世通海外:投资美国波士顿房产需要知道的干货大全-【移投策】
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世通海外:投资美国波士顿房产需要知道的干货大全

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2017-11-01

波士顿 ((Boston) 是美国马萨诸塞州的首府和最大城市,也是新英格兰地区的最大城市,其人口规模全美大都市排名第21。该市位于美国东北部大西洋沿岸,创建于1630年,是美国最古老、最具有历史文化价值的城市之一。波士顿是欧洲清教徒移民最早登陆美洲所建立的城市,在美国革命期间是许多重要事件的发源地,曾经是一个重要的航运港口和制造业中心。

今天,该市是美国高等教育、医疗保健及投资基金的中心,是全美人口受教育程度最高的城市,它的经济基础是教育、金融、医疗及科技,是全美人均收入最高的少数大城市之一,并被认为是一个全球性城市或世界性城市。该市位于大波士顿都会区的中心,这个都会区包括萨福克县的全部和剑桥、昆西、牛顿、萨默维尔、里维尔和切尔西等城市,以及一些小镇和远离波士顿的郊区,还包括了新罕布什尔州的一部分。

1630-1675年的波士顿

1630年9月17日,来自英国的清教徒移民创建了波士顿。1770年代初,英国人尝试全面控制十三个殖民地,主要通过征税,促使波士顿人发动了美国革命。波士顿屠杀、波士顿茶叶事件,以及美国革命几个早期的战役——列克星敦和康科德战役、邦克山战役和波士顿围城战,都发生在该市或附近的地方。保罗·列维尔著名的午夜骑行也发生在这一时期。

北区的古老建筑

美国革命以后一段时期内,由于波士顿是美国距离欧洲最近的一个主要港口,因而它迅速发展了海外贸易,向欧洲出口朗姆酒、鱼、食盐和烟草,成为当时世界上最富裕的国际商港之一。19世纪中叶,波士顿的制造业在国际贸易上占有一定的重要性。此后直到20世纪初,波士顿仍然是美国最大的制造业中心之一,其中特别以服装、皮革制品和机械工业著称。

1888年波士顿地图

1820年代,由于第一波欧洲移民潮的到来,波士顿的人口构成开始发生戏剧性的变化。大批爱尔兰人和意大利人移居该市,将他们的天主教也带到这座城市。目前,天主教是波士顿最大的宗教团体,从20世纪初起,爱尔兰人开始在波士顿政治中扮演重要角色,肯尼迪家族就是其中的杰出代表之一。

波士顿市中心天际线

1970年代,波士顿在长达30年的经济低迷时期之后恢复了繁荣,并带动了共同基金的发展。哈佛大学、马萨诸塞州理工学院、波士顿学院、东北大学和波士顿大学等高等学府吸引了许多学生来到波士顿都会区求学深造。

21世纪初,波士顿已经成为一个智力、技术与政治思想的中心。不过,该市还必须解决1990年代以来因房价急剧上涨造成生活费用过高的问题。2004年,波士顿大都会区已经成为全美国生活开支最高的地方,而马萨诸塞州是全国唯一人口下降的州。

 2. 选择谁成为我的邻居 

购置海外房地产身边的邻居住了什么人是非常重要的。我们可以选择我们要居住的地方,但是我们不能随意地决定我们的邻居。

白人 = 绿色;黑人 = 蓝色;拉丁美裔 = 黄色;亚裔 = 红色

以上是波士顿的种族分布:白人占53.9%,黑人占24.4%,印第安人占0.4%,亚裔美国人占8.9%,0.06%为太平洋群岛人,7.83%为其它,3.9%为2个或2个以上种族的混血。

爱尔兰裔是该市最大的族裔群体,占人口的15.8%。意大利人也构成该市人口的重要部分,占人口的8.3%。西印度群岛人后裔也有一定的规模(6.4%);其中一半是海地裔。在多尔切斯特等一些地方,在过去几年中接受了流入的越南人居民。

根据2016年美国人口统计,该市拥有673,184人口,人口密度为13,903人/平方英里(5,368人/平方千米)。不过,波士顿白天的人口将增加大约120万人,人口的起伏是由于郊区居民到市区上班、上学、就医,以及从事其它事情。

人口收入分布图

该市住户收入中值为33,589美元,而家庭收入中值为53.136美元。男性收入中值为37,435美元,而女性收入中值为32,421美元。该市的个人平均所得为23,353美元。21.2%的人口和15.3%的家庭生活低于贫困线。其中25.6%为18岁以下人口,18.2%为65岁以上人口。

接下来,小乐就着重给大家介绍下波士顿都市圈的优质学区都在哪里吧。

波士顿应届高中生高考成绩 (SAT) 最高的12个地区

这12个区距离市区的距离以及房产价格

总的来说,波士顿的好学区非常多。小乐着重为大家介绍其中几个不错的校区。

韦尔斯利 Wellesley

Wellesley 位于大波士顿地区的西部,距离市区约17英里,占地27.2平方公里。以教育闻名的 Wellesley 在2009年福布斯“全美受教育最高的城市”中排名第二。25岁以上的居民中,79.3%的居民拥有本科或以上学历,46%的居民拥有硕士或以上学历。

