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世通海外:全球房产泡沫最大的城市在哪里?

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2017-10-19

日前,瑞士银行(UBS)发布了一份全球城市房地产泡沫指数报告,分析全球一些热门投资城市房地产出现泡沫的风险程度。

在瑞银的报告中,多伦多楼市位居泡沫风险榜首,其次是瑞典斯德哥尔摩、德国慕尼黑、温哥华、悉尼。前五名中,加拿大占了两席,算上悉尼,华人爱去的城市已经占了五分之三。 

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(瑞士银行:2017年全球城市房产泡沫指数

红色为泡沫风险,黄色为房价高估,绿色为房价公允,灰色为房价低估)


观察2017年的数据,我们发现二十个城市中,具有泡沫风险的城市(红色),也占到了40%,接近半壁江山;房价被高估的城市(红色+黄色)就占了十五位;唯有美国的芝加哥独树一帜,房产价格被低估。

视线拉回三年前,不难发现,不仅多数热门城市已经出现了房产泡沫风险,而且这种泡沫也越吹越大。

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(瑞银:过去三年全球城市房价泡沫指数变化)

红色为泡沫风险,黄色为房价高估,绿色为房价公允,灰色为房价低估;实心点面积越大泡沫指数越大 

从2015年到2017年,出现房价泡沫风险的城市不仅有了量的变化,也实现了质的飞跃。今年被评为房价泡沫风险的城市数量是2015年的三倍,从15年的3个上升为8个,而且部分城市泡沫风险越来越大。多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、悉尼、香港、阿姆斯特丹都出现不同程度的泡沫风险增大。而巴黎、洛杉矶、苏黎世、东京的房价虽然尚未有泡沫风险,但这些城市房价被高估的指数也越来越高。 

当大部分城市房价泡沫风险都在上涨的时候,有两座城市暂且悬崖勒马。温哥华和伦敦在2016年当属全球房产泡沫的排头兵,在今年反倒有所降温,排名稍有下降,楼市泡沫指数也略微降低。 

除此之外,榜单中的最后五座城市,波士顿、新加坡、纽约、米兰、芝加哥的房价未来仍然非常有投资价值。这些城市过去三年一直都处于正常状态,泡沫风险指数非常小,芝加哥的房价甚至被低估。这五座希望之城中,竟然有三座城市来自美国。


脱靶的房价

 

“泡沫”放在经济事物中,就是指资产价格在连续交易中陡然涨价,价格严重背离其自身价值,直至上涨到需求方难以承受的程度,然后发生暴跌,宛如气泡破裂。

放到房地产中也是如此,如果某个区域的房价持续走高,超过了房产本身真实的价值,就可能产生房产泡沫。当然至于是不是真的泡沫,只能等到泡沫破裂之后。 

从历史情况来看,房产泡沫具有一定的特点:

  • 房价远远超过居民收入水平和房租

  • 实体经济中过多资本被用于炒房

  • 房产市场过度借贷

  • 过度的房产建设等

瑞银根据上述特点,综合比较了不同城市的房价增长率、房价收入比、租金收入比、施工水平、物业价格等综合因素,来跟踪房地产的泡沫风险。


泡沫指数越高,说明这个城市的房地产存在被严重高估,物低所值等极端现象。


具体到上述城市,这些“超级明星”城市的房价收入比,也体现了这些城市逐渐脱靶的房价。

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(一位高技能人才在靠近市中心区域购买60平米住房所需的年限)


以排头兵香港为例,一位技术宅要想在不太偏的地方买套60平的小两居,大约得连续工作20年才勉强凑齐房款。当然这20年的前提是,工作不能丢,工资不能降,房价不能涨。


而全球各地投资者都纷纷看好的这些城市,过去五年时间里,房价纷纷攀高。即使是按通货膨胀调整后的价格计算,多伦多和香港去年房价涨幅也接近20%。

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(各城市2016年房价涨幅)

