复盘:当年我是怎么决定在美国买房的-【移投策】
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复盘:当年我是怎么决定在美国买房的

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2017-11-27

很多人在海外买房的原因是因为孩子,可是我买房子却万一是出于迫不得已的原因,故事还要从2012年说起......

我是做零售消费行业的,在很多大型购物中心都有分店,那些年地面实体店生意还非常的火,我的小日子也过得不错。

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可是2012年起不一样了!!年初一开始的业绩就比去年同期下降了30%!

特别是广东省的分店下降更严重,为什么会这样呢?我每天巡店找原因,访谈店长和顾客,观察周边的商家。到了3月份,业绩继续下滑,进入我们完全不可理解的状态,对面的味X拉面从前天天排队的一家连锁快餐店,居然在吃饭高峰有一半的店面空着,4月份,中国进出口数据下滑,经济放缓的信息开始见诸经济类刊物......

5月初,当我拿到全国分店1-4月的报表后,我预感到传说中的经济危机来了?我们经营了17年的企业也不行了,那我该怎么办?

大家也许现在想到的是投资房地产,可是这个逻辑还是有点问题,如果实体经济不行了,那谁为我们创造财富呢?

如果财富不增长,到没有更多新的钱投资进入房地产行业的时候,谁来接盘更贵的中国房产?如果大家都不预期房价会涨,那么,房子又卖给谁呢?

也许政府不会让房价跌得太厉害,但,印了那么多人民币会不会让物价飞涨,人民币对美元的汇率能一直保持升值吗?手上还有一些存款和周转资金,以后怎么办?

要生存就要找出活路!

既然实体店经营不下去了,那么就开始着手逐步退出。晚上我就在想怎么样另谋出路。

我当时的思路是:实体经济垮了-消费上不去-外需疲弱-政府继续投资搞基建-没钱就印钞票。但政府的投资效率一般都很低下,就容易造成通货膨胀,如果钱不值钱了,那么,当大家都不想要人民币的时候,就不那么容易换汇和出境了。

结论是,把手上的人民币全部换成外币,最好是澳币和加币,因为当时觉得美国经济还不如中国呢,问题很多,美元贬值预期很坚决。澳洲、加拿大是资源国家,躺着都赚钱,持有他们的货币,保值至少没问题。

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但是,晚上一查澳洲的经济状况,吓出一身冷汗啊!

澳大利亚的经济和中国的基建地产泡沫相关度太高了,他们就靠卖铁矿石给我们盖房子修铁路,要是中国出问题的话,他们的铁矿石卖不掉了,靠他们国家的年轻人,能支撑经济吗?

那买什么呢,欧洲人好像更懒, 除了德国人其它人都巴不得喝咖啡晒太阳就能发工资,欧元区那么多国家互相拆台不知哪天能扯清楚,日本经济我更不看好了,大公司文化太僵化,干啥都看领导的脸色,没创意文化的氛围,固执变化太慢,而且日本经济中的好多元素都被韩国台湾中国取代了。

想到以上这些我其实很绝望!我是个没文化、没有专业知识的中国人,我的人脉,经验都在中国,中国经济不行了,我就不可能再赚钱,保住现有的一点资产不贬值,就是求生,思前想去,还是把澳元否定了。

最后的出路仍然在美国!

目前,美国经济出问题了,欧洲也不行了,日本不景气20年没改善,假如中国也不行了,澳洲等资源国家又靠不住,大家都变成穷人,都靠实力从头开始,哪个国家最强大最聪明?美国。

大家都不讲诚信做骗子的话,谁金融手段最多?美国;大家都靠教育实力搞高科技创新的话,谁最聪明人才多?美国。...天啊,赶紧换美元!

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国外的事情总还是复杂的,我又不懂价值投资,又不是巴菲特,想到巴老,我忍不住搜索了一下他最近的言论。

结果发现一条新闻:2月27日,巴菲特欲投资美国房地产市场,分析称回报远远高于股票。美国“股神”巴菲特接受采访时强力推荐美国房地产市场的投资价值。他表示,美国房市与股市一样,都是眼下非常具有吸引力的投资标的,“如果可行的话,我愿意买光所有独栋住宅”。

我淡定地说,对啊,中国房子贵,美国房子便宜啊,美国房租还比中国高多了,看得见摸得着,不用对着房子说英文,房子也是你的,还永久产权,巴菲特都说有投资价值了,他还不能买,留给我们买,(后来我知道,他在建材股票上赚了1倍,美国人太坏了,选择美元资产绝对正确)。

 

考察美国首站:波特兰

对于美国房地产市场,我是一无所知,而且,完全不会英文,凭着一腔冲动就出手的中国购房客,在选择购房产和后续管理方面会有哪些困惑、遭遇和心路历程呢?

