曼谷的房子已经很贵,但还是有机会的!-曼谷的房子已经很贵,但还是有机会的!-【移投策】

曼谷的房子已经很贵,但还是有机会的!

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2017-11-09

初来,以为曼谷会像电影里一样,是个古老而神秘的东南亚城市。

但其实,作为泰国的政治经济中心,曼谷已经是一个发展十分现代化的国际都市,各种消费商圈,各大金融机构,各色人种……

整个城市的节奏比深圳慢,但城市的气氛、格局其实和国内的一线城市类似。

 曼谷中心找不到便宜房子了

首先,曼谷的房价已经涨起来了,

3万人民币/平米,算是一个分水岭了。

这几年,曼谷盖得房子越来越多,

市中心盖不下了,就往周边盖,

目前的状态看,曼谷的楼市还是很火热的,“接盘侠”不断。

但,越是在这个阶段,越不能瞎买。

3万人民币以下,绝不可能买不到中心区位的、好的房子了,

只能说,退而求其次,

找一些有潜力的位置下手,所以,

主要看了两个目前还可以用3万或者3万以下人民币买到的几个地方。

曼谷房地产市场

曼谷的公寓价格比别墅高。

公寓的整体均价不到3万人民币,但市内范围均价已经超过4万人民币。

(红线是市内房价,深绿线是全市均价,目前泰铢兑人民币汇率约为5:1)

大部分中国人买房,主要在三个区域:是隆/沙吞区,中心隆披尼,素坤逸区(轻轨延伸以后,素坤逸外区基本也都被覆盖了)。


中心隆披尼是曼谷房价最贵的地方,也是最精华的区域,集中了精华商业中心和豪华地标,最高合人民币可以达到12万元/平米。

是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区,是曼谷的金融中心,各大银行的总部、写字楼、各国使馆、高档酒店,都在这个区域,均价在4-5万人民币。

素坤逸区是曼谷最大的住宅商业区,集中了各大住宅区、商城、餐饮。

这个片区也是近年来曼谷升值最快的区域。

均在在3-4万人民币。这块日本人比较多,街上到处都是日式餐厅。

总体上看,这些年,曼谷房价增长比较稳定,每年涨幅大概在8%左右。

泰国中介大哥提了两个建议:

a、建议买离地铁/轻轨稍有一点距离的房子,1-1.5公里比较合适。

“地铁上盖”和离交通枢纽稍远的房子,可能也就相差几百米,但价格能相差上万人民币。

他说,大多数泰国人家里都有车,而且大部分小区有shuttle bus,离地铁/轻轨远一点其实无所谓。

所以,做投资的话,离地铁远一点,价位比较合适。

(这点我持怀疑态度,我觉得买房最重要还是地段,也许就是几百米的距离,对出租价格、升值空间都会造成影响,要不,这个问题大家讨论一下?)

