纽约重金升级老区 美国房地产投资有新去处-纽约重金升级老区 美国房地产投资有新去处-【移投策】

纽约重金升级老区 美国房地产投资有新去处

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2017-10-17

纽约这个国际大都会也有北京一样的人多地少的烦恼,在曼哈顿土地利用和人口密度已接近“警戒线”之际,分散中心已成为纽约未来发展的远景规划,而这无疑给投资者投资美国提供了一个好的机会。

纽约政府已多次表示将通过大力投入资金进行基础设施建设、开创新区建设以及各项减免税计划等措施,发展布鲁克林、皇后等曼哈顿的周边区域,吸引更多的纽约人进入新区域。

而集多元化人口大区、纽约风景最美、曼哈顿一河之隔等区位优势于一体的皇后区,已成为实现“更绿色、更美好的纽约”和“更强壮、更灵活的纽约”这两大目标的重点建设区域,在区域发展、交通建设和自然环境规划上得到了政府大力支持,其滨水区域更是被明确纳入政府“增强公共可达性”、“激活滨水地区”等规划目标中。

在《纽约城市规划:更加强壮、更具弹性的纽约》(2013)中,纽约市政府已非常明确的将皇后区的滨水地区纳入社区重建和弹性规划中。而位于皇后区西北角的阿斯托利亚(Astoria)东河沿岸,无疑是政府区域改造的最大受益者之一。

从交通、休闲娱乐到住房,阿斯托利亚全线升级

西邻东河与曼哈顿隔岸相望,东部被多元文化的皇后区包围,使阿斯托里亚这样一个闹市区的风情小镇承接了纽约土地重新规划的关键角色,并因政府不断的加大投入而拥有了“水陆”直通曼哈顿的便利交通:五条地铁线路贯穿阿斯托里亚东西南北,15分钟即达时代广场,30分钟到达华尔街;就连开车到肯尼迪机场和拉瓜迪机场,也不过20分钟。而2017年开通的皇后区东河渡口系统,更提供了连通曼哈顿的水上巴士服务,在皇后区通过水路便捷直达曼哈顿已成为现实。此外,纽约政府基于规划还投入了25亿美元,用于建设以阿斯托利亚为北起站点、贯穿皇后区和布鲁克林的纽约穿梭巴士系统,这条长达17英里长的河滨电车网络,预计每年可创造2600万美元的营运费和1600万的载客量,为纽约市带来每年3.7亿美元的税收之余,提升该区域的商业和产业市场竞争度。

左图:政府25亿美金打造的纽约穿梭巴士系统

右图:连接曼哈顿和皇后区的水上巴士服务线路

而为了改善阿斯托利亚社区的配套设施,纽约市议员Costa Constantinides日前宣布已拨款近750万美元,用于改善阿斯托里亚西部半岛的公共空间、安保设施和图书馆。同时,考虑到纽约白领对优惠住房的巨大需求,以及鼓励开发商增加可负担住宅的建设,纽约政府也把阿斯托利亚纳入了经济适用房扩建计划的版图中,与各大型开发商在此展开紧密合作。

地产NO.1重金潜入,打造纽约都市“新城”

受益于政府的大规模改造,阿斯托里亚一跃成为皇后区最吸引曼哈顿白领阶层的“水岸住宅社区新星”,也为这个区域的房产市场注入了新的潜力,甚至吸引了从未迈出过曼哈顿的纽约地产豪门DURST的目光,将其第一个非曼哈顿大型开发项目——纽约皇后哈莱角落户于此,并把目光瞄向了纽约经济适用房计划,与政府展开积极合作。

纽约皇后哈莱角总投资高达15亿美元,包括7座豪华公寓楼2400套出租公寓,其中483套为经济适用房,将成为集住宅、零售餐饮、滨水大道、公园绿地、公立学校及游乐场为一体的繁荣社区。项目不仅提供了吸引曼哈顿白领的租赁型公寓,还满足纽约新区建设的需求提供数百套经济适用房,同时配合政府进行滨河区绿化带建设和各种辐射区域居住所需的配套,受到了纽约各级政府官员和皇后区多个社区组织的支持,享受着政府减免25年地产税的优惠政策。

纽约哈莱角整体项目效果图

作为7座豪华公寓楼中的首座大楼,纽约皇后哈莱角1号项目于去年7月首发后快速售罄,如今项目已于近期封顶,预计2018年开业。该项目也是DURST与侨外继美国大道855白金公寓、曼哈顿W57空中花园公寓后的第三度EB-5携手。而今,为助力投资人抢跑“12.08”政策末班车,DURST与侨外第四度联手的纽约皇后哈莱角二期项目再度华丽来袭,将继续完成哈莱角2号、3号和7号楼的建设,包括637套市价租赁单元和约160套经济适用房公寓。

哈莱角二期中2号楼、3号楼和7号楼的效果图

哈莱角二期项目不仅为投资人提供独家EB-5保险,拒签可获100%投资本金返还,开发商DURST母公司还将为项目提供EB-5资金足额净资产作为额外保障。此外,项目资金结构稳健,EB-5仅占14%,高级贷款已确认;就业盈余率高达196%并已开工;经第三方专业评估,项目稳定后的总价值将超过8亿美金,是EB-5资金的8倍之多!

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