谁说柬埔寨房地产竞争不激烈?脱颖而出的秘籍在这里-【移投策】
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谁说柬埔寨房地产竞争不激烈?脱颖而出的秘籍在这里

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2017-11-02

柬埔寨的经济已经高速发展了十几年了,第一波在柬埔寨炒地皮、炒房的是日本人、韩国人和台湾人,现在的柬埔寨房地产市场已经不是圈地盖房就能赚钱的时代了。

随着开发商的越来越多的涌入柬埔寨,特别是首都金边,金边房地产市场成为地产专家的游乐园,谁越精通本地市场,谁就可以获取越多利润。

那外国人如何像本地专家精通市场呢?当然先要找对当地地产专家,稳健投资。过分追求暴利和短平快的结果都不怎么好,但,保持有长期持有的心理准备,挑选地段好且当地卖压不大的区域,在柬埔寨黄金10年一般都取得一定的好成绩。

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2012-2014年,亚洲房市大多头,各国建商都追求大坪数、大单价、大总价的豪宅市场。但是,经济环境一旦转差时,这些房子不仅成为烫手山芋,而且遭到竞争对手的猛攻。

有些开发商在国内也许很知名,但在柬埔寨根本没有人认识,如果不好好研究当地市场,基本上就变成虎落平阳被犬欺的结果。

聪明的建商会懂得主动带头降价,追求现金为王,符合三小原则,小面积,小总价,小单价。追求去化的建商,10年内可以盖10栋,成为现金流奶牛。10年后的房企规模,就是现在一刻的现金流所决定。

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很多国内发展商在国内有太多的成功例子,脑袋想的都是日光盘,售楼处大排长龙,微信抢房。甚至才刚刚来柬埔寨,东西南北还不分,就发下豪语要一年卖出1000户公寓,豪气万千真令人佩服!

但,经历过了的港台新马日韩发展商已经变得小心谨慎,学会顺势而为。而,本地开发商更会冷眼旁观,看着外资建商盖出莫名其妙且不合民情的怪异产品,内心估计都笑死了。

柬埔寨开发房地产最好的模式是,在开工到交屋的2-3年内,全部顺利完销,不留余屋,没有任何保留户,如此买家付款不会太急促,开发商也可以顺利销售,这就考验团队的订价本事与年度计划的执行力。

基本上,在柬埔寨2年内没有办法完销的建案,就注定成为中古屋,然后面临着新屋打中古的窘境,不是价钱有问题就是设计有问题,跟打广告力道与业务员专业程度等因素,基本无关。

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产品与价钱设计对了,即使售楼处只摆几张桌椅,甚至只有大阳伞,闭着眼睛客户一直上门购买。产品与价钱错了,业务员再专业、广告再多,请再多大人物加持,也都是错,如果你找调整营销策略、营销团队,估计就已经错过了最好的销售时机了。

其次、挑选中介业者非常重要,有些业者为了成交,虚报投资报酬率,没有完整说明市场情况,包租保证也一变再变,甚至无预警直接关门倒闭。也有物业管理公司以租金不如预期,要求买家降低房租,或是合约中条款过于严苛,隐形成本垫高,让整体获利与投报率不如当初所想象,引起纠纷。

偏偏大多数买家都喜欢听好听的,不愿意听诚实客观的中介公司,过分贪心的买家也需要负责任。

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一个好的中介公司,会吸引一批死忠的买家与客户。对中介好一点,多相信优秀的中介,中介会提供市面上没有的绝佳产品,给予隐藏的好对象、好价格,也会跳脱单一建案的格局,提供更宏观的项目比较分析。协助买家处理琐碎麻烦的事宜,帮助买家找到安居乐业的好房子,顺利让资产膨胀,良性循环。

目前市场在重整洗牌,当劣质业者被淘汰出局,能够生存下来的诚信中介公司,就有很大的机会取得市场。市场集中度提高,前几名的中介公司就会共同占领金边市场,买家眼睛也是雪亮的,会向质且有品牌的中介公司取得客观专业的建议并进行投资。客户挑好中介,中介也会好挑客户,物以类聚、人以群分。

世通海外小编【luoruwan】等你!

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