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写文章 相比英美澳海外房产,东南亚房产更值得投资!

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2017-11-30

我们为什么要舍近求远地区欧美澳这些发达国家去投资,如果理性的分析就如同我们去买LV包包一样,品牌在哪里!其次,欧美率先从这轮的经济危机后复苏了。

但,复苏不代表有前途,不代表成长空间大,大家考虑去英美买房其实就是一个“稳”字。

随着中国“一带一路”走出去,东南亚的经济也开始复苏了,而且这些年大家一起走过来,看得见的是去这些国家投资也很稳,而且空间很大。

根据仲量联行数据显示,2016年第三季度,中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者,而且投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。

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综合人们海外购房的动机和各项其他需求来看,中国人海外置业无外乎分为成熟的老牌英美澳市场和新兴的东南亚市场两个大方向,那么二者有何异同,如何选择合适的置业目的地呢?

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1、汇兑损益 

汇兑损益也被称作汇兑差额,是由于汇率的浮动所产生的结果。例如企业在发生外币交易、兑换业务和期末账户调整及外币报表换算时,由于采用不同货币,或同一货币不同比价的汇率核算时产生的、按记账本位币折算的差额。

就拿“英国脱欧“一事来说,受此影响,英镑暴跌,引了大量中国投资客狂扫伦敦地标。万科、华大地产、渝太地产等多家企业纷纷购置伦敦的写字楼酒店物业,其中中民控股的上置集团更是在脱欧后两度出售购置两座金融城写字楼。

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在当时看来,用人民币去英国买房比之前“省钱”,不过因为脱欧的影响,英镑未来涨跌的不确定性比较高。所以说,虽说欧洲在汇兑损益的考量中属于有优势,但也有风险。

美元作为全球最受欢迎的储备货币,被视为“硬通货”的代表,因而美元资产颇受海外置业者喜爱。但这并不意味着何时购入美元资产都是适宜的,比如在过去的2016年里,人民币兑美元的趋势持续走低的时间里,用人民币去美国置业是有些“不划算”的。

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相较而言,从汇兑损益方面来看,配置东南亚置产风险最低。东南亚市场是一个相对稳定的市场,各国间汇率波动小,带来的汇兑损益风险也最低。

可以说,在汇兑损益风险的考量中,如果你想选择一个最安全的置业地区,那么东南亚是首选。

2、投资成本

海外购置房产的投资成本,主要参考房价和维护费用两个标准。

首先,从房价上来比较,英美澳各国置业门槛是比较高的。目前美国的平均房价中位数在$183,500,折合成人民币也就是126万元左右。

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在2016年7月1日,维州政府出台针对海外投资者额外征收7%印花税、额外征收1.5%的土地税后,澳洲的海外置业门槛已被提到一个新高度,业内人士表示“中国买家对墨尔本高端房产的需求已经彻底降下来了”。

而东南亚整体房价相较英国、美国、澳大利亚及中国一线城市更便宜,使得更多的家庭可以承担。虽然新加坡房价排名世界第七,价格高达每平米15万元人民币,然而与之相邻的马来西亚,即便最贵的城市吉隆坡,房价也只有人民币3万元/㎡,而槟城和新山的房价只有吉隆坡一半,每平米1.5万元人民币左右。

以美国为例,用一句话概括为:“买房容易养房难”,因为购置美国房屋不仅每年要缴纳房产税,还要缴纳保险费、相对较高的物业费等。另外,房屋出租或出售时还要上缴相对高额的个人所得税、过户税等。其中,最遭人诟病的要数遗产税!

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据《财政时报》(The Fiscal Times)报道,房地产网站Trulia的一份新报告显示,2015年美国房主平均每月交的物业管理费为$331,在过去十年中增长了32%,涨幅高过房价或通货膨胀。这意味着,每位房主每年支付的物业费接近$4,000。

从购房税务政策以及房屋维护费用来看,置业英美澳的维护费用明显高于东南亚,而东南亚各国的物业费仅仅能算是一个零头。而且在东南亚各国中大部分国家是没有遗产税的,购置的房产可以毫无压力地传宗接代。

3、投资回报

投资回报主要参考房屋的升值空间和租赁回报两个要素。在升值空间方面,作为新兴市场的代表,东南亚地区在升值空间上具有明显优势。

以泰国为例,现在房价处于低位,当地政府正大力招商引资,发展基础设施建设,加之泰国本身的旅游优势,房价具有连续上涨的动力和优势。简单而言,越早购入东南亚新兴市场的房产,未来转手房产赚取的收益就有可能越高,因为该地区尚处在市场初期。

在租赁回报方面,由于大多东南亚国家旅游业发达,来自世界各地的游客众多,大客流量是房屋高出租回报率的保障。

据调查显示,作为世界著名的旅游目的地,泰国每年有高达3000多万人前来旅游。庞大的旅游群体催生着房产出租高速发展,泰国因此位列全球6大最热房产投资国租金回报率榜首。并且,根据《全球房地产指南》(Global Property Guide)2015年公布的数据显示,在亚洲众多国家和地区中,泰国房价水平较低,但租赁投资回报率高达5-8%,远高于中国(2.66%),香港(2.82%)和新加坡(2.93%)。

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反观欧美澳国家,其作为老牌发达市场的代表,市场相对饱和,升值空间小,所带来的投资回报率自然低于新兴市场。但这也并不是说英美澳等国置业就十分鸡肋,毕竟稳健就是其最大的优势所在!

4、置业目的

 置业英美澳地区的置业者一般看重其人文环境,在置业目的上,以移民、留学为主,投资理财为辅。

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以英国为例,作为老牌资本主义国家,历史悠久,社会稳定,经济发达,人文气息浓厚。作为西欧的一个岛国,其土地面积的限制导致房产资源也变得相对稀缺,这使得英国房产目前以每年10%的比例增值,成为世界上抢手的房源之一。

同时,享誉全球的高质量教育水准使得英国成为全球留学生人数最多的第二大国家,学生公寓短缺率几乎维持在25-40%,这也造就了学区公寓高投资回报率的情势。

而将东南亚地区作为首要目的地的置业者,主要看中其自然环境和气候优势,一般度假、自住、投资需求等目的皆有之。

作为中国人海外出行的首选地区,东南亚置业有很强的地理及价格优势。3-5小时的飞行距离,相较数十小时飞到欧美及澳大利亚,中国人会更容易去到东南亚。并且,东南亚大多数地区对中文有较高认可度,相较讲英文的国家给了中国人更多选择。从这点上来说,东南亚等国似乎更适合中国人进行海外资产配置。

从受欢迎程度上来说,老牌发达房产市场以澳洲为首对海外购房者持抵制态度,相继出台各种政策限制境外购房者;而东南亚各国一般都对海外置业者持欢迎态度,甚至针对海外置业者出台各种福利举措,例如泰国的养老签证和马来西亚的“第二家园计划“。

另外,很多选择在海外置业、居住的投资者,多少会有移民的考虑或打算。关于移民政策,老牌国家与新兴国家的移民政策可谓差异悬殊;欧美国家对移民持限制态度,相比于持鼓励政策的东南亚,移民门槛要高很多。

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