从投资的角度看,为什么我不推荐在泰国买房-【移投策】
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从投资的角度看,为什么我不推荐在泰国买房

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2017-10-25

有钱也有有钱的麻烦事,如果是十年前有钱,随便买栋房子今天都赚到了,但是现在,不是刚需不买房。

但是,房子的魅力确实大家公认的理财中最稳健的投资工具,即使你能VC,对金融工具玩得很好,也不会把相对比例的资产配置到房地产中。

那现在投资房地产,只能去国外了!

泰国是国人熟悉的国家,是东南亚第二大经济体、东盟中心,政治环境相对稳定,和我国的政治经济往来也很频繁,是在东南亚范围内很适合深入了解的一个国家。

和部分东南亚国家一样,外国人是不能购买带土地的房产,可以购买一栋房子里49%的房子,永久产权,最实在的是在泰国买房,你能用到房子的多少实用使用面积就是你购买的房子,比如你在泰国买了100平米的房子,那么,它的实用面积就是100平米,而不会有国内的公摊率的问题。

在泰国买房基本上就是三座城市:

曼谷、清迈、芭堤雅

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泰国地图

芭堤雅是旅游区,人气很旺,但地产开发同样很旺。现在的供远大于需,好的地段好的楼盘都开发得差不多了,现在能买的楼盘已经很偏了。

其次,芭提雅基本上是旅游城市,来这里都是旅游,少有商业活动,也就是你的房子多半租给那些旅游度假的人,而不能租给当地白了,这样,这个城市的房价和租金回报就都会受到旅游的影响。

所以,芭堤雅的房子消费价值大于投资价值

清迈的情况和芭堤雅类似,这里的淡旺季非常明显,淡季的时候房子很容易空置。关键是在曼谷和芭堤雅都有中介可以办理托管服务包租,但在清迈没有中介愿意这么干。

租金收入难保障,房价上涨没有明显预期,对投资来说显然都不是好事。

不过,清迈有另外一个卖点:

有很多非常好的国际学校,房价也不贵,1~2万每平米的样子,从移民的角度倒是可以深入研究

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要想投资泰国房地产首选曼谷!?

曼谷的经济占泰国总量的44%,曼谷港承担着泰国90%的外贸,城市建设和基础设施都是泰国最好的,国际化程度也很高,欧美日韩的房产投资者也很多。从投资的角度,曼谷显然完胜芭堤雅和清迈

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1)投资回报率在下滑

曼谷现在的房价均价在3~4万人民币/平米,值得投资的区域已经涨到4~6万了,其中豪华公寓也有飙到10万以上的了。

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曼谷市区

这是曼谷城区图,买房主要集中在三个区:

其中最核心的是中心隆披尼区,核心商业区、豪宅、曼谷地标等都在这个区,目前房价已经很高,最高房价已经12万人民币/平米了;

是隆/沙吞区是金融中心还有使馆区,是曼谷老派的商业区,房价目前是4~5万人民币/平米

素坤逸区是目前曼谷最大的商业CBD和住宅区,也是中国人买房子非常集中的地段,房价差不多也是4~5万人民币/平米;另外,因为以上三个区房价也都涨上去了,而素坤逸外区整体房价还没那么贵,所以很多中国人开始在这里买房,

但需要注意的是:这个区是2016年唯一房价有下降的区……

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炒房不行,收点租金总有吧!

很可惜的是,曼谷的租售比在下降。一方面是因为房价上涨太快,另一方面则是楼盘开发速度太快,但供需关系的变化并没有大幅改变,自然租金会受到影响。

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图上这套公寓在比素坤逸区更靠北一点的地方(轨道交通沿线),70平约合人民币270万(约每平米3.8万),参考现在的租金均价,一个月出租6000元(都是用人民币计算的),那么租售比大约是1:450,就是用450个月可以回收房价成本。

换句话说要花38年才能回本,这回报率和国内一线城市差不多了,那就不去掺和。

虽然很多地产广告里写曼谷租房的收益在8%左右,但根据最新的统计数据,2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%,也就是个银行理财的水平。

现在买房贷款难 占用资金大

去年在泰国买房,中国银行和中国工商银行等好几家银行都还可以提供贷款,最长可以贷款到20年。

然而今年,中资银行从6月1日起,已经停止为大陆工作的居民提供房贷(在泰国工作的大陆居民还可以)。

目前还可以通过新加坡大华银行申请打款,但需要客户年收入50万人民币的证明或者在大华银行有50万人民币的存款

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目前大华银行在北京市区有三个网点,还算方便

即便曼谷的房子比北上广深还是便宜一些,但如果不加杠杆买房的话,对流动资金的占用还是太多了。想要贷款的话,首先要过了这个50万的门槛。

但据说很多人在泰国买房都是全款,不贷款的。其实去泰国买房不一定都是为了钱的。

泰国房产不是不可以投,除非你有其他目的

泰国的医疗、教育资源,性价比可是比国内一线城市好太多,有很多朋友都是带着小孩去泰国上国际学校去买的房。

毕竟泰国气候好、风光好、旅游接待能力强,而且房子建的是真漂亮,就算是同样价格,在北京也就是买个老破小,在泰国可以买真·豪宅……所以,如果你有很多时间要往返中泰之间,在泰国买套房子,享受不一样的人生那就另当别论了。

就但从投资的角度上讲,以上面介绍的那套房来算:总价差不多是人民币270万,算上各种购房成本要准备300万的资金。如果有300万可投资的资金,简单粗暴一点,直接买年化10%的P2P,又省事,流动性又比房子好;或者说还想配置在房产上的话,这个价格完全可以考虑美国和欧洲。

或者,选择邻国柬埔寨投资,那边是整个东南亚的投资洼地加【luoruwan】。

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