签一份好的商业租约,真的能帮你省下好几千万呢!!-【移投策】
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签一份好的商业租约,真的能帮你省下好几千万呢!!

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2017-11-16

  签订商业租约对于很多商家来说是商业经营的第一步,签订一份周到细致的租约协议,不仅可以避免可能陷入的纠纷,还能帮助企业获得更好的发展。但是很多商户并没有意识到商业租约可能面临的风险,还有不少人觉得自己在生活中已经签过不少住宅租房协议,这个商业租赁也差不多,这种想法非常要不得。因为住宅租约在法律层面上是保护租户的权益的,一旦出现了租赁纠纷,法律会站在保障租户不至于无家可归的角度来解决问题,但是商业租赁很不一样,双方的权益全受租赁合同的制约,而租赁合同是由出租方出具,不少条款也是倾向于出租方的权益,而毫无经验的租赁者,无从知道自己应该注意哪些风险,避开哪些陷阱,一旦出现问题,才会后悔没能在签订合同之前请律师审核一下合同内容,以至于招致巨大的损失。


今天我们就简单介绍一下商业租约可能有的风险区域:

01

租赁限制和经营限制:

      调查出租人的情况和地产的信息。这是租赁房屋的第一步,你必须要知道承租的房屋是否已经租赁给他人,和出租房屋的用途是否可以满足自己的商业经营。如果对这些基本信息都不知情,租下来之后花了大量时间金钱装修却不能继续租赁或者营业,这些前期投资都将是巨大的损失。

02

租金方面:

       租用商业楼一般涉及比较大的租金,关于租金的多少双方进行多次协商共同确定一个彼此满意的数额,但是租金确定以后,合同中还要看清楚是否有额外的费用,例如房地产税,营业费,物业费等,如果这些都在合同中要求租客支付,房客可以拒绝也可以在租金方面进行更多的谈判。

03

保证金:

       要在合同中明确约定何时退还保证金以及影响退回保证金的因素,以防止约定不明在退还保证金方面产生拖欠的麻烦。另外如果没有看清条款,未发现租约中约定在租赁协议结束时,房东要求租户将空间恢复到其原来状态,而且合同中也并未写明是否允许合理磨损,那么租户就可能要面临移除设备和额外装修的一大笔开支。

04

担保条款:

       不少房东为了保证损失后得到偿付,会要求租户提供担保,租户应尽量争取Good Guy Guaranty:好人担保,这种担保要求在租户违约的情况下,担保人只对租金方面提供担保,而不用承担其他例如房东支出的中介费,广告费用等损失。如果合同中的担保方式是全面担保的话,租户提前终止合约担保人除了要担保房东的损失,还有很多额外的费用,甚至房东因为答应你而拒绝其他租客的损失,这是一笔不小的费用,切切看好担保条款。

05

免租金期:

       免租金期是租客可以跟房东协商的重要内容:开业前很多租户要进行装修或者翻新,动辄长达几个月,如果这个期间可以获得免租金,那么租户在装修的时候就会从容的多。

06

有条件的租赁“终止权”

       租户如果租房目的是经营餐馆或者酒吧的话,按照法律规定需要向政府申请酒牌,如果酒牌在几个月后无法获批,租户可以在租赁协议里加上如果无法获得酒牌批准有租赁“终止权”。

07

约定时间:

       很多租户在签订合同的时候,不知道未来生意做的怎么样,不知道该如何决定租约时间。一般律师建议租户可以就租约的时间和延期跟房东协商,约定一个较为灵活的租期和一个延期选择权。租期灵活的话,可以在生意不好的时候,给予租户一个相对多的选择。

08

增建规定:

       不少商用租约会涉及装修增建的条款,关于房东是否允许增减扩建,以及增减扩建中谁来支付这笔费用,也是房东和租客谈判的一个重点。

另外经营商铺的话,水,电等基础设施可能会有相比于其他居住用途更高的需求,如果所承租的商铺不能满足,要确定是否改变以及费用的承担,这些都是要在合同中明确约定的。

09

转租规定:

       任何一个生意都有风险,签订租约的时候一定要提前预知风险,如果有生意经营不下去的时候,房东是否同意转租或者是否转租要经过房东的书面同意,是否要支付房东补偿费等等。如果租约中有可以转租的条款,相对不严苛的转租条件,对于租客来说都可以降低违约风险。


      最需要注意的是,双方的约定和谈判是平等的,如果房东提出的要求可能损害房客的利益,租客不用勉强同意。对于商业经营来说,租金是一笔不少的支出,一个好的租约一般要经过双方好几轮谈判才能确定,这其中对于律师谈判技巧的要求和每个细节的把握都要求很高,要相信律师的专业知识和处理经验,要知道在不能让步的地方提出一个更好的方案比让步效果要好得多!

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