全球人口变迁,人流向哪里投资机遇就在哪里-【移投策】
全球人口变迁,人流向哪里投资机遇就在哪里-全球人口变迁,人流向哪里投资机遇就在哪里-【移投策】

全球人口变迁,人流向哪里投资机遇就在哪里

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2017-11-01

经济走势,最重要的无非一是人的流动,二是钱的流动。

业界对房价最经典的结论是:短期看政策,中期看需求,长期看人口。这一句,对于国外市场而言,要比放在中国更有普适性和指导意义。

世通海外通过研究一个国家、一座城市的人口,来判断未来这个国家和城市的发展潜力,从而发现一些趋势性的东西。这些对于投资理财避险,还是追求不同的生活方式的目的,这些人口变动中都蕴含着重要的趋势性信息。

让我们聚焦这60个城市,这些是国人爱去的城市,也是海外房地产市场发展不多的城市,看看它们正在发生着什么!

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1、凡有机会处必有中国人

中国人喜欢去的城市真的不少,既有英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡、加拿大等老牌资本主义国家,也有越南、柬埔寨等新兴国家,还有很多不发达国家甚至战乱国家。

最富、最有活力城市毫无疑问最吸引中国人,任房价、生活成本再高,对这些城市的向往也挡不住。

伦敦增加了51.6万人,然后依次是莫斯科、墨尔本、东京、新加坡、悉尼、香港、纽约……

跳过这些传统热点,最近5年的人口净增在5-20万之间,数量有13个。这些城市在中国人眼中,很有点1990年代深圳的感觉。

休斯顿领衔这一档次的城市,人口增量17.1万,其次是奥克兰、洛杉矶、多伦多、奥斯汀、达拉斯、丹佛、旧金山、蒙特利尔、西雅图、渥太华、伯明翰、柏林……

还有就是人口净增在1万至5万的25个城市,新增在也算是区域中心。 就像国内的成都、苏州、厦门、郑州、西安,大概就是这个量级。

波特兰、波士顿、迈阿密、曼切斯特、汉普郡、堪培拉、利兹、爱丁堡、温哥华、布里斯托、福冈、谢菲尔德、格拉斯哥、诺丁汉、利物浦、南安普顿、纽卡斯尔、卡迪夫、汉密尔顿、魁北克、基督城、惠灵顿、布拉德福德、约克、巴黎……

需要提醒注意的是:还有那些人口不断减少的城市,像芝加哥、广岛、京都、大阪、长崎、熊本、北海道……,如果去这样的城市是为了投资,保不准很快就会有一个大坑在等着你。

2、惊喜在身边-东南亚首都和第一大城市

挑战中国人口No.1地位的印度发展很快,德里和孟买是全世界人口增长最快的城市,但是,投资印度的多少以失败告终。

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最大的意外出现在东南亚地区。

过去五年时间里,泰国曼谷和越南胡志明市人口增长分别紧跟印度德里和孟买,五年人口分别净增86.3万和77.6万。越南河内紧随其后,五年人口净增62.9万人。

柬埔寨首都金边的人口增长将近21万,成为全球各大城市中人口净增排名第十五城市。

尽管人口净增量比不过泰国城市,金边5.12%的人口增长率可是力压群雄。要知道剩下的所有城市人口增长率均未超过3.2%。因此金边人口增长动力,领先了不只一个数量级。

 金边是未来的明星呀!

3、日本首都之外,就没有别的了

全日本都在朝着一个人口密度1.5万人/平方公里的城市进击,那便是东京。

虽然日本人口已经连续6年下滑了,但,只有7座城市人口在增长。而这7座城市,分别位于以东京、大阪、名古屋三大城市群。

一句话概况:日本5年人口减少86.6万人,但是首都圈的四大城市去净增加61.8万人,其他地区的人口减少的数字可想而知。

4、美国人奔向加州、德州和佛州

过去五年,美国德克萨斯、佛罗里达,和西部黄金海岸加利福尼亚。成为全美人口增长最多的州,人口净增量居然已经占到了全美新增人口的一大半。过去五年全美增加的人口,有88%都去了南部和西部地区。

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美国人口持续减少,甚至连最繁华的纽约州都出现了负增长,而人口与纽约州相差无几的佛罗里达州,在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的7倍。

而与之相反的是伊利诺伊州,其中以芝加哥的人口减少最为严重。这座人口规模仅次于纽约和洛杉矶的城市,已经连续四年人口流失。

5、英德法维持不变,其他国都是负增长

和美日的变化不同的是,欧洲最主要的三国人口几乎没变,法国首都巴黎人口增长速度接近逼停状态,德国柏林人口增长仅0.67%。

英国好一点,基本维持总体呈现出大城市人口净增量靠前,小城市人口净增偏低的局面。

小惊喜是南安普顿的人口增长率已经超越伦敦,成为英国人口增长最快的城市。而曼切斯特作为伦敦第二大都市圈的中心城市,人口增长率也非常喜人。

 欧洲大陆除了英德法外,如:罗马利用、希腊西班牙葡萄牙、保加利亚这5年人口都是负增长。

现在,终于知道为什么这些国家鼓励移民了吧!

