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去美国买房 先了解这些美国房地产潜规则

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2017-10-17

随着美国经济的复苏,很多城市的房价逐年大幅增长,好的房子一旦上市,立刻多人抢单,几天内售罄。

很多有远见隔海观望的精明人,不再希望自己错过美国房地产的再次复苏,但真到了大洋彼岸,如果发现攻略没做到位,也是白费功夫。

1、Money First is Money

买房第一步,就是钱, 世通海外问客户的第一个问题永远是什么价位,说白了就是你有多少钱。

有了预算才能定位合适的目标房产,才有之后的一切。

2兵马未动,粮草先行

你没做资金证明?如果没有,对不起,卖家通常都不会接受你的任何报价。

由于美国房地产的火热,卖家在接受offer之前需要买家提供比购房出价稍多一点的全款资金证明。

真的遇到好房子,房东就地起价很常见,真是这样,好房子通常就需要大幅加价,世通海外就有曾经加价40万而依然在竞价中落败的经历。

举例,你肯出价100万,那么就得准备至少102万的全款资金证明。多出来的2万是用于证明你有能力支付买房产生的其他手续费用。

3、资金证明那点事儿

所谓资金证明,就是用来证明你的购买能力。

可以是银行流水,也可以是银行专门为此出具证明,证实你拥有足够的资金来购买房子。同时也可以是银行对你预先评估后的出具的贷款预批额度证明。

首先,第一种情况的银行特指中国大陆以外、不受外汇资金管制、美元可以随时不受阻碍任意出入的海外银行,比如香港、澳大利亚、加拿大等地银行。后两者情况的银行则必须是美国本土银行。

第二,银行流水通常需要提供至少2个月以上的才可以,只要是在符合条件的银行内有足够的存款,买卖过程中能够出具相关证明,有时网银的截图就可以作为证明。

第三,不管是银行的资金证明还是贷款予批额度,前提都需要在美国开设银行账户。大多银行都需要本人亲自前往。来美国旅游的时候顺便开个户以备不时之需;然后需要从国内转入充足的资金后,才可以拿到资金证明,以及低概率的外国人予批贷款额度。至于怎么转,这里就不再赘述,相信大家比我们更有办法。

如果考虑买房,就专门为此事开设账户,最好不要与其他的消费纠缠在一起,方便审核也保护个人隐私。

对于转入的资金通常会要求提供至少两个月的银行流水,而在流水过程中如果出现与开户名不一致的转款来源,一般会要求解释资金来源,也就是需要证明资金是属于开户人本人,如果该资金已经在银行滞留两个月以上,那么就默认资金属于开户人本人,通常就不太会要求解释资金来源了。

当然如果你能想到其他的开设资金证明而又能让对方认可的情况下,请直接回避上述建议。

4、银行贷款能有吗?

基本上最好是全款。

抱歉,如果你在美国没有工作、没有收入、没有信用,通常是很难获得银行贷款的。也就是说买家想在美国购房,那么首先要开银行账户,如果没有这些,那么机票钱还是省下来好。

5、这些我都没有,

还想去买房,那该怎么办?

好消息是现在很多美国银行也会提供相关贷款。

目前,有一小部分美国银行瞄准了中国市场,在中国的不同地区开始分行或者提供服务窗口,让国人不出国门,便可以在中国开设美国账户,并且支持网银进行银行的转账支付,并且在没有美国收入和信用记录的情况下,还可以为国人提供银行贷款支持,极大的缓解购房的现金压力。但不提供买房前的贷款予批证明。

下面简单介绍某银行的贷款政策:

第一,买家开户后,将首付款40%存入美国境内账户,这样的账户现在可以在中国境内开设。

第二,像银行提出贷款申请,同时出具房价30%左右的资产证明,以保证有5年还贷能力,非美国资产也可以。可以是银行存款,股票,理财,房产也可以但是需要有估值报告。

(一定要先存首付再申请,因为只有这样,先注入的资金无需提供2个月以上的银行流水,如果先申请贷款,那么之后的转账,同样如果出现姓名不一致,均需提供该资产的来源证明。)

第三,以上所有资金都需要在贷款人名下。需要提供近期存款证明并译成英文。

第四,贷款批复需要40天左右,不能保证百分之百批复,但此项目在开展至今还没有拒绝批准的情况。

 综上所述,去美国买房是大事,把粮草备足,再去美国淘心仪的房子是必需的!更多可以加V【luoruwan】


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