世通海外:在美国投资房产如何合理避增值税?-【移投策】
世通海外:在美国投资房产如何合理避增值税?-世通海外:在美国投资房产如何合理避增值税?-【移投策】

世通海外:在美国投资房产如何合理避增值税?

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2017-11-23

美国税法规定,当纳税人出售"主要住宅房屋"时,如果房主在5年之内,自住超过2年,卖房后,房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免(夫妻二人可免50万美金,个人可免25万美金)。

所以如果你花50万美金买了一套住宅,后来80万美金卖出,赚了30万美金,那你只有5万美金需要交税;如果你是和配偶共同拥有房屋并出售,则30万利润则完全不用交税。

以上是自住用房的税收优惠政策,但很多人在美买房是为了投资,买了房压根就没考虑过去住,就享受不到这项税收优惠政策。

但是作为美国投资用房,联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制---1031延税法。

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1031延税法又称为同类财产交换法(Like-Kind Exchanges)。

是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着“ 如果交换的房产是用于商业性使用或,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于,就可以使用这一法条。

下面这个例子可以直接地说明1031条款的优势:

若林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择:

若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,无法立即购买新的房产。

若林女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。

提示:

需要注意的是1031虽然是缓税,不是免税,但在金钱越来越贬值的情况下,同样的税款越晚交越合适,变相的是种资产增值。


如果新买的房产价值低于原房产价值  

 还能享受1031延税法吗?

但如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因,卖房者会收到现金或其他补偿物,通常被称之为“好处”(Boot)。

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“好处”(Boot)可能是现金,也可能是债务減免,支付不合格的費用,超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。

卖房者收到的“好处”(Boot)要缴资本利得税,最高收到的全部“好处”(Boot)都要缴资本利得税。

例如,早期买的一套投资用房600万美金,卖了1000万美金后,资本利得是400万美金,用这些钱又买了一套新房,只有800万美金,自己还剩200万美金,这200万美金要缴纳资本利得税,以20%税率算要缴纳40万美金的稅。

但如果下一次再投资的话,成本基准则变为800万美金。

1031法成立的两个时间节点

要想运用1031延税法案,有两个时间必须满足。

45天,投资人必须在房产卖掉的45天内,确定替代的房产,也就是找到想买的房,进行书面确认,必须要有买卖双方的签名;

180天,必须在180天内完成房产的过户手续,不能延期。

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首先要研究或咨询税务师关于1031延税法的相关细则,看看自己的情况是否符合1031法的标准,其次是将房地产出售时要让购买者知道你的1031交换意图,并同意配合你,资金各方面能及时到位。

然后找到一家合格的第三方托管机构,签订合同,设立托管账户,由这家托管结构收取你出售上个房产的资金,在45天之内找到替代的房产,并在180天内完成交割,由托管机构支付购房款和收取相应的服务费用。

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1031法适用的投资类型  

这点很重要,不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产(Real Property)和动产(Personal Property)。

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商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资,包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质,但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换,出租房可以与土地,土地可以与办公大楼等等。

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不能用于自住房屋的买卖,也不能用于股票、债卷等财产的交换。

只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法,如卖掉中国的房地产,买美国的房地产,不能免缴资本利得税。

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从上面可以看出,要想顺利的运用1031延税法,必须要同时满足不少要求。

首先需要都是美国境内的房产,在卖房45天内要找出想买的房,180天内要过户,钱要交给“合格中介”保管,纳税人和买卖中介不能碰钱,也不能利用增加贷款来套现。

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