世通海外:未来柬埔寨房地产会怎么走?-世通海外:未来柬埔寨房地产会怎么走?-【移投策】

世通海外:未来柬埔寨房地产会怎么走?

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2017-11-09

投资海外房地产,要注意是否有汇损问题?是否有限售条件?政治是否稳定?外汇管制如何?当地量体压力大不大?好不好出租或是转卖?未来发展是否有潜力?当地市场未来10年的主流产品为何?基地附近是否有购物商场?是否有学校与医疗设施?雨季来临是否会淹水?

房地产的惯性周期很大,在大多头时期,只要有政治事件或是经济危机,都是拉回的好买点,柬埔寨与东南亚各国目前就处于这个良性的上升轨道,如果发生动荡或是经济危机,都是很棒的进场机会。

在大空头时期,只要是昙花一现的经济好转,都是赶紧出场的良机,例如日本的安倍经济学与2020年东京奥运,利用利多题材,将不动产(日文音近”负动产”)转卖给中国大陆、台湾、香港的买家,让多少日本人松了一口气,现在华人想集体倒货,日本人都闪远远的。

柬埔寨投资,也请务必注意产权,柬埔寨有土斯有财的观念比华人更重,加上目前人口少,土地多,地上权基本上柬埔寨人看都不看,如果一不注意,买到地上权的项目,最后当地人都不买单,就有如荒野中的孤鸟,无依无靠。

租金投报率也很重要,许多房仲业务员为了吸引客户,应承8%-12%年投报率,或是3年24%包租保证,甚至喊出保证120%溢价买回。结果在出租过程中,一旦租金不如预期,又出现隐形成本,投报率就会节节下杀,过分贪心的结果,且当时的业务员已经不知去向,买家才徒呼负负的诉诸媒体,让大家对海外投资综合印象越来越差,甚至心生恐惧,心态越趋保守谨慎。

还有一些海外大项目,在中国大陆卖不动了,就拿到台湾、香港、新加坡卖,这更是荒谬的做法,中国购买力巨大,如果大船都不愿意往前冲了,小城市即使再有钱,都难力挽狂澜。一些知名项目,单一量体无比巨大,数十万户起跳,世界最大的美梦,很容易变成世界最大的笑话。开发商犯错不要紧,最怕是为了面子不愿意认错,被过往成功经验绑架,一直水土不服,最后积重难返,赔了夫人又折兵。

市郊排屋与小型别墅仍是柬埔寨未来5-10年的主流产品,市中心小巷子内小而美的低价公寓会是后起之秀,且逐步放大交易量。年轻人也希望享受居住安全、交通便利,价格亲民,优良的物业管理,甚至有健身房、游泳池、空中花园、停车场等现代化设施。

正大马路的高价建案,这几年恐怕还是面临寒风刺骨,有钱的不想买,想买的没有钱,短期内看不到希望的阳光,苦守寒窑,以撑待变。5年后等到排屋与别墅价位已高,柬埔寨年轻人大举转往市中心中小型公寓,这是一波重要转折点,2025年金边中产阶级刚需大爆发,开发商若把握此天赐良机,将可扬名立万。等到2025-2030年,柬埔寨GDP突破3000-5000美金,正式进入顶级公寓与豪华小区的世代,高价公寓才有机会冰消雪融,迎来春暖花开,但那时市场上不知已有多少高价建案短兵相接、相互厮杀成一片红海了!

我的地产启蒙师父曾教导我,一个好的项目,开发商赚,中介代理赚,买家也赚,大家都赢,这才是一个圆满的好案子。希望各位投资者、开发商,避掉潜在风险,抓住胜利契机,迈向成功之路!

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