等几个大城市房产价格大幅上涨, 导致综合物价涨幅远高于官方公布的CPI值。

近期加拿大央行已开启了加息通道,近十年来该利率平均是4.41%!假设利率从目前水平提高到4.41%,100万贷款的年还款额将增加近万元!

理财“潜规则”之一:藏在房贷里的三个秘密


*房贷的第一个秘密*——复利方式计息。

许多人不知道,加拿大的传统房贷是按每半年复利一次的方式计算利息。单利与复利计息差异巨大。

举个简单的例子,假如有一笔100万元的贷款,年利率是5%,25年期,本金在最后一次性还清。

如果按单利计算,25年累计要还的利息为125万;

而如果按半年复利一次计算,在不分期摊还本金的情况下,25年累计要还的利息为243.71万,

比单利计算高出近一倍!

复利的威力在时间的作用下十分惊人。假如我们以1为基数,每天让它递增1%,365天后将得到37.8;反之,如果以1为基数,每天让它递减1%,365天后将只剩下0.03。

因此,房贷利率的高低十分重要,在各银行间进行比较选择,以及在某一段时期内选择固定还是灵活利率等都需要慎重考虑。

*房贷的第二个秘密*——提前还清房贷有诀窍。

看其中两个简单易行的办法:

第一个办法是加快还款频率。还是以100万房贷为例,如果选25年还款期、按月还款,每月要付5484.81元,而如果改为每半个月付一次(2,742.41元,月付总额不变),则还款周期缩短为21年9个月,可以提前3年3个月还清贷款。

第二个办法是每月还贷额只要稍微增加一点,长期将节省一大笔利息。例如,一笔30万的房贷,25年付清,利率6%,每月应付按揭款1,919.42元,利息总额为275,293.56元;而你只需要将每月还款凑为整数2000元,利息总额就减少到247,614.80元,总利息支出节省27,678.76元,也是不小的一笔收入呢!


*房贷的第三个秘密*获取可循环使用的信贷额度是家庭灵活理财的关键

在低息环境下,还本付息式的传统房贷每个月还款额的大部分是本金。以一笔年利率2.5%、25年期、100万元的房贷为例,前10年还款计划如下:

可见,第1年还款里就有超过一半是还本金,第10年还的本金更是增加到了2/3。那么,如果只使用传统房贷进行还款,还入银行的大量本金将难以拿出来再使用,尤其是在移民收入不高、银行贷款日趋收紧的情况下,再融资出来的难度很大。这就使得大量资金日益沉淀在房子里,成为长期闲置资产,当有投资良机或突发情况出现时,无法为你所用。

因此,在房贷规划中加入可循环信贷额度(L.O.C),让还入的本金可随时提取使用,是家庭理财非常重要的一环!

 理财“潜规则”之二:善用不同类型收入的税负差异

加拿大的税制规则中,不同类别的收入适用不同的所得税率。以BC省2016年为例,各类收入的税率差异示例如下:

BC省2016年个人综合所得税边际税率示例表(部分)

从上表可见,不同收入水平下,工资和利息的边际税率都是最高,而资本增值和分红收入是最节税的。

资本增值收入只需要将盈利的50%计入收入缴税;收到合格的大企业红利时,由于在大企业层面已经缴纳了高达百分之二十几的企业所得税,当个人收入较低时,适用的边际税率甚至是负的(但没有退税)。

而如果存入银行定存GIC或投资债券等固定收益产品,利息收入(被动收入)将与工资收入一样,全额计入个人收入中缴纳所得税!

当然,也有一些收入是享受免税特殊待遇的,比如赠与、博彩中奖的奖金、保险理赔金等。

如果把资金放在具有储蓄投资功能的保单里,是否这部分投资收益也免税?答案是在税制允许的范围内全免税!

这就是目前加拿大税制规则给予保险产品的特殊待遇,为众多精明的投资人所推崇,甚至把分红保险当作自已的日常现金流银行使用。

理财“潜规则”之三:巧用“指定受益人”的神奇功能

众所周知,加拿大没有遗产税,但并不意味着人过世时不用交任何税费。对于遗产处理,加拿大主要有两项相关的税费政策:

一是过世者需要最后一次缴纳收入所得税。

当事人去世当年仍要进行纳税,最后一次申报收入的税单通常被称为“死亡税单”,因为其全部资产将当年被视同出售,有盈利的部分将按税法规定纳入“死亡税单”申报收入。可想而知,当过世的人一生累积的资产在同一天进行清算时,其财产增值部分往往是惊人的,可能面临沉重的税务负担。

案例:陈先生,59岁,唯一的孩子已成年。陈先生除了自住房外,二十年前还投资了一套别墅,原始投入资金为50万,假设该别墅市价年增长10%,现已增值至336万,在遗嘱中陈先生指定孩子为继承人。

假如现在陈先生突然意外离世,他的投资房将被税局视同按照去世当天的市场价格即336万卖出,将会产生资本增值286万,其中的50%143万将会被作去世当年的收入来交税。假设陈先生的边际税率为47.7%,这笔投资应交的税款为68.21万。因此,陈先生的孩子就面临一个不小的困境:到哪里去找68.21万资金代父亲缴清所得税呢?如果所得税没有缴清,房产就不能转到孩子名下,只能拍卖处理变现了。

二是遗嘱验证费(probate fee)。如果过世者立有遗嘱,继承人需要向法庭申请遗嘱验证,并缴交遗嘱验证费,其后才能合法地将资产移转至继承人名下。如BC省规定,遗产超过2.5万元以上,每100万元收1.4万验证费。

除了税费,更让家人心烦的是短则6-8个月、长则数年的冗长法庭验证流程,才能处理完遗产!然而,并非所有遗产都需要经过法庭验证流程!对于有明确“指定受益人”的投资项目,法律允许可以从遗嘱中扣除在外,不需要经过遗嘱验证就可以直接分配给指定受益人,避免了冗长的法庭验证流程和高额的验证费用。一个理想的家庭资产规划是将尽可能多的资产配置在有“指定受益人”的项目里,尽量减少列入遗嘱需要法庭验证的资产。

哪些投资项目属于明确有“指定受益人”的项目呢?

如何妥善安排好投资,以避免身后房子的相当大一部分价值留给了税务局而不是家人呢?可以加微信(ID: luoruwan)

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