海外房产中介有“七宗罪” 找英国中介要带“证”的喔!-海外房产中介有“七宗罪” 找英国中介要带“证”的喔!-【移投策】

海外房产中介有“七宗罪” 找英国中介要带“证”的喔!

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2017-11-13

正规的中介在收到房东的需求后,会了解房东的物业情况。然后能根据市场情况给到预估租金报价以及家具的成本(如果房屋里面没有家具)。最后会沟通中介对房东的服务内容以及细节条款。

而价格特别低的“黑套路“中介表面上会收房东比较低的管理费,较高的租金承诺,却隐藏了很多合同里面看不见的“黑费用”。

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高租金承诺诱签合同

有些租赁管理公司在签署租赁管理协议前通常会为房东预估一个较高的租金,以赢得房东的合同,然后挂高价让物业无人问津,之后告诉房东市场的情况有变,建议房东接受较低的租金。如果房东不接受,中介甚至会持续不断给出很多假的低租金报价,诱使房东接受低报价。

其实英国的租房信息透明度很高,在常规的房产网上都可以查到当前二手房的租金,虽然可能最终成交价和网上标价略有差异,但房东们可以自己上网了解当前的市场行情。

合同正本价格低,隐形收费高

有的中介会与业主签署低租赁管理费或者租客介绍费的租赁管理合同,但是之后便有一个非常长的附件收费列表,每样工作都要收费,比较常见的包括行政管理费、合同费、家具安装费、物品清点费、租客调查费等等。

特别是在新房刚交付期间,有非常大量的人工工作,比如联系开发商拿钥匙、清洁房产、检查家电和房屋的尺寸、热水是否正常使用、家具验收和摆设等等。

维修藏猫腻

有些中介会在后期的维修成本上拿回扣,这样变相大幅增加业主的维护成本。一个30%的回扣就会让单次150镑的维修费用增加到200镑。

而英国人工成本非常昂贵,有些技术工人的“登门费”从每次30镑-90镑不等。

积少成多,聚沙成塔,房租收益都是省出来的,有经验的租赁管理公司会处处为房东节省成本,通过与权威供货商保持长期合作关系,透明的维修费用提高住户和房东的满意率。

租客背景调查缺失,不购买保险

有些中介对租客背景调查不充分,或者提供不完整的、假的租客信息,缺失前房东的推荐信,也不细究租客提供的工作证明和收入证明是否真实。如果在业主没有购买租金保险或者中介没有替房东购买租金保险的情况下,这样会为业主会带来非常大的风险。万一租客不付房租,则业主面临损失半年以上租金外加面对国外高昂法律成本的风险。

这点要特别说明几个盲区考验着租赁代理行和房东的火眼金睛:

1.租金高,不是真的好。潜台词:是不是租客过不了背景调查,以高租金弥补?或者短的租约?

2.租的快,不是真的好。潜台词:是不是达到房东的理想价格。

优质的租客背景才是王道,才能拥有长期稳定的租金和良好的屋况。

整体来说,英国的租赁市场颇为火爆,仍然处于住房危机中,超过40%的工作或学生族以租房为主。学生入学前早则一年,晚则前3个月就需要将租房的事情定下。而白领们更是重视诚信,一般都是长租约并很爱护房子,因为不好的租房记录会影响他们下次租房及信用记录。

服务时间短,突发情况难联系

有些中介周末不上班,或者只在周六上半天班。如果业主或租客在这期间有紧急事务要处理,租赁代理行的反应会非常慢,甚至完全失联。因此,很多朋友抱怨发个邮件要隔3天甚至1周才收到回复,全托管理的机能有缺失。特别是大部分的业主的房子都要靠每月的租金还贷款,一旦租金晚付或者租客有什么变化,房东的贷款银行可不会“等”几天扣款。

租客资源少

很多中介仅仅在房产网站(英国主要是Rightmove和Zoopla)或者自己的邮件列表里推广客户的物业,随便拍一些带有欺骗性的照片,写一点简单的介绍,这样能够到达的听众的数量和质量都是非常有局限性的。很多优质的租客,都需要代理行长期通过各种线上线下渠道来维护和寻找。

语言不通回复慢

英国几乎所有中介都只用邮件或者电话沟通,通常回复问询非常缓慢,能够隔夜回复已经是非常快了。非常多的英国人或者在英国生活多年的雇员,经常会在一年当中修长假,一两周都不回邮件和电话。再加上语言的障碍,令许多海外业主与大部分租赁代理行的沟通困难重重。

租赁代理行和销售代理行差别非常大,这是一个非常精细的活,租赁管家会长期的为您服务。

好的英国房产中介一定会有一些机构认证,下面几个英国的专业证照和协会,专业的托管公司或者职业的房东一般会出现这些logo哦。

NLA(国家房东协会)

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故名思意,房东协会是一家英国房地产行业的顶尖独立机构,专注提供优质租赁服务。它代表全英200万个房东的利益,利用媒体来呼吁政府来保护房东的合法利益。在这个平台上,成员可以了解政府规章政策,相关税务知识,行业动态,获得权威供应商的优惠信息。

Safe agent (安全供应商认证)

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权威认证机构,旨在通过“客户财产保护条例”保护客户(房东及租客)的利益,受到RLA、Mydeposits、DPS、TDS等11家行业权威机构的认可。能得到这个执照意味着该租赁公司在客户利益的保护方面受到权威组织认证并自愿接受ARLA, NALS, RICS 以及UKALA等各权威机构关于保护客户资产利益的条例。因此,租客和房东可以放心与带有Safe agent标记的租赁公司合作。

MyDeposits

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它是全英最大的存放租房押金的第三方机构,受到英国政府的监管和授权,保护房东与租客的财产安全。合作机构涵盖了行业各大权威机构:NLA、Hamilton Fraser、UKALA等等。负责租赁的代理会把押金存入这个账户,房东和房客都可以登陆查看押金的扣缴或支付情况。退房的时候,房客最终和代理行或者房东协商好押金的退款金额,并在这个平台上最终确认金额和退款到哪个账户上。

这里要划黑板了!这是一个正规的租赁代理行或者专业房东的一个重要标志,房客不用担心拿不回押金,房东不会担心房客不支付在租期内造成房产破损、清洁和水电账单开支。

NALS 国家租赁计划

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NALS是国家政府认可的非盈利独立机构,专门认证租赁管理公司,每年都会对成员进行考核,该组织的认证对于租赁公司来说是个大大的加分项。其背后有ARLA(住宅租赁协会)以及RICS(英国皇家特许测量师学会)等行业权威巨头的支持,专注保护客户利益。

London Landlord Accreditation Scheme(伦敦房东认证方案)

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LLAS是大伦敦市政府支持的机构,认证优质房屋租赁方、提高房屋租赁条件。认证了16000多名房东和1000多家租赁中介,是全伦敦最大的同类机构。LLAS专注于认证值得信赖的租赁管理公司及可靠的房东。

The Property Ombudsman(财产监督网)

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TPO是政府认证的机构,专注为消费者及房产中介提供免费而公正的争端解决方案长达27年。聘请的巡视监督专员有资深房产业从业经历。TPO的成员企业需达到该领域的顶尖标准且致力于提高行业标准。蓝莎租赁也是该机构的成员之一。

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