东南亚3国房地产投资一览 最后的更吸引国人-东南亚3国房地产投资一览 最后的更吸引国人-【移投策】

东南亚3国房地产投资一览 最后的更吸引国人

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2017-10-20

在经历亚洲金融危机和2008年金融危机之后,东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量。尤其是越南、泰国柬埔寨3国,发展势头很猛。

2015年,世界经济下行的环境中,东南亚地区国家的GDP增长率也普遍在4%左右,之前是经济洼地的东南亚各国,房价自然也相应很低(新加坡除外)。而随着经济增速加快,世界性的资金看到了这一地区的投资价值,东南亚房产成为其投资的对象之一。 

导致东南亚置业的吸引力上升的原因是什么呢?


首先,东南亚国家身处“一带一路”经济带之上,随着经济形势的好转,东南亚似乎正在走中国改革开放这条道路。

中国的低端制造业正在向东南亚转移,劳动密集型产业过去之后,人口将不断集聚,房价也会逐渐上涨。目前,东南亚国家房产正是投资的洼地。

再者,与中国一线城市和美国房价相比,东南亚城市房价也极具诱惑力。

相较于欧美这种动辄500万、1000万人民币的房产来说,东南亚国家的房源优势在于,价格没有那么高。这意味着,首付款也相对较低。

最后,在东南亚国家购房置业,除了适合投资外,还有利于日益富起来的国人度假、旅行、养老、子女教育。

先拿子女教育来说,马来西亚当地华人众多,不会英语的陪读妈妈也可以过得很舒适,而在马来西亚的国际学校就读后,不少中国学生会选择继续到美国深造。同时东南亚国家申请签证比较容易,自由进出很方便。


泰国房产市场

(1)交易规则

泰国的主要交易规则是这样的:外国人可以买公寓,唯一的限制就是一个小区里,最多只能有49%的单元销售给外国人。目前由于外汇管制的原因,之前在泰国买房是可以通过当地的中资银行贷款的,但现在已经是不可以了。


(2)房产价格

曼谷当地公寓整体均价不到3万人民币每平米,但是中心的均价已经超过了4万。


这张图中红色指的是市中心的房价,深绿色是全市的均价。


(3)曼谷房产市场


这张图是曼谷市区的地图。大部分中国人买房主要集中在三个区域:是隆/沙吞区、中心隆披尼区,和素坤逸区。

中心隆披尼区是曼谷房价最贵的地方,这也是一个最精华的区域,集中了当地的商业中心,还有豪华的地标,最高房价可以达到12万人民币每平米。

是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区,也是曼谷的金融中心,银行总部、写字楼、各个国家的大使馆,还有高档酒店都在这个区域,大概的均价是4万到5万人民币每平米。  

素坤逸区是曼谷最大的商业住宅区,这里集中了大量的住宅商场和餐饮店,这个片区也是曼谷目前升值最快的区域,均价在4万人民币每平米左右,日本人比较多的通罗区也在这个区域里面。

这些年因为来泰国买房的外国人越来越多,中国人又比较喜欢便宜的房子,比较好的地段也就是刚刚说的那三个区域,其实已经涨完了。

大家也开始买一些比较偏一点的地方,比如说拉玛三区还有湄南河滨河区这些地方的房子,但是这些房子的地段就差了很多,可是价格便宜,这种房子可能今后的涨幅不会很高,所以到曼谷买房子最好能到实地看一看,不要听中介的一面之词或者我的一面之词。

曼谷的房子算是比较好出租的,曼谷大概集中了泰国五分之一的人口,还有来自世界各国的几十万的外国人。所以找房客不是一件特别难的事,除去水电杂费、物业费这些,它的回报率大概在5%到8%。

总体上看,曼谷的房价目前还算是相对正常的水平。我在曼谷时问过一些外国人,也问过一些当地人,在他们的眼里,曼谷的房价现在虽然每年持续上涨,但是都还在能够接受的范围内。我觉得做投资的话,从整个城市的角度看,问题不算太大,不过在具体楼盘的选择上就要具体问题具体分析了。


(4)清迈房产市场

清迈在泰国的北部是一个很宜居的地方,因为环境好,物价低,教育水平、医疗水平都不错,适合居住、度假、养老或者读书。

清迈有很多很不错的国际学校,价格比国内要低很多,所以性价比很高。现在也陆陆续续有很多大陆家长陪小孩去清迈上学,当然曼谷也有。

这个是清迈的地图,红色的区域属于清迈市区。老城是清迈最核心的区域,也是游客聚集的地方,老城有个规定是不允许建高楼,所以没有可以对外出售的公寓,但在附近的右下角的长康路上有一些。然后左上角的宁曼路上有一个新的商圈,这个地方聚集了各种店铺、餐厅,离清迈大学也不是很远。萍河东岸属于清迈的新城,有清迈最大的购物中心。

