房价如果不涨了 那还靠什么吸引投资者?-【移投策】
房价如果不涨了 那还靠什么吸引投资者?-房价如果不涨了 那还靠什么吸引投资者?-【移投策】

房价如果不涨了 那还靠什么吸引投资者?

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2017-11-13

房价会一直涨下去吗?答案是显而易见的,世通海外看了很多国家房价的走势,也解读过很多国家的房地产研究报告。

从历史经验看,当房价经历过一轮疯狂上涨后,等待的很多是下跌,稍好的特别是有经济基础的国家房价会一直坚挺。这时候,当我们再思考如何去海外投资的时候,我们需要抛弃房价会涨的希望。

更多的关注该国、此城、该房还有什么投资回报?世通海外一直建议那些有良好租金回报的城市找房源。

接下来以澳洲的房地产报告为例,看看为什么世通海外认为现在是时候重新审视布里斯班房地产市场,看看现在是否是投资的好时机。

1、停滞十年

下面的图表跟踪了布里斯班的独立屋的房价,据澳大利亚统计局(ABS)截止至2017年6月(澳洲每年7月开始为新的一个财政年)的数据,布里斯班2017财政年的房地产市场以微弱的速度增长,房价相比起2016财政年上涨了3.9%,高于2010年6月峰值的16%。

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布里斯班单元房的增长一直比较平缓,在2016-17财政年度房价下降了1.3%,但是相比起2010年6月的峰值,上升了6.3%。

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当通货膨胀调整后,布里斯班独栋屋的房价增长一直呈疲软状态。按实际房价计算,布里斯班房价仍比2008年3月的峰值低0.7%:

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单元房的表现也不佳,经通货膨胀调整后,价值仍低于2007年12月的峰值8.4%:

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近期布里斯班房地产市场表现不佳还体现在,其独立屋的中位价相对于其他首府城市的平均水平来说,更是降至40年来的最低水平:

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下图显示了布里斯班对比悉尼和墨尔本住房价格的差异,两者都创历史新低:

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然而,值得注意的是,上述图表并不一定推断布里斯班房价“便宜”,因为我们强烈认为澳大利亚整体房价过高。相反,数据能够说明的是,相对于整个市场而言,布里斯班的房价“便宜”(特别是和悉尼和墨尔本相比)。

2、价格势头依然疲弱

2017年六月ABS的季度业绩表明布里斯班房地产市场价格走势疲软。如下图所示,实际通货膨胀调整后的独栋屋的房价仅增长了2%,而单元房的价格下跌了3.1%。两者都显示出下降的趋势,尽管这个变化在房地产市场来说是轻微的:

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通常,房价的短期最佳指标是住房金融信贷,因为这个指标能显示出强烈的历史相关性。如下图所示,实际金融信贷的年增长率几乎没有达到预期水平,仅增长了+0.3%,那么根据过去的经验表明,价格的增长将继续放缓:

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3、供过于求

布里斯班仍然是供过于求,尤其是公寓。

在我提交的2015份布里斯班住房市场报告中提出,布里斯班的房地产的供应情况很长一段时间都是短缺的,具体反映在建筑水平,人口增长和租金空缺上。

时至今日,这样的形势已明显缓和,数据显示,人口的增长相对缓和(虽然仍呈加强趋势)住宅市场建设强劲。

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ABS的房产数据有一系列数据,显示的是每个州的住房总数。虽然这个系列目前数据只可以追溯到2011年9月,但是它可以说是评估实际住宅供应时最好的数据,因为它不像ABS各季度住房建设数据,住房建设数据还考虑到了拆迁以及新增加的住房。

下图显示的是昆士兰的每年人口变化和净住宅增加数量:

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下面的图表,显示昆士兰新增人口数量与净居住人数的比率:

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显然,过去五年来,从短缺到不可否认的盈余,供应情况已大大缓和。

住宅建筑的增加主要是由高层公寓建筑的激增引起的。如下一张图表所示,在布里斯班的住宅建筑审批中,虽然高层公寓的的建筑审批已经过了高峰期,但仍有大量的公寓要在布里斯班完工。

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与此同时,CoreLogic9月的数据估计,布里斯班单元房的供应在未来两年内将增长20%,以39420的公寓和联排冲击市场,其中,有15650将在未来一年里完成。

布里斯班的出租空置率也大幅上升,截至2017年8月的前三个月中,这一比例相对较高,达到3.2%,而随着未来两年布里斯班公寓市场的大量涌现,这个城市的空置率肯定会持续上升:

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4、租金回报还是比较乐观

近几年,布里斯班的租金增长已经落后于其它首府城市,在独立屋方面,与其他首付城市的租金增长16%相比,自2009年9月以来,布里斯班的独立屋租金只上升了11%,单元房的租金上涨仅9%,其他城市的均值为19%(见下表)。

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不过,布里斯班相对疲软的房价增长也在一定程度上提高了其租金收益率。

布里斯班的独立屋租赁收益率中位数为4.5%,远高于其他首府城市(3.7%),单元房的租金总收益率,其他首府城市为4.4%,布里斯班为4.9%。这使得布里斯班的房地产市场从收入的角度相对吸引投资(见下图)。

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5、经济复苏缓慢

在2015布里斯班房地产报告中,我们注意到,由于巨大的液化天然气(LNG)项目在格莱斯顿完成,国家的经济面临重重阻力。

虽然这些工作并不在布里斯班,但我们预期会对布里斯班经济和住房市场产生重大影响:比如(1)工程、采矿服务和矿业公司总办事处的工人数量可观;2)飞来飞去的,在布里斯班生活的工人。

这个过程将很大程度上使得昆士兰的矿业资本支出(CAPEX)回落到正常水平:

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同时,根据跟踪数据统计,昆士兰的经济增长已经恢复到全国平均水平:

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昆士兰的劳动力市场也有所改善,尽管它相比起全国平均水平来说仍然差强人意。

从全职工作市场来说,水平基本已经恢复:

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从小时工作来说,也基本接近全国水平:

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同时,昆士兰的工资增长率依然疲软,但至少已略有回升,符合全国平均水平。

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总的来说,昆士兰(布里斯班)的经济仍然相当疲软。前景表明,短期内不会有加速。

虽然液化天然气项目会结束房地场建筑行业的低迷,但布里斯班在未来两年内面临着大型公寓市场的衰退,因为正在建造中的大型公寓都在陆续完工。

经济复苏的力量也取决于澳元的走势。如果澳元贬值,正如我们预期,这可能会刺激布里斯班及附近黄金海岸和阳光海岸的旅游业发展,这显然也会影响到布里斯班经济的流动:

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6、结束语

通过各种的对比,世通海外认为布里斯班的房地产市场是相对被低估的。

同时,布里斯班的房子也提供更好的租金回报率,其租金回报率是高于全国平均水平。尽管租金增长缓慢,但从收入角度来看,这是更安全的赌注。

然而,布里斯班房地产市场仍然存在一些风险。因为正面临着大量的公寓供应,在未来两年约有40000的新公寓和排屋进入市场,这将给价格增长和租金带来额外的下行压力。我们预计布里斯班能够提供比悉尼和墨尔本的市场更好的下行保护。

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