世通海外:我为什么在柬埔寨金边买房-【移投策】
世通海外:我为什么在柬埔寨金边买房-世通海外:我为什么在柬埔寨金边买房-【移投策】

世通海外:我为什么在柬埔寨金边买房

条评论 1934

2017-10-26

这几年大家也可以看到,中国的房产一直在攀升,相信这几年很多投资房产的朋友们也是获益不少的。

如果说前几年赚钱可以拼命去买房,但,在今年,其实大家都在拼命的卖房子,卖一套房子,就可以完成上市公司的业绩了,更何况国家还有各种的调控和限制等等,其实说白了,就是不让炒房了呗!

有钱,可以投资的项目很多,但是房产还是那个绕不过去的资产,或者说是坎,总不能把钱存在银行坐等着钱发毛!

海外置业必要性

移民投资

大家可以看到,原则上来说呢,GDP和总货币供应量1:1才能反映货币的真实价值。

从2015年到2017年这三年的GDP增长率可以预计今年的GDP增长,大概是在6.5%左右,2017年的货币发行量是大概是160兆元左右的一个预计,货币发行量是实际所需货币量的两倍。

不知道大家有没有这种感觉,现在去买点水果,大概都要100多块钱,而且只能买很少的一点东西,和以前我们去超市买东西的情形不可同日而语,就是因为人民币一直在贬值。

当然啦,有关心金融局势的朋友,肯定会很清楚,最近一段时间人民币升值也很厉害,我们看着人民币连续9天大涨,但是从货币的使用范围来看,美元依然是一个非常坚挺的世界货币,使用范围非常大。

所以呢,遵从“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里面”的投资理论,配置一个适当的美元资产还是非常重要的。现在中国配置海外资产的比例不到5%,而在新加坡这个比例已经到了37%,这个比例差距还是很大的。

移民投资

再从投资渠道的分析,当前的外汇也好,银行理财也好,还有股市黄金也好,都是非常的捉摸不定,短期内更是难以把握。

从做实业的角度上来说呢,我们也可以看到,现在做实业的利润越来越低,去年营改增之后,从事地产行业的整个利润率降低了很多。

而且大家都很清楚,从今年七月份开始,连开发票都要填税号了。以前的那些可以降低做实业成本的方式慢慢地现在已经行不通了。

投资不动产的这个渠道还是非常稳妥的,而且现在大多数人获得的资产增值,都是因为投资不动产带来的收益。

移民投资

同时我们可以看到,从去年开始国家已经开展了一系列限购和限贷的措施。到现在为止中国施行限购的城市已经到50多个了。

政府用很多不同手法来限制购房,房产价格的不断攀升,也对我们的投资渠道呢啊,造成了很大的限制。目前大城市的房价,尤其是北上广深,已经到了一定的高位。

这个时候再去投资这些大城市里面的房子,风险是不是就比较大呢?

移民投资

再看2016年的一个对外投资的数据,我们可以看到,整个中国的对外投资是从2016年大量展开的。

外管局提供这个数据是2000多个亿,不单单是房地产,还包括很多债券、基金或者股票类的投资。

从下面戴德梁行和仲量联行的数据,大家就可以看得到。整个中国海外商业地产投资总额超过了300多亿美元。他们的计量口径不一样,所以结果有点不同。但是和去年相比,增长率都是50%左右。

所以,从而投资的角度上来说,这种趋势造成资金大量涌入,当它的增长幅度超过50%的话呢,我们就可以认为这个时间就是启动的年份。所以我们认为2016年就是中国海外置业投资的元年。

移民投资

现在的海外置业无非就是两个方向,一个方向就是传统的美加澳,我曾经待过的新西兰也就是这种方向。

美加澳这类国家,生活水平比较高,大多数人到那里去都是为了移民或者留学。而且这段时间美加澳的房价已经炒到一个高位了。我当年在新西兰买的房子现在已经炒到100万纽币左右,或者是120万左右,澳洲的话就更加不用讲啦,大家都知道七月份的时候澳洲为了限制外国人买房,出台一个新政策,就是加12.5%的印花税。

诸如美国、加拿大这些地方的房价都已经是上到了一个高位,跟我们中国北上广深的情况已经差不多了,而且各自对外国人买房都有比较多的限制。

另外一个投资方向就是投资一些价值洼地——发展中国家。也就是。像今天的柬埔寨啊,缅甸啊,越南啊,这些地方也正是中国推出的“一路一带”政策走向上的几个重要枢纽国家。

今年五月份在中国举行的“一路一带”峰会,释放了非常多的支持“一路一带”政策的信息,中国更是大力地去推动这个政策,给予大量贷款和金融上的支持。

移民投资

目前整个东南亚地区的经济总体向好,特别柬埔寨、越南、缅甸、印度这些国家,它们GDP的增长率都会去到6或7左右,而且距离中国比较近。

这些国家华人比较多,风俗相似,很容易沟通。特别是投资不动产的门槛比较低,房屋的总价也不高,人口非常的年轻化。

柬埔寨作为东南亚东门的枢纽位置,国家不算太大,大家可以看下面这张图。柬埔寨海岸线上有一个西哈努克港。

移民投资

如果新的海上的经济通路从克拉运河这里打开,这个西哈努克港是受益最大的,下面经过马六甲海峡过去就是新加坡。

在过去的二三十年当中,新加坡就是受益于这个港口,因而经济飞速发展。克拉运河一旦开通,以后从马六甲海峡走的大部分船只都会从这边通过,如果是万吨巨轮起码是可以省掉二三十万美金的成本。

