不止金边公寓,中国开发商还瞄准写字楼-不止金边公寓,中国开发商还瞄准写字楼-【移投策】

不止金边公寓,中国开发商还瞄准写字楼

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2017-10-30

近十年,柬埔寨的房地产和建筑业取得了显著的增长,这主要得益于全国经济发展,外国投资的涌入,以及新一代中产阶级的本地人对住宅的需求。此外,有关外资所有权的法律一直不断加强,房地产开发公司和机构的专业化,使人们对未来的房地产市场充满了信心。

总体而言,柬埔寨房地产市场的增长在很大程度上可归功于当前和未来的全国经济增长,2017年和2018年的国内生产总值(GDP)估计在6.8%至7.1%之间。

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强劲的经济发展将使当地的中产阶级人口增多,从而导致越来越多当地人对房地产市场的需求不断增长。这种趋势现在已经开始显现。

迄今为止,柬埔寨最全面的房地产调查报告显示,有79%的受访者认为2017年是进入房地产市场的好时机。其中,68%的受访者来自当地。

外国直接投资(FDI),2016年有3.7亿美元投入建筑和房地产行业,2017年估计会超越这个数字。这种持续增长表明了投资者的信心,因为自2013年以来,房地产市场都表现出稳定和很小的波动。

中国是柬埔寨房地产投资的领先国,日本,韩国,台湾,马来西亚,新加坡和香港也开始投资建筑业和房地产开发,从而使投资组合多样化。

这些国家的投资还扩展到重要的基础设施建设,而这些基础设施的发展对房地产市场的继续繁荣是必不可少的,特别是在金边,西哈努克和暹粒。我们将更详细地探讨这些重点省份的基础设施建设和投资。

另外,在柬埔寨注册房地产公司的数量也在大幅增加,有一些国际公司,如Knight Frank,CBRE,和Century21也进入市场。这些国际公司及其所建立的声誉让投资者对柬埔寨房地产市场有信心,其发挥至关重要的作用。

对于未来房地产的看法,一个主要考虑因素是2018722日举行的全国选举。目前,暹粒等地区的地价属于停滞状态,而2017年上半年的购房者也表现犹豫。

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我们现在将更详细地了解整个柬埔寨的主要房地产市场。

 

柬埔寨房地产类型说明

 在分析柬埔寨房地产市场之前,必须先研究柬埔寨各地的房地产类型。

  • 分契式公寓

分契式公寓是指建筑物中包含一些独立拥有的公寓或房屋。

  • 别墅

独立式房屋被称为别墅,通常有一个花园或室外区域。在金边和其他重要省份都有别墅,这些别墅通常既是企业,也是外籍人士的住所。在金边的中心地带,维护良好的别墅很快就会被抢购一空。别墅大多是新建的,但偶尔也修建殖民地别墅。

  • 传统高棉房屋

传统的高棉房子最初是用木头建造的,并建在高跷上,原因是为了防御洪水。房屋下面的区域被用作家庭区,或者是为了安置家畜的地方。随着国家的发展,绝大多数可用的木造房屋得到了修缮,房屋下面的区域也变成由混凝土铺成。许多房子也被改建成餐馆。

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  • 高棉风格的店屋和翻新过的店屋

尽管房地产业有了发展,高棉风格的店屋仍然是柬埔寨非常主要的一种物业类型。一般来说,这些房子有3至4层,布局又长又窄。他们即可以作为个人单位出租,也可以作为整个房屋出租。就厨房和浴室的陈设而言,这些往往是非常简单的。

不过,翻新过的店屋也越来越受欢迎。翻新的店屋与传统店屋规格一样:13英尺×52英尺,但包含西式风格的设施。

  • 西式服务式公寓

这些公寓的大小和风格样式都不一样。西式公寓的设施比其他类型的房产更全面,其中包括如厨房和浴缸等设施。

服务式公寓通常配备游泳池,健身房和24小时保安。金边和西哈努克多地区正在迅速建造现代化公寓,酒店式公寓。

  •  园区(Borey

园区开发项目是一个社区形式的物业。它是由单别墅,双别墅,混合别墅,连体房屋,店屋和平房混合的一个社区。以满足个人,家庭或企业对房屋规模,数量和价格方面的不同需求。园区开发项目有各式各样的房产类型。在高棉家庭中,园区似乎是大多数家庭的选择。

