去日本买房 你想好卖给谁了吗?-【移投策】
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去日本买房 你想好卖给谁了吗?

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2017-12-06

在日本买房,买了要么自己住,要么就是租,世通海外提醒千万别谈“卖”?!

日本房产跟欧美等国不同,新盖的房子和二手房的差价很大。基本上只要一经手,价值就要打8折,1成的折旧,1成的中介手续费、税金买卖等,如果囤房几年,折旧率更是惊人。 

这是因为日本人的主流思想是“新东西才是好东西”,除了传统民俗的神社寺院,日本的老建筑不大多。即使二手房的地段比较好,价格上还是新房更高!所以投资日本的新房,必须要有先亏2-3成的觉悟。 

移民条件

同时,日本转售所得税也非常苛刻,5年内转售要课39%的税金5年以上则为21%,比国内要贵一倍。 

在此我们做个计算,假设我们100万买进日本一套新房,5年后同一个新房项目价格涨到150万,卖出后我们的收益为多少: 

收益=(150*70%(折旧+中介)-100)*(1-21%)=(105-100)*79%=4万 

只有4万块!比国内银行5年定期(24万左右)的利润还要少,而且这还是建立在日本房价每年都涨10%的假设上,不然铁定亏本。 

而事实上,日本的房产每年不可能能涨10%,甚至可能降价! 

日本少子化问题严重,空屋数惊人 

迫于经济压力和思想解放,近几年日本少子化的问题非常严重,人口越来越少,这直接导致了大量空屋的出现。 

据戴德梁行数据统计,日本空屋数高达820万户,每7户有1户没人住,连人口最集中的东京都有近82万空屋,而且数量还在增加中,没人住的房子不会涨价,只会掉价,至于掉价多少才能找到接盘侠,就看你的运气了。

移民条件

许多国人朋友近两年买日本的房子是期待2020年东京奥运房价大涨,但日本是超级成熟社会,不会因为一场奥运会发生翻天覆地的成长。

移民条件

像2014年空屋率高达13.5%,连东京空屋率都高达11%,空屋数及空房率都创下史上新高,眼看再5年,即2020年,日本空屋率估将达到40%,尤其2020年奥运后,暂时集中到的东京人口又会大减,届时房产脱手将更为困难! 

小结:在日本买房,转售铁亏 

包租婆(公)远没有想象中好当 

除了转售,房产还有出租收益,这也是许多国人看重的地方,认为发达国家的租售比有4-5%,比起国内1-2%要好的多。 

但你要知道,房租和房价都是由需求支撑,日本这么高的空屋率,租金根本抬不上价,能找到租客就很不错了。 

移民条件

加上日本今年5月空屋税(房屋空置一定时间,就要缴纳一定的税费)提高了6倍,迫使大批空屋投入到租房市场,需求弱势,供应大增,包租婆(公)真不是那么好当的。 

而且许多国人不懂日本人的居住习惯(高纬度地区的日本人对阳光分外珍惜),图价格便宜买下的都是朝北、公寓一楼等,这样在本就残酷的租房市场里,更加没有竞争力。 

此外,日本房产的维护成本也很高,要付昂贵的管理费、修缮费、固定资产税、管理经费,再加上惊人的折旧和外汇风险,日本的房子真的没什么搞头。

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