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从香港飞美国,我选择的第一站去俄勒冈州的波特兰市,投奔我3岁时候一起玩泥巴的发小188(他身高188cm),这小子从小就高人一等。最后,1991年就去了美国深造,现在在波特兰的HP做工程师。

到他家后,我跟188描述了国内的悲惨遭遇,并且流露了我想在美国投资房产的意图。

188沉吟了良久,语重心长地说:“中国是个经济高速发展的大国,遇到一点挫折,是前进道路上难免的,中国的消费行业很有潜力,你要对党和政府有信心嘛。如果你非要一意孤行,我们这个城市适合投资的大概是1500尺的独立新屋,价格大约15万左右,租金在1100的样子,考虑地税,不考虑空租期和折旧的话,年回报在6%-7%,这里就业人口不多,人口主要靠自然增长,HP是这里为数不多的大企业,还一直在裁员,增值潜力不好说,但是房价基本上就是建筑成本了,不出大意外,应该往下的空间不大,目前就有一些华人从加州过来买房。”

听完他的介绍,我暗自感慨,就在一年前,谁要是建议我投资6%年回报的项目,我会马上把他送进精神病院。但目前,我听得连连点头说:“不亏就好!”

下午,188带我看了一圈他家周围几公里的大概环境,又让我去看他们打球,看着蓝天白云、鸟语花香的环境,听着球场的呐喊喧嚣。

我到美国的第一印象就是:我有多久没看到这样的天空了?有多久没有这么无拘无束地喊叫了?这不是公园名胜,不是度假村,不是高尔夫俱乐部,这就是一个普通美国人在家附近的普通一天。

中国20年的发展,我们国内的人曾经觉得昂贵不可及的电器、汽车、住房,多元化的异性交往,现在变得信手拈来,而阳光、空气、可信赖的食品这些我们曾认为是与生俱来的东西已悄然从我们身边溜走,成为稀缺的资源。

那一刻,我觉得不仅是投资房产,我应该争取到美国来生活,也许只有大的环境变了,才能放下名利的煎熬,身份的焦虑,回归生活的本质。

我最终决定在洛杉矶发展

晚上8点,从他家回酒店的路上,我把周围的商业区都走了一遍,发现9点不到,餐馆商店都没什么人了,是经济不好还是生活方式我不知道。

不由想到北京夜里11点夜生活才刚刚开始,不同的是,现在仰望的是满天星光不是夜总会的吊灯。

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我当时总结了如下几个观点:

1、选择投资房子,主要用租金的回报率来对比选择,增值预期作为参考;

2、多个投资房最好在同一个地方,越近越好,方便管理和充分理解区域地点以及掌握信息;

3、如果我也住在美国的话,最好找个华人多的城市投资,可以有讲中文的当地人帮我介绍和管理;

4、经济发达的大城市及华人聚集的地方,对我来说,对位置的判断和谈判能力更接近中国人的思维一些。虽然买时贵点,但未来华人接盘的可能性大;

5、投资和自住在讲中文的地方,我虽然从中国的气质型大叔退化成土包子投资客了,但如果住老外区,我就是绝对的弱势群体,不出半年,美女肯定跟洋帅哥跑了,我一个人孤苦伶仃,美国的老人院也不收我啊!

 

结论:有美国文凭和大公司职位的人才能住在老外区,没文化的中国人就只能买洛杉矶华人区附近,不管老外区多么便宜,能掌控才是一切。到哪里去找个可靠的华人中介,买多大房子好呢?我决定,一切将从洛杉矶开始。

 

6初生之犊转战洛杉矶

告别了188,在飞往洛杉矶的飞机上,我想起了李嘉诚的话:“投资地产,第一是地点,第二是地点,第三还是地点。”

于是,我总结网上的观点,思考了得到几点认识:

1.住房投资的两个侧重点,一是过渡性的住宅,面积较小,相当于中国的公寓房,这边叫康斗和城市屋,他们房子的使用价值主要体现在租金回报上,回报越高就越有价值,往往处在交通和商业比较便捷的地点。这种房子被戏称为白菜房。

2. 还有一种比较精致宽大环境好的房子,往往是独立屋,相当于我们的别墅。价值较高,相对租金较低,但是一个高收入的大家庭会很想拥有这种房子,那么相对于租金,增值潜力是一个主要的回报。这种房子被戏称为白玉房。

