你知道你的美国房产该如何出租管理吗?-你知道你的美国房产该如何出租管理吗?-【移投策】

你知道你的美国房产该如何出租管理吗?

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2017-10-11

数年以来,美国成为备受国人青睐的国家。在海外资产配置的热潮中,机遇已经摆在眼前,但规避风险仍不能忽视,该怎样合理配置美国房地产,省心当房东成为购房者普遍关心的问题。



很多在美国买房的人只是单纯地进行投资,而不会出国居住或移民美国。身处国内,在美国购置的房产该如何管理呢?


以下三个问题是身在国内又不在美国常住的投资者最常问的问题:

投资人:我的房产在出租待售期间,我人在国内,怎么出租并管理?

海外莱福:为了使您的房产投资得到满意的回报,必须选择专业的管理人员来进行管理。

投资人:如果我的房产租不出去怎么办?

海外莱福:房产租不出去的问题很少发生的。就算有空档,也最多是一个星期,只要您的房租合理,就一定会很抢手。

投资人:如果自己无暇管理,需要雇佣专业的房产管理公司,花费大概是多少呢?

海外莱福:房产管理人的基本费用是租金的8-10%左右(各州不同,各城市也不同)。

美国政府允许海外投资者出租自己所购买的房产,从中获得收益。美国的租金回报率大约在7%~9%之间,而净利润是5%~6%,可谓是一笔稳定的投资回报。


对于投资美国房产的内地买家来说,房屋出租无非是两种方式,自己管理,或者委托给专业出租公司来管理


前者适合长期居住在美国的投资者;后者较为适合不长期居住在美国的投资者。



如果选择自己管理,虽然可以节省一些费用,但您必须要清楚的了解美国房地产租赁的条款。


而且房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址,以便他们有问题可以随时联系你;必须提供给租客一个紧急电话号码,他们需要帮助的时候可以在几个小时后有人前去帮忙;


同时房东需要了解当地房租的变化,如果租客没有及时付房租可以去处理,如果房租涨幅可以第一时间了解到等等。


这些要求对海外投资者来说,不仅要耗费大量的时间和精力去关注,更会浪费很多不必要的花费如机票电话费等等。因此,对于海外投资者,由专业的房屋管理公司管理出租房屋更为合理。



如果您决定了让专业的房屋管理公司来管理,他们将对您的房子每天24小时都负责。

房屋管理公司的主要职责相同,如下:

  1. 刊登房屋广告,找到合适的租客

  2. 起草租房协议,确认房租及各方职责

  3. 对租客进行信用调查,租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查,保护房东利益

  4. 每月收取房租,并转入房东的账户

  5. 定期进行房屋检查,有问题及时向海外的房东通过邮件或电话汇报

  6. 如有需要,在与房东商量后达成协议对房屋进行周期性维修和保养

  7. 代理房东进行年度报税

  8. 协助处理与租房有关的法律纠纷,如:未支付房租;如果房客不付,需要专业律师驱赶房客

  9. 房租合同结束后,结账退房

  10. 重新刊登房源,找到新的租客

房屋管理的服务费包括一笔前期费用和每个月固定的房屋租金比例。前期费用是用来向市场推销和刊登房源,起草出租合同,设置每月房租收取协议等。



如果您缺少时间以及海外房地产管理的经验,一个房屋管理专家能从很大程度上帮助您:推广房源,降低空置率,增大收入。


因为他们了解当地市场,各种房屋的出租,潜在的租客以及房屋租赁的价格。


了解如何找到潜在的租客,并避免那些信誉不好的租客;最小化空置率,找到最好的租客;维修房屋,保持良好状态,进行常规的维修检查。他们的经验可以让你避免不必要的花费;


关注收入和支出,保证利润率;协商出租合同,保证您的利益;收取房租和定金;遵守联邦政府、州、当地的法律;及时处理租客的要求和问题;



选择好的,专业的房产公司,不光能帮你找到好的租客,降低空置率;而更重要的是能帮你减少维修的费用,从而进一步提高投资回报率。


全美,有34000家房产管理公司,最大的20家房产管理公司的市场份额还占不到市场的5%。这是一个非常fragment(分散型)的市场。怎么才能选到好的房产管理公司呢?


海外莱福认为,从大的方面来说,有三部分是选择管理公司的关键——价格服务沟通


价格

大多数的公司的定价都是非常复杂。房主很多时候很难看到出租管理的整体费用。直到年底看账单的时候,才发现各种类型的收费特别多。


这也是我们想改变的地方。唯一的按租金比例收费,没有找租客的费用,更不会在维修房产的过程中提成,我们能帮助客户节省18-42%的管理费用。


服务

比价格更重要的,那就是服务了。而服务当中最重要的,就是维修费用。无论你买的是公寓还是独栋别墅,无论是2017年新建的房子,还是1920年的维多利亚风格的别墅;平均下来,每年3-5个维修的请求是很正常的。管理公司最重要的工作就是妥善的处理这些维修的请求,最快的进行反应,最小的成本,最大化租客的方便。


这一点是我们海外莱福房产管理的特长。我们是一群Problem solver(解决问题的人)。


24小时内,我们的团队将对客户的请求进行回复。如果问题紧急,我们6小时内派人上门处理。如果问题不是很大,而是一些小问题,我们会把他们bundle(打包)在一起,找一个方便的时间一起处理。这样既方便租客,也可以降低维修的成本。


对于让我们管理房产的新客户,我们还会提供免费的验房服务。在业主房屋出租前,我们会对房屋做一个详细的房屋检查验收,这个服务能解决大多数维修的问题。更是无形中提升了房屋出租价格。


沟通

您可能在中国,加拿大,新加坡,欧洲。无论你在哪里,海外莱福都让您的房产信息就在指尖。我们的团队利用了多年在BAT深造的经验,建立起了一套管理房产的科技平台。让您任何时间,任何地点都可以及时的掌控到你的房产信息。



总之,利益最大化,节省您的时间,是海外莱福为广大海外房东服务的目标。

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