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英国房产投资新热点:机场停车位房产

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2017-10-30

近年来另类海外投资地产项目逐渐受到欢迎,如酒店、仓铺、停车位等。

停车位属于商业地产中的另类投资产品,其投资亮点为门槛低、相对较高的净年收益、维护成本低以及运营管理模式简单。而机场因其人流量大且密集的特点使附近的停车场成为投资者会主要考虑的投资地段,这类物业在国内入门门槛相对较高。

然而,作为公私合营模式始祖的英国,已经推出了很多优质的公共基础设施投资项目,其中有一类优质的投资机遇就是机场停车位。

今天世通海外以推出市场并反映热烈的苏格兰格拉斯哥机场停车位为例,综合分析怎样的机场停车位才是真正优质的投资项目。

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类别:苏格兰格拉斯哥机场停车位

价格:2.5万英镑(21万人民币)

包租收益投资前2年固定收益11%,第三年后投资回报根据停车场使用率,预计投资第3-4年,年收益率达到11%,投资第5-6年,年收益率达到12%。

租期:175年

热度,机场客流吞吐量

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数据来源:英国民用航空管理局(CAA);Air Traffic: United Kingdom Airport 1950-2015

机场的客流吞吐量是衡量机场停车投资价值的重要标准之一,苏格兰格拉斯哥机场停车位2016年创客运量新纪录, 预计在2017年将进一步赶超该记录,格拉斯哥机场在2017年四月份最繁忙的时间里, 有超过786,000名乘客在此搭乘停留 比上年同期增长8.9%。 国际交工量的增加确保了机场连续50个月的增长,机场停车位的市场正迅速扩大,全英平均机场的停车位需求将会在未来的几年内增长220%。巨大的需求空间,未来升值收益具有可观的预期。

根据英国民用航空管理局(CAA)提供的数据显示,英国机场的客运量逐年增长,单过去15年间就增长了40%以上

客运量的增长带动着机场本身和周边商业的扩建。而机场停车场的特殊性在于其地处郊区,大部分乘客的目的地则位于有一定距离的市区,加之许多航班的着陆与起飞时间并非总在正常营业时间范围,致使公共交通成为了一种不太便利的出行选择。

格拉斯哥机场做过一个调查发现,50%的乘客使用私人交通工具往返机场,这其中不包括出租车和汽车租赁。 移民投资

机场内部停车场的盈利一直是非航空收入的主要部分。根据国际机场协会(ACI)2012年发布的欧洲经济报告显示,机场停车场占非航空营收的14%,占总营收的5%。然而,机场所能提供的停车空间有限,一直呈上升趋势的客运量对于停车位的需求不断增加,使机场停车位市场供不应求。

安全,投资收益及保障

停车位项目还能够提供稳定回报。苏格兰格拉斯哥机场停车位项目前2年保证11%的固定收益率,并且预计投资第3-4年,年收益率达到11%,投资第5-6年,年收益率高达12%;更重要的是公司承诺在第十年保证以原价的125%回购停车位。按照英国格拉斯哥机场停车场所提供的盈利数据来展计算:

当前格拉斯哥机场停车位投资项目(£ 代表英镑):

单个停车位投资金额 - £25,000

第一年和第二年固定收益 - 11%

第三年和第四年预计收益 - 11%

第五年和第六年预计收益 - 12%

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 根据运营商提供的当前单个停车位日平均收费为 - £12.31

同样以租用率80%,管理费用15%来计算:

(£12.31 x 365天 x 80% x (1-15%)) ÷ £25,000 ≈ 12%

也就是说该停车场目前已经可以产生约12%的年收益。

根据英国皇家特许测量师协会(RICS)提供的2017年该停车场每个停车位的估值报告显示,每个停车位的当前市场估值为£30,250。如果以这个价格进行转售,那么仅六年时间,这个停车位的回报则接近翻倍。

苏格兰格拉斯哥机场停车位的购买必然会带来可观的收益和增值机会。投资人在一开始能够以2.5万英镑的价格购买,并且随着机场自身扩张和新航线的开辟,投资人将受益于停车位的增值。这个停车位最近的估值是3万英镑多一些,在转售时,立刻就有机会增长。

此外,由于前两年的固定回报率为11%,投资人的收益率可以保持强劲,而基于80%的租用率,保险预测为第3年和第4年的回报为11%。作为理性投资分析的角度观察,消费者对机场停车场的需求与以前一样高,对航空市场的需求只会不断上升。从这里我们可以看到这两者之间直接的关联性。

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