3. 对于我这种不熟悉美国房地产市场的人来说,我选择第一种,白菜房。因为租金除以房价这个我会算,谁都别想骗我。白玉房这种增值潜力的游戏应该留给高智商的。

4. 回报相似的房子,我选择我自己喜欢住的,我喜欢的话别人喜欢的几率高一点,万一租不出去我就自己搬进去住也算是有了回报吧。

5. 如果多个房子投资,对我这样的菜鸟来说,最好选在相近的区域,这样对所在区域的位置价值和变化比较容易快速上手,上门去收房租的时候,至少能找到自己的房子。

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根据这些原则,我按照美国那个华人经纪公司的建议,对洛杉矶的每个区域特点、学区、价格的分析,总结出我最感兴趣的地区有3个:

1.好莱坞比佛利山庄:房子太美了,又能看到香车美女,每天都可以做梦。投资的话,对我的财力而言,还是等到下辈子吧。

2.尔湾:好学区,滨海环境和优质工作机会完美结合;大学和高科技公司林立,租金高,房客素质高,即使危机最严重的时期,房价都保持平稳。

3.伊市:10年以内的新区,房子都是新的,规划合理,周边交通便利,服务设施学校质量都在进步中。房价因为金融危机,低于造价,增值潜力较大。

 最后的谈判:沉住气 多看 狠杀价

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到了酒店,我就打地产中介的电话,一听她口音明显是中国人的中文,我心放下了一半,马上约好明天早上九点,由一位地产中介开车来酒店接我去看房子,选秀开始了...

5月23日

一出酒店大门,迎面看见一个身材伟岸,气质儒雅的中年男人,我想这一定是哪个广告公司的高管来跟客户开会的。

一迟疑间,中年男人对着我走过来,你好,你是中国来的算先生吗?我是Tony,我们出发吧,请上车,我们今天去看几个伊市的房子...

Tony在路上介绍说,“这个新的城市在南加州的东边,离比较成熟的华人商圈罗兰岗大概开车20分钟,大都是房子最疯狂的05、06年建的新房子,目前已经有比较成熟的配套商业和学校,但是房价还是在100元左右一尺,据说加州的独立屋建筑成本就要150美元一尺了。”

我想,那我这样的现金买家,一定要好好挑选了。这边都是比较大的独立屋,都在3000尺左右,另外,美国人的大房子都有2个客厅,2个餐厅,据说,靠外面的比较豪华的客厅和餐厅是用来待客的,自家人多半在内部相对私密的部分活动。

看到每个房子的餐桌上放着很多名片,Tony告诉我,来看过房子的经纪人都会放个名片,表示来过了,我看每个房子都有2、30张,我想美国地产不是没人买吗?这么会有那么多人来看,而且好多名片上的名字感觉都是华人经纪人。我猜肯定是他们销售的技巧,给客人造成压力,可以早点成交,相当于我们售楼部里面的托。

一天下来,看了7、8个房子,Tony不断地跟我解释每个房子的优缺点,靠近高速公路的有噪音,一层楼的更有价值,因为不用爬楼梯,地税有什么不同,靠近高压线有电磁干扰,我感觉他更像一个老师,对一无所知的我,介绍如何挑选美国房子,对房子的缺点说得比优点多,提醒我很多问题,跟在国内售楼小姐或者中介总把他们楼盘说得比天安门还好很不一样。

我想,反正我只看不买,看你什么时候开始着急露出真面目。回酒店路上,为了保持他们对我的兴趣,我随便选了3个房子,让他们帮我参考出价,Tony说好的,回去查一下再回复。

晚上电话打来了,我看中的3个房子其中1个已经售出了,另外2个都有人下单了,出价都高于卖主的开价。我心想,开始忽悠我了吧,美国都被房产危机搞成这样了,房子怎么会那么紧张。我淡定地回答,那算了,我打死不加价,明天再看别的。

8戒急  应忍到何时?

5月24日

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又看了6个,选了3个,一查,又被别人加价了,而且都是现金。看房子的时候,我留意了好几拨华人在房子门口潇洒抽烟的样子,我感觉特像在深圳的售楼部门口,真的有好多同胞来抢房子了?

