香港是如何在20年里让房价翻4倍的!-香港是如何在20年里让房价翻4倍的!-【移投策】

香港是如何在20年里让房价翻4倍的!

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2017-09-25

赵国雄长实集团执行董事、在香港有“楼神”之称

赵国雄是李嘉诚最为倚重的大将之一,也是香港年薪极高的“打工皇帝,对香港楼市的长期预判的更是素来精准。

这份演讲也带来了香港房地产最新的非常全面非常翔实的信息,对于很多不了解香港的童鞋,实在是可以从这里学到很多。


香港房价超1997最高峰逾5成

下图来自中原城市指数,显示了:香港住宅价格6月再创新高,比1997年亚洲金融风暴之前的最高位升了54%,比2003年SARS期间最低位升了390%,自2008年全球金融危机以来升了177%,这次的上升周期已经持续了8年。

这个持续8年的上涨周期,是全球量化宽松的货币政策创造的。2008年之后,全球多国包括美国、日本、中国、欧洲及英国,均实行了量化宽松。从2008年到2015年,美联储买债规模达3.7万亿美元。2009-2012年,英国QE规模达5.5千亿美元。

同时,亚洲金融风暴以来19年间,相比于香港房价增长了3.9倍,香港银行存款的增长却达到了4.5倍,比房价更高。

因此,香港房价的增长,并不是资产的增长,而是市场钱太多,货币贬值。

并且,香港房价也很难控制上涨的趋势


影响香港楼市的四大因素

赵国雄分析香港楼价的变化,是围绕着这张图里展现出来的逻辑结构。

影响楼市的四大因素:经济表现(GDP、失业率、薪酬变动)、房屋供应量、利率走势预期、政府政策


经济表现:香港上半年失业率20年最低

这张图展示了过去20多年香港宏观经济的发展状态,整体上,香港经济没有想象的那么坏

看图说话:今年上半年香港GDP增长3.8%,创下过去6年最好的成绩,CPI也创下7年新低。同期,香港今年上半年的失业率,是亚洲金融风暴以来20年里的最低值

从右边两张图看,香港楼价和CPI是正相关,并且在SARS之后“奋起直追”。但楼价和失业率负相关,失业率创下历史新低,充分就业支持了用家的买楼需求。

这些是支撑香港楼价平稳的基本因素,是资金推动香港房价上涨之外的深层解释。

房屋供应量:实现供应目标有挑战

这张图讲的是香港在2016年之后的房屋供应计划,结论是:实现预期供应,存在一定挑战

长远房屋策略委员会于2016年建议:未来10年兴建46万个单位,其中公私营比例为6:4。即是,私人住宅每年要兴建18000套。

2017年2月公布的财政预算案,预期未来3-4年私人住宅供应量为94000套(年均超过18000套),但对于达到目标,仍存一定挑战。

挑战在于:转换土地为住宅用途的过程中,需解决政治争议;建筑工人不足,要和市场上其他进行中的大型建筑项目争夺建筑工人(这也能成为理由啊?);政府定期退出土地招标而补地价金额较高,开发商没有太大意愿进行冗长的农地转换住宅的过程;港铁要和政府就项目补地价金额达成共识。

右图显示了来自卖地+港铁+市建局的住宅供应计划,其中,2017-2018年一共计划建设21160套,但有难度。


利率走势:资金充裕,加息也不能推高按揭利率

这张图重点讲的是香港银行同业拆息(H)和按揭利率(P)的水平,市场充裕和低息环境的长期持续,带来了香港楼市的繁荣。

美元经过4次加息累积加息100个基点,但因为市场资金充裕,一个月港元银行同业拆息率较2015年底仅上升19个基点。现时,香港H=0.46%,P=5%

但按揭利率没有同步跟随。4月,渣打、中银、汇丰三大银行均调低按揭利率至H +128bp。

5月29日,渣打、中银及汇丰将其H按利率由H +1.3%提高至H +1.4%,P按利率则由P -2.85%(中银及汇丰)/ P -3.1%(渣打)(实际按揭利率2.15%),提高到P -3.0%(实际按揭利率2.25%)。

由于银行体系资金始终充裕,加上按揭业务竞争激烈,近日部分银行再度下调按揭利率至h+1.28%或更低。

简单讲:现在在香港买房子,按揭贷款的优惠利率大概是2.25%。比内地的便宜一倍多

因为基本面、资金充裕以及低息环境,导致了政府没有办法通过市场手段稳定好楼价,结果,就只好用辣招。下面梳理香港的房屋政策。


政府调控政策:八万五、孙九招、辣招

 97回归后,香港决定在房地产市场扮演一个活跃的主导角色,以全港市民七成住房自有率为目标,推出“八万五”政策。香港房地产由相对“市场供求主导”改变为“政策主导”。

1997年后,香港房地产经历了多个周期:亚洲金融风暴、SARS、全球金融危机等,经济陷入衰退而房地产一蹶不振。最高峰期,香港负资产单位超过11万个

为解决楼价持续下跌和住宅供应过多的问题,香港又落重手,推出了“孙九招”来大救市。土地供应方面由“卖地表”变为“勾地表”,土地供应主导权变相落入开发商手上

在商言商,开发商不会积极勾地。随后,土地供应不足导致住房供应严重短缺,加上良好的宏观因素及资金涌入,楼价不断破顶。

政府就在2010年起实施了一系列紧缩措施,干预楼市。但随后外围宏观情况不断改善,金融海啸、量化宽松接踵而来,楼价调节乏力。

备注一下,这里面也跟大家讲了“孙九招”的主要内容(香港搞房地产政策比较猛的两个猛男,一个董特首,一个孙明杨,都被骂得好惨)。2002年11月,时任房屋及规划地政局局长孙明扬为稳定楼市而推出的九项房屋政策:

