一文搞懂柬埔寨房地产的“所有权”-一文搞懂柬埔寨房地产的“所有权”-【移投策】

一文搞懂柬埔寨房地产的“所有权”

条评论 416

2017-10-16

柬埔寨与其他3个邻国不同的是“柬埔寨公民可拥有土地所有权”。根据2010年所有权法律条规,驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。这一法律将为有意在柬埔寨进行房地产领域投资的外国人提供便利。

然而,所谓特定房产产权仅限于已获得所有权的大楼或建筑。而且,只适用于新建的公寓楼。

根据规定,外国人不能合法获得“底层房产”(只能购买第二层以上的房屋)。而且,购买限额最多达房产的70%。

尽管如此,外国人租赁土地最长期限可达50年,而且可以续约50年。

【关于土地产权】

话说,新买家对于柬埔寨土地所有权分类可能比较混乱,所以下面就给各位好好分析一下!

-1975年至1979年间,柬埔寨土地所有权的全部记录被摧毁。这意味着战后,所有权证明几乎不存在。

-1989年,柬埔寨通过了《土地法》,2001年发布了《土地法》修订版,允许公民拥有私人土地所有权。

-2001年《土地法》创建了土地登记系统,迄今为止仍然适用。此后,有200多万个柬埔寨土地产权证向人民发放。

现在,柬埔寨土地产权所有权有3种形式:硬产权,软产权和分契式产权(即业主对土地并无所有权,只是购买了土地上的有限空间)。另外,还有一种高度安全的LMAP产权。

 1)硬产权:

  • 硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式,也是最好的土地产权。

  • 硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。

  • 硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。

  • 转让硬产权需交付4%的转让税

2)软产权:

  • 软产权是最常见的所有权形式。

  • 软产权是柬埔寨土地所有权获得地方政府认可的形式。

  • 软产权是由当地区/县办公处获得,不是国家级的,但仍被视为一种所有权。

  • 为了避交转让税,大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。

  • 但是,大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行,因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。

3)分契式产权

  • 分契式产权是最新的所有权形式,允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。

  • 是购买高层建筑第二层以上的房屋产权,这种产权在柬埔寨不太普遍,但是正在快速增长中。

  • 2010年5月24日柬埔寨发布了外资所有权法。

  • 这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但,外国人依然不能拥有土地产权。

  • 这项产权是指有多个业主的大楼或建筑,大楼的某些部分是某个业主专有的(私人单位),某些部分是所有业主共同拥有的(公共区域)。

  • 分契式产权最近已经扩展到商用大楼,尤其是合租的办公楼。

*LMAP产权

  • LMAP(土地经营管理项目)产权系统由世界银行引入柬埔寨,通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。 

  • 在这种模式下,国内所有土地都必须注册GPS坐标。 

  • 如果你已经有了LMAP产权,与周边各方都达成边界协议,那么所有的边界争端都能解决。 

  • 这是最安全的产权类型。

外国人在柬埔寨购买或租赁土地的方法

有许多人会这样问:“外国人是否可以直接购买柬埔寨土地”,答案是“不”。

即便如此,我们仍然有办法让外国人可以管理和使用柬埔寨土地:通过本地公司购买,通过租赁土地,通过获得本地国籍购买,通过本地人代替购买。

1)通过本地公司购买

你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司,以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。具体方法后面介绍!

2)通过租赁土地

长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。

租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年,70年或99年。请记住,长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地,租期最长可达40年,具有延期性。

值得注意的是,在租赁合同中应该加入条款,即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意。或者禁止所有者转卖土地,除非新买家承认租赁继续生效。以保障你的权益!

3)通过获得本地国籍购买

如果你获得了柬埔寨国籍,你就有权利合法购买柬埔寨土地。至于如何移民,根据柬埔寨王国《国籍法》规定,外国人投资12亿5000万瑞尔(约31万美元)并符合法定条件;

或者通婚入籍以及由出生入籍 :如父母一方为柬籍,其子女可获柬籍;在柬境内出生的新生儿可获柬籍;通过婚姻获得柬籍:申请者与柬籍配偶在领取结婚证并共同生活三年后,可申请柬籍;

办理费用:约5万至6万美元左右。

4)通过本地人代替购买

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是,这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以,这似乎是不合法的,而且法律上也不支持投资者这么做。

简而言之,方法是通过本地人代理购买,投资者与土地所有者签署信托协议,以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展,土地很容易遭受国家的征用,或被迫出售土地。

如何通过本地公司在柬埔寨买房!

柬埔寨宪法-第六章第16条明文规定“为进行推广投资活动而进行的土地所有权 仅归属于持有柬埔寨公民身份的自然人,或归属于持有柬埔寨公民或法定实体直接拥有51%以上权益资金的法人单位。”

总结起来就是:外国人不可直接购买柬埔寨土地。

怎么办?

跟柬埔寨人合伙成立公司后投资地产!

若想以公司名义投资地产,必须与柬埔寨公民合伙成立一家“有限责任公司”或“私人有限公司”,并确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权,随后,就可以以公司名义进行任何土地买卖及转让事宜啦!

51%给本地合作伙伴,也太冒险了吧?

一切投资皆有风险。在购买土地这事上,最重要的是要自己衡量您的柬埔寨合作伙伴,他们到底值不值得信任,是否绝对忠诚。

这里小编的一些小建议可以帮您管理风险:

*避免仅跟一名柬埔寨人合伙,将51%分摊给两个以上柬埔寨合伙人,确保您个人的财产持有比重仍然是最多的;

*分配股份和规定股东权益大意不得!一定要事无具细的写在的草案上,确保每位股东签字并严格执行(记得在公司销售文件上强调:“本公司外籍持股人购买土地时需独立支付100%费用,如决定出售不动产,出售的100%就卖给外国人。”)

你还可以选择用额外的抵押、担保和授权委托书文件,以确保在法律上强制执行您对公司的土地或其他不动产的控制权;

成立公司的具体要求?

总结起来只有以下四点:

1.至少需要两名股东,一名董事

2.起始资本至少为1,000美元。 

3.一个柬埔寨文的公司名 和 一个企业银行账户

4.经认证的真实办公场所

以上所有您都可以通过找正规律师帮您代办,大约八周时间即可完成。

具体的手续办理流程:

第一步:花10美元去商务部检查您公司名称是否注册过。(通常5天办理完成)

第二步:选择一个信得过的银行存入494美元。(存款单一定要留好)

第三步:去柬埔寨投资委员会拿到公司登记表和正式的公司印章。(表格5到15美元,印章15美元)

(这个步骤要求提交身份证2份,董事,股东护照2份,股份出让决议2份,股东及董事照片2份, 2份备忘录和公司章程,2份报纸出版申请书,2份合格证明文本,以及登记申请表副本。)

第四步:选择公认的知名报刊公布公司摘要。

 (摘要应包括公司名称,公司形式,办公地址,业务目标总结,现金总额,公司期限,备忘录,附则,章程,董事或审计人员的详情 ,以及公司注册地点。)

这一步需要大约七天的时间完成批准和发布工作

第五步:公司注册30天后,您需要商务部设立公司商业登记册。随即通过金边税务局批准并盖章(约需26美元)

第六步:填写实体税务局所需的表格和文件,获得正式的税务登记。

做完所有这些之后,你就是有公司的人啦!

备选:额外担保费用:

担保文件:约1000美元/份

委托授权书:约500美元/份

抵押贷款:约1000美元

已登记地契所有权:500美元。

一共算下来 公司文件和许可证等书面文件将花费1200美元。如果加上额外担保,准备好5000美金钞票吧!

所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2018      沪ICP备18013213号

查看对话