在柬埔寨呆了3年 我是这么看金边房地产的-【移投策】
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在柬埔寨呆了3年 我是这么看金边房地产的

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2017-11-24

我是湖南衡阳人,2012年大学刚毕业,到柬埔寨来看望一个朋友,本来计划待三个星期,结果到今天为止已经待了四年多了。 

对很多不了解柬埔寨的人来说,他们对柬埔寨的认知还停留在:“战乱”、“红色高棉”、“落后”、“世界上最穷的国家”等上,然而在柬埔寨待了四年多的他却爱上了金边这座充满生机的城市,并且扎根于此。

对于很多想投资却无法获得有效信息的中国投资者来说,希望和大家一起分享一下这四年在柬埔寨的所有投资感悟及生活感悟,看完以后,希望大家对这个国家的经济及发展前景能有更深入的理解。

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柬埔寨经济的基本状况

柬埔寨经济的基本概况的话,我有一个很总体的感觉,就是它可能与大家在新闻上看到的有点不一样,我很多从中国来的朋友也都会有这种感觉,这里比你想象的要好。

柬埔寨最近几年正处于黄金发展期,从2009到现在,每年基本上都能保持7%GDP的发展。2014年以前,柬埔寨的第一道产业是制衣业。以前我们中国南部那边的制衣厂什么的,鞋厂、包包厂,好多都搬到东南亚来了,其中很多就在柬埔寨。因为和欧盟有一个免关税的协议,所以他自己制衣制鞋造出来那些衣服什么的,基本都用来出口。

其次是就是建筑业和农业。直到2015年,GDP经济统计报告显示房地产建筑产业升到了第一位。

柬埔寨这个国家没有什么工业基础,我们在柬埔寨用的,基本上任何东西都是进口的,就比如说你买一个杯子,它也要进口,你买一个热水瓶,它也要进口,反正是工业制造的东西都要进口。

然后这里旅游非常厉害,吴哥窟是世界级的旅游景点大家都知道,这两年游客也是一直在增长,而且增得非常快,旅游是一块非常大的收入。

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然后就是农业和渔业,它的水产非常丰富,这个土地很神奇,就是你不管播种什么东西放在那里,它自己就会长,然后收成非常好。好像我们中国人会觉得柬埔寨当地的人性格有一点点懒散,就是说不像中国人那么心急火燎地做事情。其中一个原因,就是因为它这个国家的资源太丰富了,先天条件太好,家门口随便种个芒果树,就够自己吃一年了。只要没有人来偷摘你的农作物,基本上随便种点什么树、种点什么菜,一年只要有四分之一的时间劳动一下,就够自给自足了。

金边是个国际化的大都市

 原来这个地方教育并不是很发达,不过好在柬埔寨是个非常年轻的国家,人口的平均年龄可能是20多岁,最近这一两代的年轻人比较厉害,都受过高等教育。比如说在金边,基本上你要会说英文,就跟没有出国一样,不会感到任何麻烦,它的社会语言发达程度真是很高。

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还有一个特点,像在金边这样的城市,我觉得起码有10%的人口是外国人,什么欧洲人、美洲人、亚洲人,你在外面看到的都是外国人。他们不是在这里旅游的游客,大多都是像我一样,居住在这里,正儿八经地在这里做事情的人。所以这个城市,是我见过的(长这么大我也住过好几个城市了),但是金边是我见过的国际化程度最高的城市之一。

房地产行业异军突起

柬埔寨房地产在2010年之前是没得搞的,在2010年之前,柬埔寨不允许外国人持有本国产权,甚至地上产权都不能持有。但是2010年,应该是5月份通过了《外国人持有产权法案》,意思就是说,只要不带土地,比如说一个公寓、一个大楼,只要你不买第一层,就是地面上的一层,从第二层开始往上,外国人爱怎么买怎么买,而且是只用护照就可以买。所以这个法案一出台以后,柬埔寨的房地产真的就开始有搞头了。

在2010年之前,很多房地产项目都是针对柬埔寨当地的有钱人,2010年以后,大家开足马力,打外国人的市场。外国人可以持有二楼以上的物业,还是永久产权,不存在70年、50年的说法,并且也没有奢侈税。