1、取消拍卖土地,暂停勾地1年;

2、暂停两铁(地铁及九铁)房屋项目投标1年;

3、未来公屋兴建由需求主导,平均轮候时间不逾3年;

4、即时结束居屋计划(后改为无限期停建,就是这个被骂死了);

5、为低收入家庭及公屋居民提供新的免息贷款计划;

6、即时结束混合发展、私人参建居屋及房协资助自置居所计划;

7、终止出售公屋(租者置其屋)计划;

8、检讨租务条例,放宽业主收楼权;

9、取消内部认购限制,取消限购1个单位及2个车位限制。

 

政府的辣招,结果证明都没啥用!


政府出台的相关政策时间表:

2010年11月,特别印花税(SSD):三年内转售要交特别印花税(15%)

2012年10月,买家印花税(BSD):非本地居民买家额外印花税(15%)

2013年2月,双倍印花税(DSD):买家持有多过一套房要交双倍印花税(换楼买家有6个月宽限期)

2014年5月,放宽DSD,放宽至交易完成后6个月内卖出旧物业可获退还dsd

2015年2月,收紧贷款:700万楼价以上贷款不超过6成。

2016年11月,DSD2.0:有房者统一15%印花税,外地人买家课30%印花税。

2017年5月,收紧贷款:1、贷款超过1次,新贷款成数上限降1成。

2、针对主要收入来自香港以外地区的买家,要求银行降低月供/收入比1成(比如原来月供可以占收入的5成,现在只能占4成)。

3、新建住宅按揭风险权重下限由15%升到25%(说人话,就是最低首付,是不是比内地宽松多了?全世界的房地产都没有比我们首付更高的啊)。

整体看起来,香港的调控和内地的都差不多,不同的是,香港比内地更狠。要是在内地也学香港来这么几火,搞几回BSD、DSD,估计那是哀鸿遍野。

但是,凡是基于交易环节的课税,在供应严重不足的情况下,都会转嫁给买家。香港是不是这样?是。看它2010年以后的价格走势就明了了。


市场竞争:内地开发商攻陷香港,拿地超过4成

内地开发商开始要影响到香港的房价走势了,这是近几年的新情况,赵国雄也分析了。

香港2016年全年卖出的住宅用地中,超过4成(以建筑面积和金额计)为内地开发商吸纳较2012年的2%和2015%的15%,大幅上升。

这张图显示,从2012年到2016年这5年间,内地开发商在香港拿地面积占比从2%猛增到超过40%,拿地金额占比更是从5%左右猛增到超过50%。很快就要把香港开发商逼得没饭吃了。

李嘉诚去英国是不是也因为这个啊?

我8月份在海南参加博鳌房地产论坛时,包括陈启宗、单伟豹、施永青在内的香港地产人,对内地开发商那是怕得不得了。施永青说:面对内地开发商,香港开发商完全没有任何竞争力。

因为内地开发商为了卡位,少赚钱都敢干,香港开发商完全不敢。

内地开发商不计成本拿地,一定会推高香港的房价

虽然中央于7月对中资企业境外投资加强了监管,但预计内地开发商在香港投资住宅地产的兴趣持续不减。原因有几个:

人民币贬值趋势若持续,境外以美元计价的资产仍具吸引力。

香港土地价格近年猛涨,和内地一线城市剧烈的市场竞争比较下,仍在较可接受水平。

市场资金相对充裕,金管局实施新一轮管制后,开发商扔可以4成地价及8成建筑费做融资。

香港税制简单和税率低、融资成本平。

而对于香港的开发商,没有压力加快推盘。原因也有几个:

因为内地开发商高价买地,本地开发商未能大量补充土地,因而大多不急于清货。以及,本地开发商大多财务文件,收租组合亦有庞大现金流。

预期未来数年本地发展将继续审慎补充土地,并在推盘平衡“价/量”以维持合理回报。

开拓卖地以外如农地转换、旧楼重建等土地资源(被逼的啊)

加强收租物业组合。


香港房价今明年预测:楼价正负10%

主要趋势:

物业价格波幅预期:正负10%。

利率继续较低和稳定。

开发商将继续以灵活的定价策略和优惠的付款办法,令一手成交继续主导市场。

换楼需求释放预期,换楼市场转趋活跃。

解禁期房屋逐渐增加并且已有一定升幅,预期二手市场渐趋活跃

要看新特首的房屋政策,现在还不知道。

世通海外总结了“楼神”赵国雄的演讲,内地房地产市场的火爆已经把周边的东南亚市场都带火了,在东南亚市场随处可见中国建筑开放商和中国炒房团的身影。

而香港市场基本上是东南亚市场火爆的一个缩影。货币超发、热钱涌入、土地资源的相对有限、中资开发商的涌入-连李嘉诚都被逼远走海外。而且国外有更便宜的钱。

所以,对于那些希望追求资产保值,甚至升值的高收入人群来说,海外配置房地产已经是必不可少的了。

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