投资、养老、宜居 全球外资为泰国楼市提振-【移投策】
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投资、养老、宜居 全球外资为泰国楼市提振

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2017-11-13

椰风树影,水清沙幼。宜人的景色、低廉的物价和优质的医疗令泰国成为欧美人士钟爱的退休地点之一。在诸多投资东南亚房产的中国买家之中,兼顾自住目的也成为越来越多人的选择。

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“一开始大都带着投资目的而来,但随着对泰国的接受和政策的了解,能明显感受到买房用于自住的比例在增加、大户型的销售比例增大、选择买别墅的中国人也更多了。” 

一位在泰国芭堤雅的房产中介表示,他已在芭堤雅定居,从事相关工作三年多,见证了中国内地买家近年涌入泰国楼市的风潮。

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尽管越南、柬埔寨等国家近期受到内地海外房产投资人的热切关注,泰国仍是占据超过七成查询量的绝对主导。

同时,泰国也是中国买家第三感兴趣的全球置业目的地,前五热门的泰国目的地依次为芭堤雅、普吉、华欣、曼谷和苏梅岛。

由泰国综合排位,引发 “10年养老签”

据汇丰银行2017年的驻外体验调查(Expat experience survey),泰国在全球综合排名22位,在亚洲位列第5;在分项统计中,可支配收入、生活工作平衡性、房屋、健康、生活质量等分值遥遥领先。

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具体来看,泰国房产的查询量在过去的近两年时间里增长了5倍,且在2016年第一季度和2017年第一季度经历过两个快速增长期,这或许与春节期间不少内地家庭赴泰国度假有关。


三位泰国房产中介的描述大致印证了上述情况。上述芭堤雅的房产中介表示,前年底咨询量开始增加,到去年二季度起市场明显变好了。另一位2013年起进入普吉岛市场的中资小型开发商则表示,自己在今年终于等到了“爆发期”,“现在市场非常好。”

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“30岁至50岁的中产人士”是中国内地买家的绝对主力,相关人士普遍表示。


不久前,泰国开始接受十年期养老签证申请的消息开始在一些东南亚房产讨论群中广为流传。一些本就有意向购买东南亚房产的人士坦言,这令泰国度假屋的吸引力更大了。

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不过,此十年期签证政策目前只对14个国家的50岁以上公民开放(且需满足一定的经济条件)。


目前中国人的申请要求并不复杂,除了年满50岁且不在泰国工作的要求之外,需提交的资料包括个人简历、16万人民币等值外币存款证明或不少于一万元人民币的月收入证明、无犯罪记录、健康证明、房产证明或租赁合同等。

中资与全球外资提振,正是政府所望

泰国驻广州总领事瓦信早前表示,政府也很想鼓励泰国居民去买房产,但由于经济波动,泰国国内的居民购买力稍显疲弱,“所以也希望能够吸引外国人,包括中国人来(买房子)”。


他同时提示,要注意符合当地法律法规,也要注意投资前进行充分的考察,“有很多(楼盘)还没有盖好,就要先付款,我们泰国人自己上当的人也很多。”瓦信表示,也非常欢迎技术人才赴泰国工作生活。

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评级机构在9月发布的报告中指出,去年泰国内部的政治不确定性已经得到缓解,这有助目前由出口提振的周期性复苏,同时外部环境风险减弱。不过尽管已施行财政与货币措施,本地需求依然不温不火。预期2017年泰国实际GDP增速会升至3.4%,达到2012年以来最强水平。


在此背景之下,无论是中国买家,还是与中国更紧密的经贸往来或许都被寄予厚望。

在泰国,中泰之间围绕基础设施建设、经贸投资方面的合作都在稳步推进。6月,泰国政府为促进长期经济发展而推出的“东部经济走廊”计划,预料2018年就可以启动投资。泰国当局希望这个发展计划将能够与中国推出的“一带一路”倡议对接。

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泰国东部经济走廊(Eastern Economic Corridor,简称EEC)将地跨北柳(Chachoengsao)、春武里(Chonburi)和罗勇(Rayong)三府。泰国当局计划将该地区发展成一个工业、基础设施和城市发展在东南亚都是数一数二的地带。

从公寓,到土地

具体到地产市场上,除了追求投资物业5%-8%左右的租金回报之外,大大小小的中国投资者和机构对持有土地的兴趣也逐渐升高。普吉岛、芭堤雅、清迈等地均活跃着若干小型中资背景开发商。


由于泰国法律限制,外国人只能持有每栋公寓49%的产权,并且不能以外国人身份拥有土地。但法律并没有禁止中国人参股的公司持有泰国土地或别墅,只不过一般要求外国股东只能占有不超过49%的股份,并至少需要找两个以上泰国人作为股东,持有51%以上的股份。

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这成了许多中资开发商和别墅买家广泛采用的方式。


据某地产经纪介绍,尽管存在一定的政策风险,但用泰国公司名义持有土地和房产,事实上已经成为一条产业链,大多数律师事务所都可以提供从注册公司、找泰国股东、手续完成到地产过户等一条龙服务。尤其是欧美客户,普遍大量用这种方式持有别墅。但事实上,中国买家通过这种持有方式投入定金或全款,后期在公司登记更改时遇到问题,中介跑路的情况也不时出现,仍需谨慎对待。

最重要的是,泰国置业认准EIA

很多现有的泰国地产项目是边等待EIA的审核边提前销售。泰国法律虽规定没通过EIA审核不能开始动工建设,但未规定不能提前销售,因此许多项目在拿到EIA之前往往给出一个“预售”价格用来吸引客源,预售价格一定会比拿到EIA后正式开盘销售的价格要低。

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选择在泰国置业时,不要因为项目价格优惠就忽视EIA,如果项目方抱有侥幸心理,一边建房一边申请EIA,EIA最终没有申请下来,那么项目建设也会被叫停。所以购买前,首先要对看中的项目做全方位的考察,对开发商在泰国本地的声誉做一定程度的了解,看看是否有没通过环评的先例,是否因房产问题与消费者有过法律纠纷等。

明智的购房者通常会选择已拿到EIA的项目,这种项目给消费者提供更大的安全信心,也降低了消费者购房的风险,使购房投资计划能够按照预期的时间进度推进,无论是自住还是出租,都不会因为EIA审批的问题而受到影响。

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