所以呢,我们可以预见,中国大力推动修建克拉运河这一举动对柬埔寨的影响是非常巨大的。从2020年要通车的泛亚高铁的这个线路上面也可以看到,柬埔寨处在一个非常重要的地理位置上。

移民投资

柬埔寨——魅力国度

既然讲到了柬埔寨,下面我就对这个国家做一个比较详细的讲解。要投资一个国家或者一个产业,我们最关心的问题就是那个区域到底安不安全。

我们可以看看柬埔寨的历史,从西哈努克亲王的时代开始,柬埔寨就和中国建立了友好的外交关系。到了后面洪森首相统治时期,也是跟中国保持良好的友谊。我的一些客户也一直问我说,这个国家安不安全。

移民投资

有些朋友在上个月的时候,看到了柬埔寨跟老挝的一些纷争,也在问我,柬埔寨这个国家的政治啊大选啊有什么问题啊。

当时我的回答是这样的,你到这个地方来,需要跟这里的人去沟通,跟普罗大众去沟通。二月份考察这个国家的时候,我和所有不同层次阶级的人都有做过沟通,无论是街头小贩还是出租车司机,无论是酒店服务生还是各阶层的生意人,甚至是高官等等。

我跟这么多人沟通的时候,都得出了同一个的结论,大多数人对洪森首相的统治都是非常认可的,而且大部分人都希望生活在一个和平稳定的国家,他们不希望回到以前那种纷乱复杂的、政局不稳的,大家都在互相斗争的状态。

当时我心里就感觉洪森下一任领袖的位置必定是很稳的。

目前洪森是掌管军队的,只要这个国家在他手上,就一定会稳定的。而且在过去二三十年以来,整个柬埔寨的发展,改革带来的变化都是得益于洪森的统治。

移民投资

我们再来看看柬埔寨这个国家的历史。它有世界七大奇迹之一的吴哥窟。

在公元前八百年到一千两百年属于真腊王朝,统治了四百多年,有二十五任国王。吴哥窟是国王兴建一座规模宏伟的石窟寺庙。这个国家在公元前一千两百年左右国力达到鼎盛时期,成为中南半岛最强盛的国家。当时它的地盘涵盖了越南、柬埔寨、泰国今天所有的地方,风头一时无两。当时它拥有的战象就到达20万头。当大家去吴哥窟看到这些遗迹的时候,都会很惊叹,当时的人们有多么大的智慧,需要耗费多么巨大的人力和财力才能造就这样伟大的奇迹。

此外柬埔寨还有很漂亮的海岸景观,这个海岸线的清洁程度和优美程度可以媲美马尔代夫和三亚,非常漂亮,没有任何的污染。

柬埔寨还有具有民族传统特色的舞蹈,每一次欣赏柬埔寨当地人跳舞的时候,我就会感觉到心里很平静,每一个动作都寓意着生死苦痛,每一个微笑都有一个深刻含义在里面。所以当我们处于这种环境的时候就会觉得很舒服,能感受这个民族的血液里流淌着爱与欢乐。

移民投资

那我们再来看看它的资源。它有20亿桶石油,10亿立方英尺天然气和丰富存储的红宝石矿藏。整个国家的自然植被的森林覆盖率达到了61.4%,木材储量约11亿多立方。可供开采的石油和天然气海域达到了3.7万多平方公里。

目前柬埔寨还没有很强的技术水平去开采这些能源,但是随着第三产业的发展,它的能源将会给这个国家的GDP带来强劲的增长动力。

移民投资

再来看看这个国家的平均年龄,是27.8岁。

大家都很清楚,中国在前10年快速增长,就是得益于中国有很强大的人口红利。

最近这两年中国已经开始开放二胎政策,就是发现人口红利已经渐渐消失了,根据中国2010年的人口普查数据,中国的人口平均年龄已经达到了35岁。现在是2017年,中国平均年龄早已超过了40岁。

柬埔寨的人口平均年龄在28岁左右,那么它未来的人口红利释放影响将是非常大的,这个国家是充满了生命力和活力的。

移民投资

从图表中也可以看到,近几年来柬埔寨的GDP增长一直在保持7%以上。按照这个速度持续增长,柬埔寨的确可以算是全球经济增长最快的国家之一。

2010年柬埔寨是通过了《外国人不动产产权法》,有先见之明的韩国人、新加坡人、日本人和我们中国人都已经开始投资柬埔寨这片土地。

移民投资

我们再来看看啊,中国政府和民间组织对柬埔寨的投资情况。中国政府一直是柬埔寨最大的投资国。

自1996年以来,20年来累计投资超过100亿美元。无论是金边的水电站还是金边到西哈努克港的高速公路,还是整个柬埔寨的路网。你都可以看到“中国交建”、“中国建筑”、“中铁十×局”的身影。