柬埔寨是用美金交易的国家,柬埔寨自己有一种货币,叫做柬埔寨瑞尔,这种直接就被我们无视。因为你如果要买个什么有点价值的东西,你是不会用瑞尔去买的,反正我是没见过我的朋友用瑞尔,大家都用美金,买房子就更不用说了。所以房子的价格也是以美金为单位,交易也是美金。

而且柬埔寨的外汇政策,100%开放,你带多少钱进来,都没人管你,你只要有那么多钱,你全带进来买,也没人管你。你赚了钱,你要带出去,也没人管你,你一分钱没有跑到柬埔寨赚了几千万美金走人,走就走吧,所以它是一个绝对开放的国家。

到今天为止,中国人在柬埔寨买房是什么样呢?就是零散的,大多都是跟柬埔寨有关系的人。我前天碰到了一个大姐,浙江人,在这边开制衣厂,她在金边早期的几个楼盘里面买了两三套,现在就有时不时卖一两套出来,其他的出租,赚得不要太多。还有一些是在这里做工程的或者在这里投资的,或者是一年中有几个月生活在柬埔寨的人,他们了解柬埔寨,也知道房地产有利可图。

总体来说,柬埔寨的房地产还远远没有到达顶点,还是处于一个上升的姿态

外国人投资柬埔寨房产的相关政策

买房的时候要注意什么事情呢?只说一个事情,就是硬卡与软卡的问题。

硬卡是什么呢?就是柬埔寨的国土部给这块土地和它的房产发了一张硬硬的纸片,上面明确地写好了,这块土地多大、这块房产面积多大、左边是谁、右边是谁、定位信息什么,它把信息写得一清二楚,完全没有模糊的地带,这样的资产叫做有硬卡的房产。

作为一个外国人,我建议你只能买有硬卡的房产。比如你买套公寓,国土部就有这么一张卡,上面写着你的名字、你购买的是哪个单位、几楼、面积多大、左边是谁、右边是谁,而且把图给你画出来,这样就是毫无疑问的,买了绝对是安全的。

柬埔寨房地产投资的优势

在我眼里,优势很多,最明显的就是这个国家用美金交易。

其实渐渐的,从去年就开始了,中国手里面握有资产的人就面临一个很大的疑问,就是我的钱要放在哪里才会至少不贬值?

最靠谱是什么呢?就是把钱拿到国外去买资产,而国外去买资产,最大的问题就是——去哪个国家买?如果跑到津巴布韦去买资产的话,现在的津巴布韦,钱都已经消失了。

所以说一定要选一个货币价值稳定的国家,比如欧元区、美元区这样子。刚好柬埔寨就处于这种有优势的地区。

还有一点比较重要的就是,这个国家总体来说,各方面都处于一个上升的趋势,这时候投资自然会获利。

我觉得投资有一个不二法门,就是你要顺应形式。一个地方,如果它的趋势是那样子的,你参与了你就会获利,如果你非要反其道而行,那你再聪明,也可能会吃亏的。

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还有一个优势,柬埔寨其实是一个非常稳定的国家。对于柬埔寨大家往往都有一些误会,就像我爸爸一样的,他觉得柬埔寨非常落后,他没来过这,他也不肯来,他认为这是个非常动荡和不安全的地方。

可是事实上,柬埔寨最近几年政局一直非常稳定,治安也非常良好。我来这里四年多了,没有被抢过一次,而且我每个周末起码有两天在外面玩到凌晨两三点才回来,从来没发生过任何问题。

关于租金收益的问题

出租收益率,以我观察来看,从百分之三四到百分之十不等,要看你的眼光。你选的好的,比如说我上面说的那个浙江大姐,她就是明明白白的,光租金一年就是10%的回报率。

当然也不是每个产品的楼盘都有这么好,但是我觉得如果眼光还不错的话,房产出租回报率达到百分之五六,肯定不成问题了。

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还有一点不得不说的就是,即使你不买房,在柬埔寨你也可以永久居留。柬埔寨有一种签证叫做EVISA,只要申请成功了,就可以拿着这个签证在这里生活,这个签证一年续签一次,你可以永远这样无限制、无休止、不记次数续签。

总之,你不想走,柬埔寨就不会赶你走,无论你买不买房,都可以在这里待下去,很有意思吧。

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