全澳房地产投资热点在哪?-全澳房地产投资热点在哪?-【移投策】

全澳房地产投资热点在哪?

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2017-10-17

CoreLogic近日发布了一份2017年最新的澳洲住宅市场分析报告。报告从住宅价值,住宅销售的数量,租金收益,拍卖成交率等方面分析了澳洲各大城市一年来住宅市场的变化,让投资者从宏观角度了解整个澳洲的房地产市场。

 纵观全澳

 纵观全澳,住宅房地产价值大约7.3万亿,退休养老金紧随其后,大约2.3万亿,交易所股票1.8万亿,而商业地产的价值以0.958万亿排名第四。 

数据同时显示,截止至2017年9月,澳洲的住宅数量大约是990万套,未偿付的抵押贷款债务总额高达1.69万亿,住宅销售总数为一年47万3368套,销售总值达到一年2亿9千万。

住宅价值

 从季度数据和年度数据来看,房地产市场的热度已经显现出来。其中,全澳首府城市的季度住宅价值增长了0.7%, 年增长率为8.5%。尽管部分城市出现负增长,但是总体来说,澳洲的房地产市场仍然处于一个持续稳定上涨的趋势。 

其中,塔斯马尼亚的首府霍巴特是所有首府城市中增长最快的,在过去三个月中,住宅价值涨幅达到3.4%,年增长率达到14.3%。但是尽管当前霍巴特的住宅价值增长快速,但从过去十年的数据来看,十年的涨幅也就仅有27%。

悉尼一直是澳洲的经济中心,在过去的几年中一直也是海外买家投资的首选地,在这两个因素的影响下,悉尼的住宅价值在过去五年中激增将近72%。虽然过去三个月中,住宅价值仅增长0.2%,但相比去年的9月来说,年增长仍然有10.5%。

同样的现象也发生在墨尔本,作为澳洲第二大城市,在过去五年中,墨尔本的住宅价值增长高达57%。上季度再增长2%,相比去年9月,年度涨幅达到12.1%。

布里斯班的涨幅相对缓慢,从数据来看,过去三个月中,增长率为0.5%,在过去一年中,涨幅也仅为2.9%。而有意思的是,数据显示布里斯班的独栋屋(house)年增长达到4.0%,单元房(unit)包括公寓,则出现了负增长,下跌2.6%。

阿德莱德的住宅价值从今年三月到六月,增长率为0.3%,年增长率为5%。与布里斯班不同的是,阿德莱德的独栋屋年增长为5.5%,单元房也呈现缓慢增长的趋势,涨幅为1.3%。

澳洲首都堪培拉在过去半年中,住宅价值增长1.3%,年增长率7.8%,独栋屋年度涨幅9.3%,而单元房也涨幅3.2%。

珀斯是少数出现负增长的首府城市。住宅价值季度跌幅1.3%,相比起去年同期下跌2.9%,独栋屋和单元房分别下跌2.9%和2.7%。

与珀斯相同,澳洲北部地区首府达尔文同样出现负增长,过去三个月中,住宅价值下跌4%,与去年同期相比下跌4.7%,而在今年8月底,达尔文的房地产市场更是下跌19.1%,为其历史最低值。

住宅交易数量

尽管住宅价值在增长,但:1.住宅交易的数量在下降,尤其在墨尔本和布里斯班,与去年同期比较,交易量下降了10.4%和8.8%。

2.新进入市场上进行销售的住宅数量较低于一年前。主要首府城市的平均数下降了4.5%, 全澳洲市场下降了7.7%。

3.虽然住宅销售的速度仍很快, 但对于墨尔本和悉尼来说,房屋进入市场上进行销售的天数在过去几个月中却在增加。 

4.从2017年初开始,每月的拍卖出清率一直很高,而近三个月以来,拍卖出清率已经开始有所下降。根据数据显示,2016年10月至2017年10月,平均4周的拍卖出清数量在2017年初大约达到了3500所左右,而目前,已经下降到大约每月拍卖出清3000所左右。

租金增长率

 从下图来看,不论是在首府城市还是在其他地方城市,住宅的租金都出现了增长的趋势(注:黑线为首府城市,蓝线为其他地方市场)。 

其中,首府城市的年租金增长率为2.8%,其他城市为3.0%。霍巴特,堪培拉,阿德莱德,墨尔本和悉尼都出现了不同程度的涨幅,而布里斯班,达尔文和珀斯则有不同程度小范围的跌幅。

尽管租金收益在增长,但由于近几年住宅的价值在持续增长,且增长速度超过了租金收益的增长,所以,毛租金收益率不论是在首府城市还是在其他地方市场,都是呈现下降的趋势。

住房需求

从人口与住房需求来看,由于海外移民数量在不断的上升,所以海外移民对于住房的需求是要明显高于本土人口的。

而从人口的变化上来看,墨尔本所在的维多利亚州,每年的人口变化以2.4%的速度在增加,堪培拉所在的首都领地,悉尼所在的新南威尔士州和布里斯班所在的昆士兰州,也以每年1.8%和16%的速度在增长.


批准建造的住宅数量

 根据下面的趋势图我们可以看出,别墅在近三年,批准建造的数量相对比较稳定,变化不大。

但公寓批准建造的数量在最近一年中,要远低于近几年来的最高水平。也就是说,目前澳洲市场被批准建造的公寓数量,相比去年同期来说,要大幅减少。 

住房信贷

 在住房信贷方面,根据澳大利亚审慎监管(APRA)机构最新银行业务统计数字显示,2017年银行按揭贷款业务中,投资者贷款占市场上所有抵押贷款的三分之一。

 下图显示了住房信贷的年度变化(蓝线表示自住房,黑线表示投资房),数据表明,法律和政府对房地产市场的严格监管,以及高利率的抵押贷款,对自住房的影响不大,但一定程度上影响了投资需求。可是近期投资者信贷又出现了一定程度的膨胀。

同时,抵押贷款利率对于自住房的业主和投资者也有不同程度的变化。

下图的数据说明了投资者和自住业主的平均贷款利率(蓝色表示投资者,灰色表示自住业主)。对于投资者来说,标准的浮动利率为5.8%,此浮动利率根据贷款银行的不同会有不同程度的折扣,折扣后的平均浮动利率为5.05%,三年期的定息利率为4.40%。而对于自住业主来说,标准的浮动利率是5.20%,折扣后的浮动利率是4.45%,而三年定息利率是4.15%。

同样,下图显示了自低点以来平均贷款利率的变化,我们可以看出,对于投资者来说,贷款利率都有不同程度的增长,而自住房业主的利率,基本维持在历史最低点。

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