从三个角度看:金边的房价会涨到多少?-【移投策】
从三个角度看:金边的房价会涨到多少?-从三个角度看:金边的房价会涨到多少?-【移投策】

从三个角度看:金边的房价会涨到多少?

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2017-12-05

金边的房产市场火了,连续超过7%增长的GDP下房价自然水涨船高,面对这样的小国,很多人可以质疑房价到底还能涨多久?特别是首都金边。

金边房价还会不会涨,什么时候涨,涨多少?这些问题,不管你是买了房还是准备买房都是绕不过的问题。

对于经济,没人敢说一定会如何,特别是房价的问题。但,我们相信涨,总有它内在的逻辑。下面试着从这三个层面来观察:

§ 需求追不上供给

§ 中国式增涨(泡沫)

§ 政府干预的增涨

1.购买追不上供给

根据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示,2014 年在金边市与各省大城市居住的人口共有450 万,约占全国人口的27.1%,2030 年柬埔寨城市人口将增至792  万,约占全国人口的44%。该数据显示,2015 至 2030 年的 15 年里,柬埔寨城市至少需要 80 万个住宅,即每年住宅的需求量超过 5 万个。

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(数据来源:CBREResearch, 2016)


这张数据显示了2015与2016年总共八个季度中,金边新启动的公寓项目量。从中可以读取的信息是这样:

1)     2015年,开发商们信心非常足,启动了许多项目,这种信心一直延续到2016年第一季度,单季度启动公寓套数超过4000套。

2)    2016年虽然金边处处是大兴土木,但,开发商开始有序地缓一缓了,下半年开发商们都冷静下来了。

3)     到第4季度,整个季度里全金边仅有一个规模不大的公寓项目启动。

这段内容告诉我们一个什么道理?

金边市场即使再大也赶不上开发商开放的脚步,可是,当开发商的脚步过快的时候,市场不见得能很快消化掉。

所以,房地产市场是有节奏的,不管是需求还是供给端都是如此,但,金边房地产市场需求旺盛的本质没有变。

2.中国式增涨(泡沫)

这种增涨,俗称“炒房”,如果着眼金边,光指望着柬埔寨本土人民以及现有的金边居民,是炒不起来的。

但,作为柬埔寨首都的金边,处在东南亚的核心地位,又是“一带一路”的最大受益国之一,国外的投资客的炒房行为又让柬埔寨人民傻了眼。

据柬国国土规划与建设部上半年的报告,17 年以来,对柬建筑业投资最多的排名前 5 的国家分别是中国、韩国、日本、新加坡和泰国。其中,中国在柬投资121 个项目,投资额20 亿美元;韩国投资48 个项目,投资额16.37 亿美元;日本投资37 个项目,投资额2.45 亿美元;新加坡投资9 个项目,投资额1.49 亿美元;泰国投资25 个项目,投资额1.46 亿美元。        

知道在金边都是什么人在买房吗?一句话:谁开发,谁买房!

意思就是基本上是哪一国的开发商开放的楼盘,那么购买的主力就是哪一国的投资者,中国的炒房大妈是世界出名的,对于金边这种投资机会自然也不会错过。

3.政府干预挤压式增涨

最近一则新闻最引人注意:柬埔寨即将在“洪森亲王龙城”开建600米商业高楼,中国企业计划投资。

据国土规划和建设部国务秘书彭速潘近期表示,根据“洪森亲王龙城”总体规划方案,其将建一座高600米的商业大楼,最高层将作为洪森总理的办公室,可以眺望整个金边,以便总理视察社会情况。

这是,继金边550米双子大廈世贸中心项目后,金边市将出现另一座更高的摩天大楼。移民条件

这不是一项政府主导的工程,目前,国土规划部正在同时执行《国家住宅政策》与《国土规划政策》,促进与支持各种类型的住宅发展项目,尤其是价格廉宜的住宅,以让中低等收人的公务员、武装部队和人民从中受益,保障人民获得同等发展。

现在的建筑业是柬埔寨的支柱性产业之一,建筑业每天为国人创造 20 万个工作岗位,其中金边市有建筑工人 14 万至 15 万人。

 柬埔寨虽然缺乏越南和印度尼西亚的规模和工业能力,但是近几年来,柬埔寨是一个前沿的市场,外资参与度不断上升。而,柬埔寨就是借助本身的条件不断地扩展除了工业以外的产业发展。增加更多的国民福利和就业岗位。

总体而言,东南亚的区域一体化和柬埔寨GDP的持续增长使得这个市场倍受投资人的青睐。

我们再看看2017年的金边市核心地段:

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街区已经初具都市气象,个别街道已经有超出负重极限的势头。所以,距离容积率强行控制那天,应该不会远了。

一旦严格控制,街区内再想出现新的高楼将需要冲破层层困难,要么收购周边地皮形成极大一片地块(这在私有制的柬埔寨难如登天),要么将楼建得瘦高瘦高,不管哪一种,开发成本都成倍增加。其结果只有一个:在稀缺地段,新楼盘的供应量将不再是无限的。

这个时候,如果想要在这样的地段购买一套房子,只有两种途径,一是从已有的历史高楼中购买二手房;二是从花了血本开发出来的新楼盘中购买一手房。不管哪一种,价格都不可同今日而语。

房价,就是这样起来的。


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