6、加拿大:集中地增长

加拿大北部属于高寒地区,因此大部分人都居住在南部地区,也就是上图中画圆圈的四个省份:安大略省、魁北克省、阿尔伯塔省,以及不列颠哥伦比亚省。过去五年里,加拿大人口净增192万人,其中90%都来自上述四个省份。

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目前加拿大有六大都市圈,其中最大的是多伦多都市圈和蒙特利尔都市圈,两个都市圈聚集了全国约30%的人口。

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 不过,近五年来,多伦多虽然体量大,但人口增长动力稍显不足,人口增速不及卡尔加里,过去五年一直保持着3.1%的人口增速,它与多伦多、蒙特利尔的差距,正在慢慢缩小。

7、澳大利亚迁移目标:墨尔本

最奇葩的国家澳大利亚,全澳洲人只去一个地方,哪怕是悉尼都奔向一个城市:墨尔本。

悉尼,澳洲第一大城市,如今已是全澳洲人口流出最严重的城市。简单说,现在的澳洲就是:北上布里斯班,南下墨尔本。

8、年轻的城市才有活力,那些未来之星的城市

以上说的是有吸引力的城市,人们用脚投票给自己喜欢的城市,但是到了这些城市不见得都是劳动人口,劳动力人群占比越高,说明国家可供给的劳动力越充足。

世通海外统计了各个城市15-64岁的人口占总人口的比例。在计入统计的城市中,西雅图和波士顿以超过75%的劳动力人口比例甩开其他城市,它们有充足的劳动力可以投入经济生产中,未来经济动力十足。

这一点也在西雅图的产业优势、经济增长和房价发展上得到证实。 还有一些城市劳动力储备也非常充足,劳动力比例超过70%:

西雅图、波士顿、旧金山、温哥华、新加坡、波特兰、丹佛、曼切斯特、芝加哥、格拉斯哥

根据人口因素更加全面地挑出未来具有足够增长动力的城市,我们做了一个人口增长率与劳动人口比例的二维象限图。

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(第一象限城市具有人口绝对优势)

分布在第一象限的城市,比如西雅图、丹佛、墨尔本、波士顿、温哥华、堪培拉等等,既能保持高速持续的人口增长,又有充沛的劳动力供给,是未来值得关注的城市。

9、选对城市 选对房产

无论是在国内还是国外做资产配置,对于追求稳健回报的投资者来说,最重要的投资标的之一当然是房产。而选对了房产投资城市,这笔价值投资就成功了一半。

具有人口竞争优势的城市,恰好又有不错的房产租金回报率,只要当地经济不出现大变故,基本可以圈定这些便是未来值得重点关注的区域。

(1)  国际一线:稳定低收益

国际一线城市集聚了最优质的资源,因此未来数年内仍将是人口大规模聚集的地方,房产需求仍然保持强劲增长。

(2)  国际二三线中型城市:较稳定的高收益

结合人口竞争优势和租金回报率,表现最抢眼的还是如西雅图、洛杉矶、墨尔本、丹佛这样的国际二三线城市。不仅占据人口优势,在租金回报率上的表现也优于国际一线城市。

(3)  东南亚城市:风险与机遇并存

东南亚城市中的胡志明、河内、金边、曼谷这些城市,正在经历改革开放初期中国人口和经济都蓬勃发展的时期。这几座城市的人口增速都领先全球城市,再加上这些国家的政治环境基本趋于稳定,正处于经济发展的上升期,未来将会有更多值得关注的机遇。

10、东南亚大城市的聚集效应

东南亚国家由于整体国土面积都偏小,城市发展很不平衡,再加上首都和屈指可数的直辖市本身就聚集了全国最优质的资源,因此东南亚各个国家的人口都纷纷朝首都和直辖市聚集。

过去五年内,越南整个国家的人口增长,接近30%都发生在胡志明市和河内。

柬埔寨人口在整个东南亚地区增长速度最快,其中金边市的人口增速更是跃居全球首位。从2008年至2013年,柬埔寨各省人口占全国总人口的比例纷纷下跌,唯有金边市和东部波萝勉省人口在全国总人口中的比例不断增大,这两个区域也正好是柬埔寨整个国家人口增长最多的地方。

此外,金边不仅拥有强劲的人口增长动力,也一直是东南亚的房产洼地。房价远低于周边国家的主要城市。而由于供求关系的影响,金边房价年平均涨幅已经在15%-25%左右。

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东南亚国家首都和第一大城市往往集中了该国主要资源和人口。

国人海外投资涌入东南亚,买房如买白菜的故事。疯狂背后的逻辑在哪里?人口和经济增长。

小编vx【luoruwan】带你聊聊投资,看看金边好房!


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