b、建议买大一房,或者小两房。

这两种户型出租最受欢迎。

3万以下的片区(1)——On Nut

On Nut,属于素坤逸区。

素坤逸线是一条很有意思的BTS线,

每一站,对应一个街区,垂直于轻轨站的街区。

越往西,越靠近市中心,越繁华。

Thonglo比Ekkamai繁华,Ekkamai又比Phra Khanong繁华……

你能感觉到,它是有规划地由西再往后面的地铁沿线发展。

On Nut从前是素坤逸BTS的终点站,

后来,这条线又往后延长了几个站,

于是,On Nut也让人觉得离核心区越来越近了。

确实也不远。

On Nut 到日本街区Thonglo 3站,到市区核心商圈Nana、Siam,也都不到10站地,而且不需要转线,可以直达。

由于Thonglo这些地方的房价、租金涨得很厉害,所以很多人也开始往东移,搬到On Nut来了。

素坤逸沿线几乎每一个BTS站,都直接连接着一个大型商场。

On Nut的BTS口连接着的,是TESCO超市。

我去那天,虽然是国王葬礼,TESCO里面也还是“人山人海”。

这个片区,人气还是蛮旺的。

所以,我觉得这个地方,在今后几年,

以后应该会还会持续稳定地发展,房屋的出租率,出租回报率都会不错,相对稳定。

不过,如果在这个区域,如果再买离地铁太远的房子就没啥必要了,

目前On Nut地铁站附近,应该还是能淘到3万左右的房子。

 3万以下的片区(2)——Rama 9

Rama 9在曼谷北部,地铁站Phra Ram 9附近区域,

很多宣传都说,

这里将是城市新的CBD,

我去看了一眼,确实已经在周围有一些商场、写字楼了,

总体都集中在地铁站附近,

联合利华亚太区总部也在这里。

它有胆子这么宣传呢,最重要的原因是,

Rama 9 规划,

世界第三高楼、东南亚第一高楼Super tower将建在这里,

5A级商办大楼“G Tower”也即将完工。

这张图是项目周围贴的宣传画,


这张图上,也可以很清楚地看到,周边基本都是低矮的建筑,且大部分高楼都还没有盖 or 盖起来。

素坤逸区离BTS即便比较远,步行的话,也基本都是在小高层的房子间穿梭,

这一带,走起路来,还是略荒凉。

目前,除了几栋写字楼,

周边的配套设施,其实还跟不太上。

这里暂时还并不是一个成熟的、有人气的商圈。

同样是国王葬礼的日子,Rama 9的商场里,人流量远远不如On Nut的TESCO。

这个地方,更像是一个“办公”的区域,“生活”的气氛要差很多。

几栋写字楼对面,也有一些公寓。

这些房子,如果能租给写字楼里的员工应该是非常合适的,

但目所能及之处,再没有看到其他楼盘了。

而且这个区域,现阶段,如果不买在地铁附近,性价比就不高了。

所以,个人认为,RAMA 9 这里,

当下看,略有不确定性。

且要发展成为一个成熟的CBD,还需要一个较为漫长的过程,

不过,一旦真能成熟起来,价格肯定涨得厉害。

曼谷的租售比

曼谷房子很好租。

查了一下数据,曼谷几乎集中了泰国1/5的人口(泰国总人口6千7百万,曼谷1千1百万)。

而且还有几十万来自世界各地的外国人。

找房客不是件难事儿。

除去水电杂费,曼谷房产的租金回报率在5%-8%左右。

比如,一套50多平米的一室一厅,每个月租金大约在7000人民币。


(泰铢兑人民币约5:1)

大约出租17年左右,可以收回成本,对比大深圳58年……

中介可以提供包租服务,费用为每年1个月租金,并代为管理。

当然,如果人在泰国,有精力的话,还可以做airbnb,收入应该也挺可观的。

另,泰国没有房产税,持有房产只需缴纳基本的物业费和水电杂费。

Others

说说我自己的观点,我觉得,在曼谷买房是个不错的选择。

几个理由:

a. 泰国的经济中心,发展已经比较成熟。

曼谷经济占泰国总量的44%,是个国际化的大都市,各大金融机构、跨国公司聚集,基础设施也较为完善,发展环境好。

从直观感受出发,曼谷人给人的印象,是能够像欧洲人一样享受生活,但又比大部分欧洲人勤劳,却也不像中国人一样,发条上得紧紧的。

总之,是一个各方面尺度比较合适的城市。

b. 整体看,曼谷的房价还处于比较正常的水平,泡沫不大。

问了问当地人,他们眼里,曼谷的房价虽然连年上涨,但仍在能够接受的范围,只这一点,已经可以说明房产泡沫不大了。

当然,曼谷人这么说,还有一部分原因是,泰国当地人买房门槛极低,0首付,50年贷款,真是很轻松呀……

稳中有升、租金收益率可观的曼谷房产,虽然不指望能像大陆的北上深一样“一夜暴涨”,但作为长远投资看,是可行的。

c. 很多人把泰国作为海外投资的第一站,一是因为泰国离中国近,方便管理,二是因为泰国是个很适合生活,适合旅游的国家,投资旅游兼得。

国内很多城市都开通了到泰国的航线,很便利。

有朋友在公众号后台问,有没有能做饭的,方便带孩子去旅游的短租房,这样的公寓有很多,airbnb,booking……都可以订。

如果在曼谷有一套房产,就更方便了,一年里10个月出租,剩下两个月,留着自己度假。

再想得更长远一些,曼谷的医疗、教育条件都不错。

曼谷有很多国际学校,比如中介大哥说的新加坡国际学校,中英泰三语授课,学费比在国内上国际学校便宜,所以一些家长选择让小朋友到泰国上学,自己在这边陪读。

同时,曼谷还有很多医疗条件很好的私立医院,在这里养老、养病都挺不错的。

当然,曼谷也有2万以下的房子,

但是,除非有雄安那样的好政策,否则,未来涨起来也比较慢。所以就不提了。

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