有见“婴儿潮”柬埔寨地产迎来黄金十年-有见“婴儿潮”柬埔寨地产迎来黄金十年-【移投策】

有见“婴儿潮”柬埔寨地产迎来黄金十年

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2017-11-09

柬埔寨究竟有着什么样的发展之道,让他在连续十年的时间里GDP增长率稳定在10%,吸引着这么多来自世界各地的淘金者呢?

去过柬埔寨的人都知道,柬埔寨是个年轻的国家,由于大量老弱病残在内战期间死亡,现有国民多是和平时期出生,多居住在农村,所以存在巨大的人口红利和城镇化红利。

很多人在解说柬埔寨经济快速发展的原因时,都会提到柬埔寨人口红利巨大,但是他到底对柬埔寨的经济发展有什么样的现实意义呢?

什么是婴儿潮?

婴儿潮(baby boom)这个词的首次出现,主要是指美国第二次世界大战后的“4664”现象--从1946年至1964年,这18年间婴儿潮人口高达7800万人。

而这一时期伴随着大量婴儿的出生,美国不止是母婴行业迎来了发展的黄金时期,房地产行业,也迎来了发展的高峰期。

美国“婴儿潮”决定了两次房地产繁荣

1945年二战结束后,大批军人返回美国,从而使1946年成为美国婴儿潮的开始。1946年,美国出生了三百四十万个婴儿。在此后的1946-1964年间,美国共有7590多万婴儿出生,约占美国目前总人口的三分之一,是当今美国社会的中坚力量。

随着婴儿潮人口的成长,美国的经济步入了令人眩目的成长期。1969年之后,美国这一代“婴儿潮”逐渐进入25岁以上的年龄段,美国住房需求急剧增长,引发了美国第二次世界大战之后的第一次房地产繁荣。

到了1990年代中期之后,美国最早的“婴儿潮”的下一代都已经开始进入购房年龄段。而“婴儿潮”一代自身则开始进入中年期,富裕者开始追求更高档住宅的消费,而更多的低收入人群则在政府支持下,借助金融创新的手段购得住房,形成了“次贷”。

中国三次婴儿潮成就中国经济发展

目前中国人口众多的“80后”、“90后”是第二次婴儿潮的后代,而他们陆续成家立业将会是下一次婴儿潮的主力。

第二次婴儿潮自1962年开始,这一波高峰在1965年,持续至1973年,是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。这10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。现在,他们已成长为社会的中坚。

进入1986~1990年,中国上一次“婴儿潮”新增人口已经成家立业,其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策,此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮,但也有1.24亿,接近当前全国人口的10%。作为主力婴儿潮的下一代,他们又一个代表性的名词——“80后”。

柬埔寨经济发展东盟第一

柬埔寨的经济发展非常迅速,基本每年GDP增长率都保持在7%以上,经济增长位于全球第21位,东盟地区第1位。

最近亚洲开发银行发布的“2017年亚洲发展展望”预测报告中显示:预计2017年和2018年,柬埔寨的GDP增长为7.1%。

据悉,柬埔寨GDP从2005年的62.93亿美元增长到2015年的180.5亿美元,10年间增长了286.35%,是全球经济成长最快的国家之一。而且目前,柬政府正大力推进国家发展“四角”战略的第三阶段。

柬埔寨人口结构年轻

为什么说柬埔寨人口红利巨大?

截至3月份,世界计量表称柬埔寨人口达到1601万人,远超出老挝的700万人口。而柬埔寨人口的优势并不在于总量,而是在于其70%以上的人口不满34岁。柬埔寨目前70%的人口年龄在34岁以下,平均年龄24岁。

亚洲时报表示:“这意味着柬埔寨与大多数西方国家或发达国家不同,大量的青年人才和劳动力可供使用,从而帮助国家发展。”

这也是柬埔寨即将迎来婴儿潮的重要基础,也使得他的人口增长率居全球第三位。

首都金边常住和外来人口双增加

金边在过去八年的时间人口增长翻番,且随着经济发展带来的大量外来投资及人口,预计5年后金边的人口总数将达到500万,而当下,30岁以下人口达到60%,60岁以上人口却不到10%。

从柬埔寨官方数据显示,金边的长住外籍人口已经达到15万,而在柬埔寨东盟周边进入人口不算,其他地方进入柬埔寨的人口就已经有30万人左右,柬埔寨公寓市场将长时期处于供不应求阶段。

而金边在2017年底的公寓总套数却只有近2万套,公寓供应总量远低于住房需求量。

金边的公寓供需比一直处于负增长阶段,这和柬埔寨公寓基础设施建设跟不上经济腾飞带来的庞大需求有关,现阶段人口净流入量远远超过市场上的公寓供应量。

金边新房供给增长比例图)

未来随着经济的发展,首都金边公寓市场将长时期处于供不应求阶段。从世通海外在金边的silvertown及Mansion 51实地考察,在询问租赁情况时了解到,该公寓租房在2018年3月份之后才会出现空置,现阶段入住率为100%,供需矛盾明显突出。

外国投资者的进入将使柬埔寨房价迅速上涨

在“一带一路”的政策指引下,中国已经超越日、韩成为柬埔寨最大的外来投资国,当地的路桥、电力、通信等基础设施多为中国企业建设,加上来此开工厂开矿产、各类做小生意的业主,大概有近10万中国人在柬淘金。

而相比内地动辄上亿的土地价格,柬埔寨的地产进入门槛较低,使得越来越多的大陆地产商活跃在柬埔寨金边及西港地区。

近几年来,金边房价翻倍,但仍处在上升途中,看不到泡沫要破灭的迹象。

一是因为现在买房的外国人多是在金边工作、经商、生活的人,真正的投资客还并不多;二是年轻的柬埔寨还处在快速城镇化的过程中,大量来金边寻找机会的农村年轻人和归国的留学生等需要在此定居的人也并没有买房。

在柬埔寨工作生活四年的资深房产投资客表示,80%的外国人撑起了柬埔寨火热的楼市,而这在柬埔寨楼市真正发展起来才不过几年的光景,当地人还在蓄势待发中。 

(金边区域租金回报率)

伴随着婴儿潮的到来,势必带来柬埔寨房地产发展高峰 ,婴儿潮对柬埔寨人口结构的改变,势必对房地产等支柱性产业未来走向产生重大影响。正是类似于中国房地产高峰时期的发展情况。

毕竟供需市场规律一向都是简单粗暴的直接呈现出来的。柬埔寨的房产市场,才刚刚起步!

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