东南亚核心国家正在上演中国楼市传奇?-东南亚核心国家正在上演中国楼市传奇?-【移投策】

东南亚核心国家正在上演中国楼市传奇?

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2017-10-25

这段时间询问东南亚投资市场的人越来越多。据海外房地产网站统计,与去年上半年相比,东南亚国家房地产的询盘量同比翻一番。

想想现在国内房子不能炒,这些投资的热钱会往哪里去?东南亚无疑是个好去处,根据以往的经验,国人所到之处,当地房价几乎都是成倍数增长,泰国的房价已经高到政府要限价了。

而,另外一个被人忽视的国家也许潜力不小!

那就是柬埔寨。

穷、落后...到过柬埔寨首都金边的人会告诉你:哪里到处都在建房!

试想一想,现在: 

  • 能在上海外滩、北京朝阳区、广州珠江新城、深圳福田,这些核心区买到房吗? 

在柬埔寨可以。 

  • 能用100万买下一套国内一线城市50平米的公寓?

在柬埔寨可以。 

  • 不汇款出国,可以在国内买欧美、日韩等投资热门国家的房子么? 

买柬埔寨的房子可以。 

落后既有红利。而且,像柬埔寨这样在制度和经济方面重复中国经济改革道路的国家,拥有更大的潜力。但这个“房产投资天堂”的潜力股,情况究竟如何? 

1、地处东盟中心,绝佳地理位置 

我对柬埔寨最深的印象都来自影视剧,比如《湄公河行动》的拍摄地点湄公河就经由柬埔寨境内,甚至因为不了解这个地方,我还一度觉得它挺危险。 

所以,为了让各位跟我一样的小白更了解,到底是怎样的、安不安全。 

先来看看这个国家的具体位置: 

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柬埔寨北邻泰国老挝,东临越南,拥有一小段海岸线,距离马来西亚、印度尼西亚和新加坡都不远。位于东盟的三角形中心点,有利于东盟内部贸易。 

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2、洪森放话再治理十年,国内外政治环境稳定


比较了解历史和东南亚政治的人可能知道,1970年代,柬埔寨的红色高棉当政期导致数千人丧生于疟疾、上百万人非正常死亡。直到1991年,《巴黎和平协议》帮助柬埔寨获得与周边国家和内部的关系缓和。 

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(柬埔寨总理:洪森) 

柬埔寨可以说是从90年代才开始推行与中国“改革开放”相似的经济改革,目前的发展阶段相当于20年前的中国。在1998年洪森就任总理以来,政府大力发展经济,而在近期的讲话中,这位1952年出生的总理说,他还将领导柬埔寨十年。2018年柬埔寨将迎来下一届大选。 

目前,柬埔寨跟周边国家的关系相对稳定,其中跟中国的关系最紧密,而与泰国和越南的关系就相对没那么好,偶尔会有些边境摩擦、互抓间谍的消息传出。但在洪森的掌控下,柬埔寨国内的稳定性在全球各个金融机构中的评价还是非常高的。 

在IMF的报告中,柬埔寨的经济表现可圈可点。它是过去五年里,GDP增长最快的东亚国家之一,并将全国的贫困率从2007年的47.8%下降至2014年的13.5%,也让柬埔寨打入了“中低收入”国家群。 

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(柬埔寨GDP增长率;数据来源:世界银行) 

2009年,柬埔寨跟泰国的关系紧张,全国出现通货膨胀迅速上升,资源相对稀缺的状况。 

在治安方面,听当地朋友说,金边小偷小摸的情况还是有的,不过整体上作为一个佛教国家,人们推崇温良恭俭让的行事方式,所以办事节奏比较慢。 

稳定的政治氛围、落后的经济,给目前经济增长迅猛的柬埔寨房地产市场带来了超额利润空间,从过往中国的情况就能看出。与英国的投资用于保值和稳定不同,柬埔寨的投资则更看重这个国家的未来发展潜力。 

3、国土虽是平原,地价仍上涨 

这个国家的全部土地几乎都在平原上, 

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(谷歌地形图) 

从图中地形可以看出,除了西南沿海地带上有较小的山脉、东北与越南交界处有部分山。 

其中,首都金边更是平原与河流交汇点,这个贯穿整个柬埔寨的河就是湄公河。 

我们都知道,平原有利于盖房。在国内,许多房价一直高涨的城市,比如厦门、兰州,是因为土地供应严重不足所导致。而一些土地供应相对充足的城市,比如广州、重庆,房价就会保持在相对低的水平。 

柬埔寨目前属于高速发展的阶段,金边更是经济发展的驱动中心,近年来开发房屋的建筑商不断涌入,虽然是平原,但是因为柬埔寨国土面积小,可利用的土地面积有限,所以近年来,柬埔寨的地价也是水涨船高。 

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 不过相对于泰国曼谷的$1.5万/平米,河内的¥2.5万/平米,以及胡志明市的$2.2万/平米,柬埔寨的地价($6500/平米)对于发展中表现最好的发展中国家而言,算低的了。 

而2016年,建筑商投资总量达到了有史以来最高的85亿美元,比2015年上涨143%。看这个涨势,未来的房价只会更高。但落实到房价和房租上,情况却不太一样。 

我们来具体看看金边的情况。 

  • 金边公寓

目前来看,金边的均价估值在2万元左右,租金回报率则是3%-6%之间。

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 (数据来源:Global Property Guide;2016年底数据)