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3.2需求调查

显而易见,影响购买和投资房地产的主要因素是位置。调查结果显示,50%的受访者认为位置是最重要的因素,其次是投资回报率为20%。

金边是大多数人的首选地点,65%的受访者选择首都金边购买房产。其他位置,如正在迅速发展的西哈努克省,有15%的受访者选择,主要旅游目的地暹粒则占10%。我们现在将更详细地研究这三个主要投资位置。

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*选购房产的因素

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*选购房产的地点

首都金边-金边的住宅市场

 金边的住宅市场还是以分契式公寓的开发为主,这些项目成为经济增长的主要催化剂。预计到2020年底,分契式公寓的总供应量将达到37,570套。因此,我们很有必要了解金边分契式公寓价格,地点和投资趋势。

2017年,金边已经有大量的分契式公寓出售和出租,供应量也在继续增长,以满足这一需求。据2017年6月的数据显示,分契式公寓的供应量为4,794套。预计到2017年底,还将增加1392套。

这些大型的分契式公寓开发项目大多是属于中高端项目。预计到2018年,这些公寓的总供应量将占总物业的43.8%和34.8%。

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其中一些主要的开发项目包括:白金湾(Platinum Bay174个单位,Habitat13个单位,钻石凯撒(CaSa230个单位,钻石云庭(CasaMeridian500个单位,Embassy Residences 85个单位,东方一号(EastOne 336个单位。

金边分契式公寓中,钻石岛和水净华区是可用单位数量最多的地区。紧随其后的还有万景岗一(BKK1)和堆谷区。接近CBD中心商务区,如万景岗一(BKK1)和水净华,预计在未来几年,住宅楼价格会上涨。

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*金边最受欢迎的位置比例

在金边,分契式公寓的需求是由国内外买家共同推动的,这主要是因为每项投资的平均收益率在6%10%之间。这种高资本收益率来自投资者同时获益于房地产价格的上升和租金的收入。

许多开发商正在鼓励投资,即提供5-10%的保证租金回报(GRR),最长5年。

现在,消费者可负担的起的项目种类繁多,因此吸引了亚洲投资者,他们正在投资于这些黄金地段,以最大限度地实现资本增值。与新加坡等其他发展中国家相比,投资者可以从柬埔寨获得的回报率要高得多。

项目开发商的重点是瞄准来自中国,日本,新加坡和台湾的买家。从2017 年底开始,建设的15,000套新房正在销售中,比目前的市场供应量增加了100%以上。

最终,由于柬埔寨人口结构和中产阶级的崛起,预计这些单位将会被填补。最近的市场报告指出,尽管人们担心供应过剩,但目前的单位入住率为70%。

不过,也有人认为市场上的一些公寓项目正在涨到买家根本买不起的价格。一些地区,如万景岗一(BKK1)的价格是一套超过了15万美元。这对于本地买家来说太贵了在购买力方面,调查结果显示,超过75%的人在房地产的花费不足10万美元,而其中有30%的人在房地产上的花费不足5万美元

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*房地产的花费比例

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*购买物业比例

由于有大量的分契式公寓项目可供选择,所以潜在的购买者和投资者越来越有选择性,他们只会购买价格极具竞争力的房产。因此,很多开发商都想出了付款计划,以进一步促进销售。我们看到有较长的分期付款方式,如在前2-3年内只需支付30%-50%的款项,这种支付方式也变得越来越普遍。

开发商还在钻石岛和奥林匹克体育场等地区提供更多不同公寓面积出售。这些地区的单位都比其他地区小,价格每平方米低于1,500美元,以满足当地买家需求柬埔寨人长期以来,一直抵制高楼大厦,宁愿住在别墅,园区,店屋。因此,本地买家购买公寓主要用于租赁或投资。

