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投资海外房产项目必须看的几个重点

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2017-10-30

考量一个城市住房价格的相对水平,通常由当地的租金收益率,收入房价比就能得出基本结论。而判断一个城市的房价未来是否有较大的成长空间,要重点考虑房价和宏观经济增长水平的偏离度,以及当地货币政策和流动性环境,包括抵押贷款的利息成本,汇率风险等。

1、租金收益率

从租金收益率来看,柬埔寨金边领跑全球主要城市租金收益率,基本都在7%左右,而大阪、洛杉矶、阿姆斯特丹和西雅图这些城市租金收益率水平仅在5%左右;但是都明显高于国内金融资产的无风险收益水平,投资以上城市房产具有较高且稳定的回报率。

2、房价的相对水平及住房升值的预期

受惠于“东盟一体化”及“一带一路”政策,柬埔寨旅游业发展迅速、海外投资增多,6年来经济保持平均 7% 以上的高速增长,增速排名全球第六,亚洲第一。

亚洲开发银行(ADB)预测: 柬埔寨GDP将在2017年将维持7.1% 的增长速率;跑赢整个东盟地区2.5个百分点的平均水平。

数据显示,中国是柬埔寨最大投资来源国,已累积投资超百亿美元。2016年上半年,中柬双边贸易额达23.4亿美元,比去年同期增长10.2%,随着更多合作协议的落实,2017年这个数据将达到50亿美元。

柬埔寨目前处于发展加工制造业阶段,并积极投入大量基础工程建设,工人底薪2012-2016年5年增长129%,2015年人均GDP达1228美元,预计未来3~4年GDP有可能增加值3000美金,迈向经济发展最快速阶段。

根据数据显示柬埔寨房价几乎是以10%-20%的速度增长,综合考虑经济增速和房价涨幅两个指标,加上柬埔寨政府鼓外籍人士前去购房,柬埔寨对于外籍人士购房给予了诸多的保障与便利,吸引了众多的外籍人士到柬埔寨购房置业。

3、当地利率水平和住宅按揭成本

柬埔寨房地产交易的最大特点就是可以直接美元交易,你在柬埔寨买房不仅投资的是实物,而且是等同于美元理财产品。

当前全球处于低利率时代,美联储货币政策的收紧导致全球利率出现拐点,回升的趋势。但由于住房政策和市场环境的不同,各个国家的住房抵押贷款利率相差很大,这就形成了不同国家购置不动产的现金成本的差异。

从置业成本来看,与之关联最直接的是住房抵押贷款的利率。

综上所述,总结为海外房产投资需注意五个因素:

工作机会,看就业率数据。有工作的人多了,自然买房的就多了;柬埔寨近年来吸引投资,工作机会不断增加

人口增长率,看当地的人口增加数据。人口增加了,住房需求就增加了;柬埔寨目前人口结构合理,平均年龄24.9岁,正处于发展的黄金时期;

房价增长率,看当地市场的历史房价增长率,这个是看趋势,看实际的房价走向;近年来柬埔寨房价增长平均水平维持在15%!

租金回报率,房价远低于中国的柬埔寨,房租回报率却来了个反转。中国的平均租金回报率只有2.66%,而柬埔寨的平均租金回报率高达7%,是中国的2倍还要多!

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