纽约,天堂的房地产市场更吸引人投资-纽约,天堂的房地产市场更吸引人投资-【移投策】

纽约,天堂的房地产市场更吸引人投资

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2017-11-20

纽约的房地产也一直都是最热门的话题。

曼哈顿的云端生活指的是在高层现代化公寓中的顶级生活品质。有优渥的配套公共设施,如健身房,私人会所,游泳池、桑拿房、蒸气室、还有配套的停车场,而且很大一部分的高端公寓都设有24小时的保安、礼宾服务,能说中文的私人管家。有一些高端的大楼会有24小时的5星际酒店客房服务 。

这一切都是曼哈顿岛的不可延展性造成的。地理位置、楼盘设计还有配套服务加在一起。这里的土地用寸土寸金来形容一点儿也不过分。曼哈顿也发展出了全美最复杂也最具有争议的zoning law (土地规划法令)。

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合作公寓(co-op)与传统意义上的产权公寓(condo)有什么不同。最重要的一点是产权。

产权公寓顾名思义你获得的是房屋的永久产权,合作公寓的产权由公寓公司所有。这意味着,当你购买合作公寓时,您实际上购买的并不是公寓的产权,您购买的是公寓公司的股份,过户时获得的是公寓股份证明书和专有租赁。

比较后的几点明显的区别

价格:合作公寓价格相对便宜

供应:1980年前纽约盖的房子75%是合作公寓,近年来几乎95%的新楼盘都是产权公寓

文化:产权公寓里的住户比较多样化。合作公寓比较多是屋主自己住的,因为一些合作公寓对出租是有严格规定的。

购买程序和难度:合作公寓的程序更为复杂,买家需要经过公寓董事会的层层审批,需要提交通透的材料并且需要面试。如果拒绝不需要提供任何理由。

对房屋的支配:产权公寓你得到是100%产权,在不违反大楼的house rule的情况下,可以随意支配,如你可以买卖、出租。合作公寓,更多的你需要和公寓董事会合作,买卖、出租、装修都需要他们批准和同意。

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纽约曼哈顿2017年第三季度(7-9月)的房地产交易数据。

1、从总体市场来说,总结一下,成交中间价提高了,每尺均价基本持平,成交量提高了,成交周期下降了,这是明显的3个利好。这也是卖家市场主要信号。

2、二手房交易

2017年第三季度的二手房成交中间价和成交周期都基本持平。成交量有所上升。

二手房的市场占有率较上季度有所回升,达到86.3%.

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3、合作公寓和公寓方面

合作公寓表现亮眼,成交中间价大幅上升,成交周期下降,成交量也有大幅上升。

这说明市场对合作公寓是需求大于供给的。产权公寓的数据显示,成交中间价基本是合作公寓的一倍, 成交量有所上升。

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4、豪宅市场

成交中间价有小幅回落,成交周期变长,交易量上升,门槛也有小额回落。不言而喻,高端豪宅市场是在慢慢降温的。

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5、新楼盘市场

纽约的新楼盘市场和豪宅市场是有一定的相似性的。从数据可以看出其成交中间价格有所回落,成交周期变长,市场占有率和成交量都有所上升。纽约今年秋天就有40多个新楼盘。 

最后简单介绍一下中国开发商在纽约的布局, 我一共总结了8个开发商,排名不分先后。

鑫苑地产(纽交所上市,2007年),布鲁克林威廉斯堡的东河湾,第二个项目在曼哈顿哈德逊广场北面。

万科,53街和Lexington大道上和纽约local的开发商合作的63层94个单元,定位是豪华型的公寓。 另外2个项目在布鲁克林,也都是和美国当地开发商合作。 

绿地集团。布鲁克林最大的开发项目,叫做太平洋公园 。

上海建工和当地华人地产商合作翻新改建Manhattan view, 曼哈顿景观。

上海城投和纽约大开发商合作将建成全纽约最高的大厦:中央公园大厦,定位是高端的豪宅。 

金地集团在22街和lexington 和本地开发商合作开发的18层140个单位的中高档公寓项目。

鸿坤集团, 他们的项目在和纽约曼哈顿一河之隔的新泽西Edgewater。 

徳信集团,也是在新泽西黄金海岸的住宅公寓,一号公馆。

如果有遗漏也欢迎广大移投路的朋友给我补充。国人在纽约创造的一个又一个伟大的工程,让我们为他们鼓掌。

——问答环节

Q1、为什么纽约房地产值得投资?

:健全的法律, 体制保障,有效的保障了购房者的利益。低利率、空置率低,供不应求、租金高两个系数,投资回报率cap rate,这个是根据年现金流计算的,纽约的cap rate是比较稳定的也不是超回报的,大概在4-8%;

第二点是增值潜力,capital gain,这个在纽约房产中是占有主要地位的,纽约是一个抗跌的城市,一旦发生金融危机这里的房事表现是跌的慢回升的快,而且基本能在1-2年内回到跌幅前的水平,如2007-8年的纽约楼市有下跌,现在早已经回升并超过了那时候的水平。

一个很关键的推动纽约房价的因素是市场需要,而纽约的市场需要不光是本地需求,还有本国需要和国际需求。

Q2、纽约房地产新趋势新动向?

:第一,新兴起的Co-living & co-working Wework是2010年2个年轻人在纽约布鲁克林创建的以共享办公空间为理念的startup创业公司。

经过了不到7年的发展,现在公司的估值在200亿美元,管理着1000万平方尺的商业地产。现在又开发出we living 和we work out, 可以说是创造了地产业的奇迹。

和我们刚才介绍的传统型的开发商的传统地产经营模式相比,这类的新型创业地产公司在纽约也得到更多拥护,也是千禧一代为这个传统行业注入的新活力。Wework也于今年夏天向中国市场注入5亿美元的投资金额。

第二,混合高端大厦。纽约最早的是essex house。 现在的是downtown Tribeca 的四季酒店,53街纽约现代艺术博物馆 (运输艺术品的大电梯,买酒窖,nanny studio, 私人会所),下面是hotel, 上面是住宅,直接享受5星级酒店的礼宾服务。

Q3、纽约买房新移民没有信用记录可以申请住房贷款吗?

:是可以的,我们有合作。

Q4、曼哈顿的物业管理费?

:一般的condo是$1-1.5/sqf每月。


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