世通海外:海外房产投资还有这么多玩法!-【移投策】
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世通海外:海外房产投资还有这么多玩法!

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2017-11-14

最近的股市听说涨得不错喔,可是玩过的人都知道里面的风险其实很大,关键是你要把握住进出的点。

国内的房子其实一直都没有这种困惑,如果有多几套房最多收点租金吧,房价有时会涨得慢,但是毕竟还是在涨。

这对很多有钱但是时间有限的人来说,是最好的投资。但,在国内投资是逃不过调控这道坎的,没办法,投资渠道就那么多,现在的房价就像当年的“蒜你狠”和“豆你玩”’一样,全国人民都看不过眼了。

其实,还有很多人已经开始了房地产的海外之旅,今天世通海外分为4个话题来聊一聊。

投资移民

越来越多的国人选择海外买房

中国人目前海外房产投资的增速成倍上涨,2014年就购买了超过300亿美金的海外房产。在2015年,中国人在澳洲总共投资了466亿澳元,其中243亿澳元投资在了地产。

未来十五到二十年,这种海外资产的投资会越来越多。如果你能如李嘉诚,提前清空中国大陆的资产,转移到欧洲,那就不会有国内王首富们的尴尬了。但从数据上来看,中国资产走出去已经成趋势了。

海外置业动机的三种进化

从海外置业的目的和动机来讲,随着一批批的有钱人的财富积累,资产全球化就是必然,那时候的选择动机基本很单纯。投资的区域范围也比较限定于国人比较多的聚集区,比如说美国东西海岸、加拿大的温哥华或者多伦多等等。

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慢慢随着中国越来越融入国际化和越来越多的中国人走出国门,慢慢的和教育连了起来。比如说有的家长意识到孩子在国外读中学、读大学,与其花钱让他住宿舍,还不如索性买一个房子。这样既可以可以保值增值,同时还省了孩子交付的宿舍费用,何乐而不为呢。

海外购房的第二阶段转变为为了孩子在海外读书、准备他们的居住空间的多元投资行为。

目前随着很多年轻人意识的改变,在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万,自己买房子遥遥无期。

那手边攒了几百万,与其慢慢的被通货膨胀消失掉,还不如在海外买第一套房子,既能享受投资回报,又能享受生活方式的改善和提升。

也许过了几年之后,房价攀升、人民币汇率的变动,再加上收的几年的租金,整体来讲的话,可以对海外投资能够得到比较好的回报,到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。

所以目前来看,在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外,也越来越多的变成了一种生活方式的选择。

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高净值人群的选择与偏好

对于人生的规划,你无法确保每一个重大选择是正确的(人生不能重来),但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的,例如战争、政治、环境、社会人文等等。

在战略上,你要根据你的实力选择对自己最有利的一种策略,那么,首先我们来把高净值人群按收入的多少进行不同的定位,给出不同的解决方案。

首先让我们来定义一下高净值人士。

根据最新的一份中信实业银行与胡润百富颁发的2016年高净值人士调查报告中的文件显示,目前中国拥有千万元以上的可投资资产的高净值人士有134万,其中55%是企业主、20%是所谓的打工皇帝或者是金领、15%是房产投资的受益者、10%是职业的股民。

首先根据我们的理解,所谓没有最好只有最合适,高净值人士在选择海外投资的国家、具体的项目以及地区的时候,根据自己的财务状况、对投资回报率的需求、对海外置业的需求,每个人都会有自己不一样的想法。

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如果投资金额在100万人民币以上,200到250万人民币以下,也就是折合美金大概20万、30万美金的样子。

这个时候就可以考虑美国的南部,比如说佛罗里达或者是德克萨斯类似一些地广人稀的地方,二、三十万美金就可以买到很不错的房子,而且是独栋别墅,有很大的院子,住的也很舒服,比较符合国人在海外置业心里的期望值,可能是大家在国内住公寓住的太多了,总是在脑海中设想着海外购房置业的第一首选是一个别墅,这类房型相对来说是属于初级海外置业者的需求。

当然二、三十万英镑左右的价格也可以考虑英国的曼彻斯特、利物浦或者是伦敦远郊地区的一些房子了。

再往上升一档,比如说50万美金或以上。这就属于进入到海外置业的主流市场了,此时选择是相当多的。

比如说如果对欧洲感兴趣的话,可以买德国的新房,这个价位在柏林、汉堡和慕尼黑都可以买到不错的公寓;也可以开始考虑加拿大的多伦多、澳洲二线城市像墨尔本、布里斯班和黄金海岸这样的房子,50万左右可以买到比较不错的,稍微远一点的话也可以买到独立屋了。当然也可以开始考虑,比如说新西兰的一些二手房,比如说南岛的基督城的一些地方。

如果可投资金额再高一点,比如说100万到150万美元,也就是折合大概不到1000万人民币的样子。他们的选择应该主要是在美国的东海岸,比如说曼哈顿;或者西海岸旧金山湾区、洛杉矶地区的一些中国人喜欢的核心地段。

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海外房产投资的房产类型与预算

国人在海外置业基本上分三步走:第一步是买residential property,也就是我们所说的民宅;第二步是买商业地产,也就是我们说的commercial property,包括那些Triple Net,因为毕竟是跨国管理,所以不需要业主自己承担任何的管理费、维修费和其他一些养护成本。这种Triple Net交易是比较火热的;那么国人在海外投资的第三个层次就是买一些基金或者是理财产品,初期可能是一些美元的私募产品。

如果尝试了买了几套residential property之后,一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上,尤其是那些高净值人士。因为第一,商业地产基本来说最少是200万美金;第二,它具有更加稳定的回报率,而且不需要太多的人来帮助打理。

就算是再喜欢民宅,买了三套、五套也就差不多了,有很多体量的资金需要投放的话,它迟早一定会转到商业地产的项目上来的。

从国人海外置业的预算角度来讲,如果是初次置业者和初级置业者的话,一般来讲他的预算是不超过50万美金的;对于中级的海外置业者,也就是说家里比较富裕,但并不是那种超级有钱的高净值客户,并且愿意做出一部分资产配置的话,他的预算大概是不超过100万美金;对于高净值人士的话,他的预算是150万到200美金之间;超高净值人士的话,买完了民宅之后,一般来讲就会涉猎到商业地产,这个时候他们的预算会是200万美金起。

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所以基本来讲200万美金算是一个坎,比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限,也比较有效的划分超高净值人士和高级人士投资金额的数值。

当然,以上是传统的稳健的投资模式,选择的对象都是欧美成熟的发达国家的房地产项目,这些项目基本都是回报率低但是回报稳定的项目。持有时间越长就能对冲很多的风险。

当然,你也可以选择东南亚购房,作为目前最热的新兴经济体,因为中国对外的战略和东南亚独特的地理位置和人口结构,在未来十年甚至更长的时间内将会有非常大的发展。

已经有不少投资者开始主动的去来讲如新马泰的房产和投资机会。他们一方面是想对冲国内房产过热的风险,也有需要产业转移的需要,更多的投资者从经济发展的规律上,借鉴日韩、香港、台湾这些已经在东南亚布局的经验,开始在尝试着进行海外资产配置。

世通海外还有有12年这方面的经验,加VX:luoruwan,了解更多!

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