包括刚刚过去的“一路一带”峰会,中国援建柬埔寨还有一个6.7亿美元左右的债务,李克强总理直接就免除了这个债务。所以呢,柬埔寨也很清楚,中国就是他最大的资源方。

移民投资

另外我们也可以看到,中国政府带动的中国企业在柬埔寨投资也在不断地增长,像华为海洋承建的一个8000万美元的海底光缆,还有就是富力兴建酒店和其他项目的投资。2016年中国房地产企业到柬埔寨投资的协议总额达到了60亿美元。

在未来的话,金边还会有一个地标性的建筑,叫做金边双子大厦,这个大厦的总高度超过了560米。项目建成后将会超过吉隆坡的双子塔,成为整个亚洲的新地标。这个项目也有澳门新建业集团参与投资,中标单位是中资武船集团的神州长城。

移民投资

从各路媒体的报道可以看出,柬埔寨房市的火爆现象是有目共睹的。从右图看目前金边的地价是每平方6500美金,曼谷地价是一万五千美金一平方,再下来是胡志明市两万二一平方,河内两万五一平方,从这个角度去对比,金边是一个价值很大的有潜力的的投资洼地。

根据2016年的数据,柬埔寨的人均GDP是大概是1200美金左右,而中国的人均GDP呢,就大概到了8000美金左右。从数据对比的角度我们可以说,当今的柬埔寨就是十五年前的中国。

移民投资

我们经常会讨论这样一个问题,“如果回到十五年前的中国,你会做什么样的投资”。很多人都回答,一定要去买房子。

无论你是做什么事情,打工的工资永远赶不上房价的增幅。做生意有亏有赚,但是如果你买房子,到最后肯定是赚钱的。

我们看看2000年北京的房价,是3500元左右,那么今天柬埔寨的房价是不是也应该在三四千块钱的水平?

不是。现在柬埔寨房价均价已经到了一万多,那为什么会到了一万多呢?因为已经有先知先觉的投资人进入到这个市场,他们已经占据了这个市场一部分洼地。

我们经常说,历史是惊人的相似,但并不会简单的重复,如果我们错过这个机会,等到柬埔寨房价大幅上涨,想追也追不上了。

移民投资

由于供求关系的影响,金边房价的年平均涨幅都在15%到25%左右,到2018年底,金边市区完工的公寓数量大约在1.5到1.8万套。

事实上金边长住外国人口已经达到了40万到50万左右了,外国人不断融入这个地方,造成了房屋租售长期处于供不应求的状态,租金一直在往上涨。

现在金边核心区域投资回报率高达12%~20%,柬埔寨房屋租售比达到7%~12%,目前是处于全世界前列的。

大家可以想一想,我们国内的房子租售比可以去到多少呢,我相信在广州可能还有个两三点,在北京上海的话,最多就是一点几左右。相比于北京随随便便就是十几二十万一平方的房价来说,它的租金又如何能够达到这样高的比例呢。

移民投资

下面就到大部分朋友比较关心的部分了,就是在柬埔寨买卖房产到底需要哪些费用。

这里可以很清楚的告诉大家,去柬埔寨拿房产证的时候,要办理银卡过户,按照政府估价需要向政府缴交4%左右的过户费,这是由买方支付的。

整个手续费大概是500美金左右。

我们的付款流程呢,就是确定房子之后呢,一般先交2000美元订金,14个工作日之内签订合同并支付首付款。物管费差不多1美元1平方米左右这个样子。

其他的费用,比如说是贷款的费用,国内的贷款大概是在4%~5%左右,但在柬埔寨贷款利率会到8%~12%。

柬埔寨两年定期的存款利率已经达到了6%左右,这个利率是比较高的,大部分人觉得在柬埔寨贷款不太划算,所以我们现在基本上都以分期付款为主。当然,如果有需要贷款的朋友,也可以通过贷款方式买房。

还有一个要提及的问题就是房产税,柬埔寨这个国家的房产税是你房屋价值的1‰,也就是说10万美金的房子一年要缴交的房产税大概是100美金左右,换算成人民币是700块钱左右。

金边|柬埔寨优质房地产项目六大价值点

➣国家“一带一路”重点投资地区,中国企业大量涌入柬埔寨进行投资建设;

➣柬埔寨王国连续6年GDP增速超7% ,金边占柬全国经济总量超80% ;

➣华人在柬地位尊崇,内地赴柬投资人士日益增多,当地无外汇管制

➣近3年金边房价年均涨幅超15%,不限国别人士均可在当地置业;

➣金边公寓房租投资回报高达6%-8%,且处于公寓住房紧张状态;

➣地段好,品质优,精装包租,专业管理团队,投资价值洼地

移民投资


所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2019      沪ICP备18013213号

查看对话