房价长期看涨的预期,在一定程度上解释了投资者对全球主要城市的投资需求。许多投资者认为,只要当地房屋供应量不出现井喷式增长,“超级明星城市”的房价将持续与房屋租金、居民收入、全国房价水平挂钩。 

可这些城市的租金和居民收入水平却啪啪啪打脸,目前一些“超级明星”城市的房价已经与房租和收入脱钩了,香港、伦敦、纽约、温哥华、东京等的房价得消耗普通技术宅将近15-20年的工资收入。对于这些大城市的人来说,房子依然是一件奢侈品。 

在这些城市中,一方面居民收入跟不上房价涨幅,另一方面租金涨幅也与房价脱钩,导致投资回报年限极其漫长。

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(房屋出租后收回成本所需要的年限)

同样是一套靠近市中心的60平小两居,若投资者将房屋出租,瑞士的苏黎世需要40年才能收回成本,时间跨度位于瑞银调查城市之首。 

大部分城市收回成本所需要的时间,都高于金融危机前所需要的年限。但值得注意的是,仅有的美国四座城市,房屋收回成本需要的时间,都低于金融危机之前。这也与美国当前房价尚未回到金融危机前高峰值有关。 

全球市场暗流涌动

位列2017年泡沫风险榜首的多伦多,过去五年房价涨幅超过50%。当欧美大多数城市刚刚从金融危机的拖累中走出时,多伦多和温哥华由于加元贬值缓冲了金融危机对楼市的打击,两座城市的房价并未受到金融危机重创,而是稳步上升。

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(瑞银:加拿大房产泡沫指数) 

瑞银也在报告中指出,由于加拿大央行实施了太久的过度宽松货币政策,加之近年不断蜂拥而至的外来购房者,如今两座城市的房价已经偏离经济基本面,处于泡沫风险之中。未来一旦加元走强并加息,多伦多和温哥华的楼市盛宴,就该落幕了。 

不过好在加拿大政府已经意识到这一点,最近五个月来频频出台政策为楼市降温。导致今年上半年多伦多和温哥华房屋成交量大幅下跌。因此与几年前的盲目炽热相比,未来这两地楼市会更趋向健康合理发展,稳步上扬。 

两年前,英国伦敦被认为是地产市场泡沫风险最高的城市。但九月底的最新数据显示,市场已经出现了过热后的降温迹象。

在瑞银公布的房产泡沫榜单中,美国有五座城市:旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约、芝加哥。其中旧金山和波士顿虽暂时被认为没有泡沫风险,也已经处于房价被高估的状态了。波士顿和纽约则处于房价健康状态,符合当前房产价值,唯有芝加哥,成为整个榜单中唯一被视为估值过低的城市。 

由于旧金山不断强大的科技实力,吸引了大量外来购房者。当地房价自2012年以来飙升65%。尽管经济蓬勃发展,但这些年居民平均收入仅上涨10%。尽管如此,由于美国房贷利率相对欧洲国家偏高,再加上曾经遭遇过金融危机的重创,当前旧金山和洛杉矶房价仍然低于2006年的高峰时期。当前旧金山和洛杉矶的房价收入比还算健康,普通技术人员工作六七年便可买上一套小公寓。 

美国主要城市房价正在从金融危机中恢复,但香港的房价已经让本地人和外来投资客不堪重负。今年8月,香港住宅市场房价和连续上涨时间纷纷创下历史新高,香港为此也成了全球金融中心中,房价最难负担的城市。再加上香港近年来在国际社会中的竞争光环慢慢褪去,过去看好香港楼市的亚洲富豪们,如今已经开始抛弃香港,转向东南亚房地产市场

由于中国国情特殊,且缺乏相关资料,瑞银的这份楼市泡沫分析包括并没有考虑中国大陆城市。 

这可能也是读者的幸运了,因为如果算上中国大陆一线和新一线城市,这份榜单恐怕要成为中国城市专场了。



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