Tony很耐心,慢条斯理地跟我解释很多问题,回到酒店,我开始不淡定了,这么多中国人这样抢的话,有好处也有坏处。坏处是挑选的余地小了,还价基本不可能了。好处是既然趋势已经确立上涨的话,往下跌的空间就小了,还有新区房子卖的好才会多人来住,有个叫KB的发展商又在旁边不远盖新的楼盘。

我把他们工地的大牌子广告拍照下来,回去让美女上网查,发现这是美国的大建商上市公司,应该不会是假的,算了一下招牌上的价格,新建的房子卖170元一尺。这个区域人口多了商业会繁荣,变成鬼城的风险就没了。以现在的价格,出租的回报大约是5%每年,每月1%是别想了,我问老婆,那买还是不买呢?她说,你不是说要考察3个月吗?从你看第一个房子到现在才33个小时啊!

我鄙夷地看了她一眼,你们女人懂什么,三个月是对付美国人,现在是对付同胞了,就要讲效率了,明天无论如何要拿下一个,反正买错了也可以马上再卖出去,说不定还能赚钱呢。

今天必须要有所进展了,因为如果那么多人抢的话,涨价是肯定的,价格高到一定程度,抄底的安全性就没有了,租金的回报也会降低。尤其是美国经济的基本面还没有复苏,都是中国来热钱的话,不是真正的本土需求,很多事情就没办法用正常的市场观念来判断了。

今天又看了7套房子,我完全失去挑选的兴趣了,只想赶快下订单,在识货的地产中介的推荐下,选了3个独立屋,其中我觉得最好的是一个3600尺,离小学和中学只有300米的一栋,我想离学校近,孩子可以走路上学,应该算一个地段上的优点吧。

求你了,让我加点价!

到了经纪人的办公室,我对3栋房子都按售价给出了OFFER,出的价钱都是卖方的要价,当时的行情好多房子都是加价才能拿到,我对经纪人要求,把我最喜欢的那栋离学校近的房子,从要价413000加到430000,志在必得,因为如果即使3个OFFER都被接受的话,我仍然可以选择放弃其中的部分或者全部,甚至付了定金以后还有14天的反悔期。这是美国地产交易的惯例。

经纪人说,加那么多钱好像没必要,建议少加一点,不行就再看看别的房子。我当时就不理解,我加钱不是更容易成交你们不是省事了吗?再说金额高你也可以多赚钱啊...

他是这么答复我的,首先客人满意是我们的首要原则,如果你现在冲动买下了,以后跟周围的买家对比觉得贵了,你会后悔,这样会影响我们在行业的信誉,如果过了反悔期,你不得不买下,心理又不满意,也会影响我们在客户中的信誉。

所以,如果你真的很急的话,我最多同意你加价到420000,然后,再用我们的影响力表达买方这边的诚意,促使卖方尽快定下来,估计希望很大。

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原来,美国加州的购房规则是允许买家在14天内反悔,所以,卖方收到的OFFER也不是越高越好,卖方会衡量这个买家的诚意,成交的确定性大不大,因为如果买家反悔会耽误卖家的时间和机会,这样在抢房的市场情况下,买方经纪人对客户的把握和自身的信用就起到很大作用了,经纪人对客户越了解,越讲诚信,客户对经纪人越信任,最后的结局就会顺利。

看,美国的制度多好,造成了大家在商业上只有诚信和信任,才能最后保证商家和客户的利益最大化。

我让伟大的经纪人快下订单,“就按你说的42万,看在我累了三天的份上,求求你让我再加2000吧,42.2万,我保证不给您添乱,你要不放心,我把42.2万取出来现金都放在你们公司?”

帅哥TONY吓坏了说,“你千万别,我们不能收你的钱,美国买房子的规定是,买家的订金和房款都是存到一个专业的公证公司里面保管,等房子买卖双方交接没有争议了,再付给卖方,有争议的话,只要符合合同,就会退还给买方。同时买方是不承担任何中介费用的。

好,既然你那么坚持,就出价42.2万吧,请在这里签个字,我们来安排,你回去等消息吧。”

回到酒店,我想,要是OFFER真的被接受了,我真的那么快就买吗?