就金边的租赁市场而言,1套卧室公寓的平均价格每月达1200美元,2套卧室公寓的平均价格每月为1500美元。在万景岗一(BKK1)地区,价格还高达2000-2500美元,特别是服务式公寓。

根据2017年报告,著名物业顾问公司莱坊(Knight Frank)指出,2017年上半年有8座服务式公寓楼竣工,使金边的总供应量达到4,531套,与2016年第一季度相比增长了6.9

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由于很少有人能负担得起这个价格,因此这些酒店式公寓95%的居住者为外国人,他们积极选择租房而不是购房。尽管如此,在外国人中也有许多人的预算受限,这意味着他们会优先考虑卧室数量和必要设施的位置,而不是公寓的一般大小。

外国人也更喜欢设施齐全,带家具的公寓。因此,配有完善的设施,全套服务式公寓数量有所增加,这些公寓往往包括健身房,游泳池和咖啡店。在2010年之前建成的公寓,很难找到租户,因为建筑标准太高,所以对这些公寓进行整修是必要的,而且已经在这些老楼盘中进行改造,以确保租赁市场的竞争。

总结

由于对咖啡馆,餐馆,休闲餐饮的需求不断增加,以及国际品牌的不断涌入,2017年上半年金边的零售行业非常活跃。在诺罗敦大道等地区,零售空间的入住率为95%。这主要是一些国际品牌的带动,特别是特许经营如CostaCoffee, Pizza Company和星巴克(Starbucks)。欧洲和美国的主要零售商表明,外国投资者对零售市场越来越有信心,许多特许经营商已经或正在计划在首都金边周围开设多个分店。

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这是市场充满信心和大肆扩张的原因之一。柬埔寨的消费者,特别是年轻一代,对于尝试外国品牌的新产品持乐观态度。另一方面,金边现有的零售商正在经历低访问量和低交易量,这些零售商的共同趋势往往是低质量的产品,空间设计和管理不善。如果没有一个积极的措施来改变,吸引新客户,这样的下降很可能会持续下去。

零售商店复兴的一个例子是苏利亚购物中心。这个购物中心最近更新了租赁组合,更新了名字,并升级了现有设施,提高标准,以适应国际化妆品,时装和电子品牌。其结果是,他们的营业额和前景得到了极大的改善。

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在高档购物中心,对低于100平方米的优质零售单位的平均要价仍然保持基本相同。2017年中期,获得最高租金率为安达大厦。其他商场,如苏利亚购物中心,获得较低的租金率,主要取决于品牌,开发地点和租用单位的规模等变数。在这些二级商场,租金价格每平方米每月是从10美元至22美元不等。

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金边的零售业预计在2018年至2020年间再开267,870平方米。这将使总供应量达到430,275平方米,相当于2017年市场增长了超过250%。主要项目包括在森速区的永旺商场二以及百盛购物中心。

在对公寓供过于求的担忧下,开发商们已经开始把目光投向商业领域。在商业领域,分层的写字楼正在市场上涌现。从2016年6月至2017年6月,办公楼供应增加了21%,而净出租面积可达33万平方米。

预计今后三年,这一数字将增加到529,143平方米,相当于供应量增长超过60%。2017年上半年,共有8个新的写字楼项目,其中包括CityTower Asia, Aston TowerBred Bank building等,其办公面积达28,217平方米。办公场所的质量正在发生转变,“A级”办公室,占即将开发的办公场所72%。

2017年中期,甲级写字楼只占总供应量的16%。由于缺乏优质写字楼的供应,较低层次的BC级楼宇的业主因黄金地段,租金不断增加。不过,在发展中的甲级大厦数量庞大,如果未来几年出现供应过剩的情况,较低档次的楼宇必须进行翻新,才能抵挡住竞争和租赁市场的下滑压力。


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