这几个区域的房价差不多是曼谷的三分之一到一半,1-2万人民币左右,远郊一点的地方就更便宜,差不多不到1万的样子。租售比的话还好,市区数一数二的楼盘在长康路上,大概47平可以租到每个月5000人民币。

最大的问题是,这个房子是不一定能租出去的,因为当地人基本上租不起这个房子,房价太高了,而当地的外籍人口和白领其实也不多,主要外来人口来自于旅游人口。

清迈是一个旅游城市,这个城市受淡旺季的影响很大,旅游旺季一般是在11月到4月,这个时候的房子往往是供不应求的,租金也是水涨船高,但是一到淡季的时候,空置的房子就会很多,所以清迈的房子一般也不提供包租的服务。

总体上,清迈的发展目前还是以旅游业为支柱产业,虽然是泰国的第二大城市,但是跟曼谷比起来,基础设施、发展速度还有潜力都差了很多。如果是在当地自住的话,觉得很舒服,但是投资的话一般。


越南房产市场

(1)胡志明市房产价格

胡志明市的房价真的不低,习惯了北上广深这种房价的中国人,看到胡志明市的房价也会觉得太贵了。

从发展水平来看,胡志明市大概相当于国内三线城市到二线城市,或者不到二线城市的水平,它的市中心的房子的均价大概达到了4000美金每平米,就算在远郊也差不多是1700到1800美金每平米。

我当时看的那个房子在平胜郡,是与越南中心区的第一郡相邻的地方,还算是一个比较好的位置,均价是2200美金每平米。配套有国际医院、国际学校还有游泳池,售楼小姐说这个是胡志明市配套设施最完善的小区,从2012年开盘到现在,价格大概涨了20%。

城市的正中心有一个靠近金融街的楼盘,价格大概是3500到5000美金每平米,市中心房价最高的公寓达到了9000美金每平米。

胡志明市的租售比也算是非常好的了。在平胜郡,大概1室1厅按50平米算,月租是800美元,2室1厅按70平米算,月租是1000美元,3室1厅按100平米算,月租是1200美元。所以以2200美元的均价计算,投资回报率差不多在7%左右,10到15年可以收回购房的成本。


(2)市场现状及前瞻

胡志明市的这些房子主要是卖给还有租给外国人和高级白领的。

越南的人均GDP只有1980美元,所以基本上可能一年的工资才买得起,或者说买不起一平的这种公寓。对于普通的越南人来说,买这种房子基本上是不可能的。

从胡志明市目前的经济水平来看,这个房价应该是过高的,泡沫是有的,有点类似于国内的一线城市,胡志明市是一个在越南来说经济发达、资源集中、人口集中的城市,房价虽然高,但是要跌下来也很难。

越南的人口总量将近1亿,人口结构目前是以年轻人为主。19到40岁的青壮年劳动力差不多是45%,然后越南的两个大城市胡志明市和河内聚集了大概全国1/5的人口,而且这两个城市的人口流入还在不断加速,所以和深圳这种城市一样,年轻人多,虽然房子贵,但是还是刚需。


柬埔寨房产市场

(1)为什么柬埔寨具有投资价值?

最后聊一下柬埔寨,优质房地产项目主要在金边,这里到处都有在建的工程,就和当年的深圳一样,看好金边的房地产主要是以下几个原因:


一是预计到2014年底,金边常住的外籍人口将会达到15万,但是那个时候当地的公寓的总套数只有不到两万套,所以是属于一个供不应求的状态。而且也和越南一样,当地的年轻人多,刚需在未来几年应该会越来越强。


(2)美元投资机会

柬埔寨虽与美国隔着一个太平洋,却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制,尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。相对稳定的政局、中国制造业转移带来的就业增加、快速发展的经济使得国际资本逐鹿于此。柬埔寨的房产开始显现出明显的价值洼地,房产投资火热起来。


(3)银行定期存款利率

最后是一个彩蛋,柬埔寨银行的定存利率很高,如果有机会的话可以到当地开一个银行账户,存一点美元,其实利率就已经很好了。


这张图是当地加华银行的定期存款的利率。连一年的定期存款的利息都如此高,实在不想投资金边的房地产完全可以在这里开个美元账户,收益比其他理财产品高多了。

存款的收益都如此高,那么投资金边的房地产的土地和租金的回报一定是比定存高的,如果包租的话两项收入加起来有14%之高。



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