打开电脑,看到人民币兑美元汇率不断贬值,国内股市不断下跌,外贸指数也在恶化,不管怎样,先抢一套再说,如果跌了就再买入,摊低成本,如果买了以后大涨的话,至少不会踏空啊,人生头一次,似乎走在了前面,国内的人大多觉得美国房价还在大跌,美国人民生活在水深火热之中。

加州房产不适合投机性短炒

加州买房子的惯例是买方不付中介费,卖方要付6%的房价中介费用,增值的部分还要交税。

感觉跟中国相比,即使房价上升,做投机性的短炒好像升值空间也不大,成本也不低。可能要持有5-10年,价格能上升50%以上,作为抵御通胀的稳健型投资还是可以考虑,加上华人来这边语言不通,也不会轻易投资什么生意,房产也就是最容易理解的投资了,但是很难像国内那样动不动就翻倍。

这边地很大,都是私人的,不受国家限制,房子好卖,马上到处都在盖房子了,绝大部分人都有开车,到处都是商业配套,所以好像住在哪里都不是那么重要,好多人都开车30-40分钟去上班。

华人在美国买房子绝大部分都是为了孩子上学,靠近一个好的学区。孩子大了就搬到生活成本相对低,气候环境比较舒适的地区去住。

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5月26日,上午还没睡醒,就接到Tony的电话,你的42.2万那个房子,被接受了,下午接你到公司办手续。

Tony详细地跟我解释买房子的程序,然后在很多文件上签字。下午又花400美元委托了一个有执照的专业人员对房屋做系统的检查,他会出具一个专业的检查报告。美国买房子一般都包括了中央空调、花园自动喷水系统、洗碗机微波炉等一些标准化的电器。

检查没问题以后,付了订金给公证公司,剩下的就开始等程序了。预计全部办理完过户,需要15天左右。

我怀疑房子租不租得出去?

房子拿下了,下一步就该考虑怎么出租了。

Tony告诉我,这个房子的大约租金是2300美元一个月,地税每月600美元,独立屋没有物业费,花园要自己打理,保险费大约100元每个月。作为一个土生土长的中国人,我不太理解什么人要租一个5间卧室3个客厅3个车库的大房子来住,3600英尺就是大约350平方米纯室内面积啊,美国的房子,院子和车库是不算面积的。

就这个问题,TONY告诉我,美国人不像亚洲人那么喜欢置业,他们的生活方式流动性很大,因为工作的原因跨州搬家很正常,而他们觉得生活每一天都是自己的,在居住方面,会考虑所租住房不是自己的,就住得非常将就,加上很多家庭有3个孩子,有的上小学,有的上中学,你的房子还是很适合他们的,出租不是问题。

我还是有点将信将疑,心里面还是觉得,既然租房子的话,差不多就行了,那么大的房子,家具要买多少啊,搬运多麻烦啊。

回到酒店,我终于觉得有点放心了,抢到的这个学校对面房子的成交价格是120美元每平方英尺,因为开始抢购,又没有鬼城的疑虑了,所以还是比较安全的。但是面积大的房子适合家庭购买,增值的潜力主要还是在若干年以后的出售上。

我打电话告诉TONY,下面我再看房子的话,目标想找几个适合小家庭的2房的,靠近商场或者公园,价格在20万美元以内,这样租金的回报可能会高一些。

我总是担心出租没那么容易,因为很多人抢购的话,放租的房子一下子增多了,而租客还是那么多,加上还不那么成熟的社区,需求可能也有限,反正要15天以后才能过户,过户以后才能登出租的广告,我有很多时间可以再考察一下周围的地区。

我买房子的南加州所在的城市,离洛杉矶市中心大约40分钟车程,这里的居住高度分散,所谓的城市也是8万-20万人,相当于国内的乡镇吧,开车成了刚性需求。

开始了解美国的生活

 

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闲散了半个月,出于好奇,我跟当地的华人了解一下在南加州的刚性的生活成本:2房的公寓租金1000-1500美元每月;3房或4房的独立别墅在好学区的租金2000-3500美元。家庭的医疗、汽车等保险300-800美元,超市购买食品200-400美元,水电网络电视电话费200-400美元,车子租金300-1000。

美国很多人,都用合约租赁的方式租车子开。以全新的奔驰E350为例,租三年每月交700美元,3年后车子还掉什么都不用管了。5万-20万美元年收入的家庭,固定的开支在我们看来都差不多,可能消费的差异主要就在那些动态的开支上。

其实,这也跟生活成本有关,新来的人,谁也不认识,所以,一切以方便实用为主,好像两个人每月要想在生活上花掉4000美元都挺难的。

我们东方人是农耕民族的后代,世世代代住在一个村庄,肯定会很在乎熟人的看法和荣耀,西方人是游牧民族的后代,居无定所,自在和洒脱是他们追求。我想是不是因为这个观念的问题,所以华人喜欢买房子,华人聚集的地方的房子往往房价高租金低增值潜力大,老外区的房子房价低租金高,增值潜力较差。


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