再根据全球最大的商业地产投资公司CBRE的研究报告,从2015年第一季度开始至今两年,柬埔寨高等公寓的季度价格变化不大。 

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 报告中称,这与当地不断兴建新住宅楼,致使市场中的供应量增加有最直接的关系。2016年有21个项目,总计8236个单位的公寓在金边建成,投放到市场里将在一定时间内导致供大于需的情况。同样的,租金也在这段时间内有所下跌,这也与供应量增加有关。


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 CBRE预计,会后几年内,低端、中端、高端公寓将会有更多的供应数量。

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(供应量-深绿色:当地人可负担房产;绿色:中档楼盘;浅绿色:高档楼盘。下同)

 可以从表中看出,中档楼盘的数量或将上涨最多(目前也是中档楼盘为主),高档楼盘跟随其后,最后是抵挡楼盘。 

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(公寓每平米价格)

 而从价格来看,CBRE预测正当楼盘的2017、2018年将全面下跌,其中中档楼盘下跌的价格最高。 

机构预测,未来两年内,作为开发热门城市的金边,将会迎来“供应过剩”的情况,从而进入买家市场,价格下跌。不过,整体来看价格变化是稳定的,表明若之后经济如约发展起来,人们收入进一步提高后,租金将会进一步地上涨。 

4柬埔寨投资红利在哪里? 

a) 人口红利 

只看完第三部分的读者们肯定亏了,因为从这部分开始,我要讲讲柬埔寨为什么值得投资。 

CBRE的估算主要是通过市场存量、以及当前的市场份额,但是它忽略了最重要的环节:人。 

因为经济发展迅速,柬埔寨国内最好的资源都聚拢到金边。这其中就包括了最朝气蓬勃的元素:年轻人。 

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柬埔寨是一个年轻的国家,有70%的人口低于34岁。年轻的国家就可以撑起柬埔寨在制造业、建筑业上的劳动力市场,同时,他们未来的消费将会比其父辈更高。 

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(人均GDP是上涨态势,而且近年上涨速度逐年加快) 

b) 减税红利 

此前,柬埔寨税收占总GDP的比值在所有国家中排名第三,GDO中14%用来交税。但从2013年财政年起,柬埔寨开启了几项税收减免的政策。给公司减税,年轻人的机会就增加了,也就促使他们来到资源密集的城市,从而进入租房需求的市场。 

因为低廉的劳动力以及减税优惠,国际公司纷纷进入柬埔寨,可口可乐价值1亿美元的生产基地就在2016年投入使用。以下是在柬埔寨投资的中外企业不完全名单: 

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虽然,从目前柬埔寨人均GDP1300美元/年的情况来看,中、高档公寓基本与他们无缘,但是,这1千万人口在经济看好的未来,就会逐步进入更高一档的市场。 

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 (数据来源:柬埔寨统计局)

从最近数据,2013年的情况看来,柬埔寨5年内人口增长了18.6万,对于一个人口总数才1.5千万的国家来说,是非常可观的。这些人的住房问题怎么解决?未来他们定居金边又会怎么住?这是一个可观的市场。 

c) 基建红利

 基础设施特别是交通方面,整个国家也在为经济发展做准备。作为中国“一带一路”倡议途径的国家,2016年上半年,中柬双边贸易达到了23.4亿美元,同比增长10.2%。与此同时,中国借款柬埔寨20亿美元用以交通等基础设施的建设。 

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 柬埔寨还与中国路桥工程签署建设协议,将在国内新建4座大桥、两条高速公路、一条铁路。目前已有一条高铁将金边与西哈努克城连接。 

d) 货币红利 

在柬埔寨,你可以使用英语、美元,这里绝大部分资产是由美元计价和交易的,银行存款也可以用美元。而且,在柬埔寨定存美元一年利率5.5%。以下是财经博主整理出来的柬埔寨主要商业银行的利率对比表格。 

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这个国家也没有外汇管制,允许你随意携带资金进出,或许在商业银行买外汇汇出国。 

2010年以来,柬埔寨通过《外国人持有产权法案》,开放外国人购买不动产。只要年满18岁,凭借护照就可以自由买卖2楼以上的集合式住宅、公寓大楼,并拥有永久产权。 

这个国家不收房产税,没有遗产税或奢侈税,跟国外动辄5%的赋税相比,买房持有的成本是非常低的。


5、总结 

目前的柬埔寨像极了中国20年前经济初发展的状态,洪森拥有相对更大的执政优势、稳定的政局将带来非常巨大的经济发展福利。 

就像我在开头说的,在国内限购的情况下,你别想在一线城市(包括香港)的中心地区买一套房,但是目前的金边和因为字数限制,文中未提及的经济特区西哈努克城,都有成为下一个经济中心的潜质。 

当然,因为近年来开发商大量涌入这个国家,导致供大于求的情况发生,但是对于国运在上升的柬埔寨而言,下降的房价或许是你抄底的好机会。加上目前对外资政策的相对宽松、地价相对其他东南亚国家而言更加低廉,柬埔寨是十分有潜力的。 

不过,作为投资者也要熟知风险,不要一股脑就投最核心地区最高级的产品中去,衡量自己的试错成本以及能力,对各个开发项目/中介进行评估,找到最适合的资产入手,才是明智的选择。 

目前来看,虽然柬埔寨在开放,但在联合国2017年最新统计 “做生意容易度”的调查问卷中,柬埔寨在190个国家中,仅排名131,而中国排名78。投资柬埔寨的难度包括:获得信用、履行合约、供电和创业等。 

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 投资前做好功课,知己知彼,才能盈利。


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