三所著名大学坐落在 Wellesley,他们分别是 Wellesley College、Massachusetts Bay Community College 和 Babson College。其中 Wellesley College 是一所被福布斯评为全美排名第六的学院女子学院,在此毕业的杰出女性包含宋美龄和希拉里。 Babson College 则是企业家的摇篮,U.S. News 十几年不间断评地选 Babson College 为全美创业学最好的学院。而Wellesley 高中,也丝毫不逊色于这三所大学,每年应届高中毕业生的各项考核成绩都名列个大排行榜的前茅,被 U.S. News 评为金牌高中。

列克星敦 Lexington

Lexington 位于大波士顿地区的西北部,距离市区约15英里,占地42.37平方公里, 总人口约三万一千人,中位年龄45.6,人均收入65,515。三万一千人口中,白人占总人口73.6%,亚裔20.2%,西班牙裔2.2%,黑人1.1%。

Lexington 有着六所小学,两所初中和一所高中。其中的 Bridge 小学和 Jonas Clarke 中学在2010和2013年分别被政府授予国家级蓝带学校的称号,嘉奖学校突出的教育成就。Lexington 高中在自然科学方面的教育非常成功,1993年至今多次获得各类科学大奖,近几年更是每年不间断连续获得国家级科技杯比赛。学校的辩论队和数学对也是年年获奖收获颇丰,其辩论队更是自1994到现在多次获得高中辩论队最高荣誉。

韦斯顿 Weston

Weston 位于大波士顿地区西部,距离市区约17英里,占地44.81平方公里。Weston 不仅仅是美国最富裕得社区之一,也是波士顿以西犯罪率最小的地区。Weston 居民在发展社区的同时,也非常小心的保存了长达60英里的徒步爬山和骑马的通道,运动场,各式球场和滑雪场。

Weston 有着杰出的公立教育系统,Weston 高中一度被评为麻州最好的公立高中。建于1961年,花费两千多美金(相当于现在的六千四百万美金)的 Weston 高中,是全美造价最贵的高中之一。校园的设计以砖墙和大量落地窗为主,教学楼内自然光充足。学校提供丰富多样的课程以满足不同学生的兴趣和要求。学校还提供大量的 AP 课程,让优秀的学生提前接触大学学业,目前高达79%的在读学生正在就读 AP 课程。

温切斯特 Winchester

Winchester 位于大波士顿地区北部,距离市区约9英里,占地16.32平方公里。超过25岁的居民中,70.2%的居民拥有本科或以上学位。40%以上的居民拥有硕士或以上学历。维多利亚风格的社区 Winchester,主要居民来自于在波士顿和剑桥区上班的白领和金领。交通方便、靠近剑桥区、以及良好的公立教育系统和极低的犯罪率是吸引购房者的重要因素。

Winchester 高中一直处于波士顿各大报纸好学区排名榜的前端,2012年的大学升学率高达96%,被 U.S. News 给予金牌高中的荣誉。学校提供 AP 课程,并有百分之51%的学生参与其中。学校注重学生体育运动,Winchester 毕业的校友中不乏奥运选手和 NBA 球员。

牛顿 Newton

Newton 位于大波士顿地区西部,距离市区约11英里,占地47.14平方公里。Newton多年被评为全美最安全的社区之一,2012年更被 Money 杂志评为全美最宜生活的小城市第四名。靠近波士顿市区,拥有地铁直达市区,优质的教育系统等因素让 Newton 成为了大波士顿最受欢迎的好学区之一。

Newton 是大波士顿地区公认的好学区,也获得了许多来自中国的投资移民的青睐。Newton 拥有15所小学,四所初中和两所高中,数量远远高于其他学区。两所高中分别为 Newton South 和 Newton North,两所高中的各项成绩都非常优秀且远高于麻州平均水平。但是从成绩和排名上来看 Newton South 略胜 Newton North 一些。U.S. News 分别给予 Newton South 和 Newton North 金牌高中和银牌高中的荣誉。

布鲁克赖恩 Brookline

Brookline 与波士顿市区仅有几分钟的车程,公共交通发达,生活便利,靠近波士顿大学,波士顿学院,东北大学和麻省总医院。正是因为其占尽优势的地理位置,该地区的房产有着租金价格高,空房率极低的特点。Brookline 是一个典型的犹太区,有着犹太区宁可不修桥不修路,也要保障学校的经费充足的特点。

在 Brookline 教育系统下培养出的优秀人才数不胜数,其中包含美国肯尼迪总统。25岁以上的居民当中,80%的居民拥有大学本科或以上的学历,50%的居民拥有硕士或以上学历。

Brookline 高中以其卓越的教育被 U.S. News 评为金牌高中,学校目前有着1756名学生,151名全职教师。某种程度来讲,Brookline 高中可以堪称一所国际高中,因为它学生来自76个不同的国家,会讲36种不同的语言,26%的学生的英语为第二语言。学生在 Brookline 高中有着很好的机会可以接触不同国家的文化和语言。2009年,Brookline 高中的370名学生参加了679个 AP 课程的结业考核,93%的学生以三分或以上的优异成绩通过 AP 考核。

贝蒙特 Belmont

Belmont 位于大波士顿地区西北部,距离市区8.8英里,占地12.17平方公里。25岁以上的居民中,69.8%拥有大学本科或以上学位,41.6%的居民拥有硕士或以上学位。Belmont 最出名的就是位于 Belmont Hill 的豪宅区,住在这里的包含2012年共和党总统候选人前麻州州长 Mitt Romney、Start Market 的创始人 Stephen Mugar 和数位诺贝尔奖获得者。

Belmont 高中建于1970年,耗资9百美金。学校目前有1104名学生,64名全职教师,被 U.S. News 授予金牌高中的荣誉。64%学生参加了学校提供的 AP 课程,AP 结业考核通过率为93%。

 3. 寻找投资房 

看到这里,你是否已经开始摩拳擦掌,准备好“找”你理想的投资房了呢?以下小乐再为您分享几个找房小贴士,不但能让你快速筛选适合投资房,还能让你与你的房产经纪人作专业的讨论。

运输通勤度

所谓的运输通勤度,就是房子的位置是否位于或是临近便利的交通线上。这点对于投资的房产很重要。为什么呢?因为如果房子处于方便的交通线上,租客的概括范围就大了。

波士顿地铁 (MBTA Transportation) 是美国第一个地下快速运输系统,现已扩展到65.5英里长,北到马尔登,南到 Braintree,西到牛顿。波士顿的郊区通勤铁路长度超过200英里,北到梅里迈克河谷,西到伍斯特,南到普罗维登斯。波士顿有31.5%的通勤者使用公共交通。由于城市布局紧凑,学生数量众多,在波士顿步行者的数量达到13%,远比美国同规模城市多。

洛根国际机场 (Logan International Airport) 位于邻近的东波士顿,运营波士顿的大部分定期客运业务。在城市30英里(48公里)半径范围内还有许多小型机场。

波士顿市中心的街道没有规则可循,因为它们是在几个世纪以前根据需要而形成,并未经过规划,逐渐填满了小小的半岛。一些迂回曲折的街道,每一段都有不同的名称,忽而消失,忽而又随意的分成数条小巷。波士顿被描绘成一个“广场之城”,传统上将主要大道的交叉点用该市的历史名人命名。另一方面,后湾、东波士顿、波士顿南区和南波士顿的街道则用方格系统命名。这些方格路网建造在该市早期形成的杂乱街道外围。

生活便利度

便利性是目前置产的重要因素之一。以往,很多人喜爱住在郊区,人烟稀少,可以享受宁静与大自然。现在的人们,更喜爱能在下班后,顺便采买晚餐的食材;或是在住家附近的餐馆来个餐点享受,饭后再散步去附近的甜品店,在月光下漫步回家。所以,便利性成为置产考量的重点之一。那你一定在想,我怎么知道我喜欢的房子的便利度如何呢?

你可以用非常传统的方式 - 谷歌的地图,慢慢研究周边的环境,然后再计算出行走与开车的距离。但你不觉得这样太费时了吗?等到你分析完了,这房子也被别人买走了。其实,在美国,便利值的语面直译就是“走路的分数”  (Walk Score),分数越高,表示你能在越短时间及距离来到餐厅,店家,或是酒吧。在这里,小编就分享一个网站,可以让你用指尖的速度,轻松的得知房子的位置便利是否:https://www.walkscore.com/

满分是100分,所以分数越高越便利。从分数上看,波士顿市的得分很高,属于出行非常便利的城市。

社区犯罪率

犯罪率! 相信大家应该跟小编一样,这是一个非常重要的资讯。直接关乎人身财产安全。大家在外居乐的官网上,将你有兴趣的房子输入住址后,就可以得到详细的社区安全指数。

在波士顿居住,安全度和这个区域的房价也是成正比的,价格越贵一般越安全。华人喜爱居住的几个城市安全度都还是比较高的,你可以用外居乐的网站查看该城市的安全度,当地族裔的比例,收入,蓝领或者白领的比例。这样对自己心仪的城市会有一个快速的了解。

如果您想获得更加详细的犯罪率信息,可以登录这个网站:https://www.crimereports.com/

输入住址后,页面会出现房产的位置,许多相关的资料,建筑证照,附近所属公园,学区学校,公共安全及犯罪率等。在美国,警察调派所是以分区来进行的,所以,如果你知道分区的警察热线,可以加速他们处理案件的速度。

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