世通海外:特朗普税改对于美国房地产市场的影响-【移投策】
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世通海外:特朗普税改对于美国房地产市场的影响

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2017-12-12

个税起征点的降低和遗产税的废除将会让美国多个区域的租房需求更加旺盛,美国房租收益得以快速上涨。那到底涨了多少?

对于投资者来说,本次税改的重中之重就在于个税巨大的减免力度。一方面,个税免征额从$6350提高到$12700,夫妻报税的标准减免额甚至高达$25400;另一方面,个人所得税由10%、15%、25%、28%、33%、35%、39.6%的7档,变为10%、25%、35%的三档,海外购房者的税费成本有了极大程度的降低。

奥兰多莱纳冠军门8室户型为例(点击了解详情)进行测算,税改前后投资者所缴纳的税费变化就彰显了其对于投资者的影响。

按照美国个人所得税的征税流程,投资该项目每年需要缴纳的个人所得税=全部所得-免税项目-调整项目。上表中显示的销售税、托管租赁费用、物业费、年险及CDD费用等支出均为免税项目,同时按照新房50年计提折旧,每年还有$10572(528620/50)折旧抵扣。因此,投资奥兰多冠军门项目调整后的毛所得为$41994

按照美国个人所得税的报税方式进行计算,税改前每年需缴纳的个税为$4882.85,税改之后则为$2929.4,每年节省了1953.45美元的税费支出,也从侧面提升了房产的投资价值。

对于高总价的“豪宅”而言,个税从7档变为3档成为了投资者的巨大利好;而对于低总价的投资好房,个税免征额的提高极大节约了税费成本,以夫妻进行报税的方式甚至可以0个税获取租金收益

除去个税的优惠,取消房产遗产税对于重视传承的中国投资者来说格外具有意义。特朗普声称不会让该“死亡税”偷走美国梦,所以在减税方案中取消超出543万美元免税额度根据遗产价值的大小从18%~48%不等的遗产税。美国房产为永久产权,若取消遗产税的提案最终获得通过,美国房产的价值将更为凸显,将有希望成为全球富豪的聚集地。

因此,税改法案通过之后,美国避险资产快速上涨。其中,黄金由1283美元/盎司上涨0.38%至1288美元/盎司,10Y美债收益率由2.34%回落3bp至2.31%。

另一个需要投资者注意的改变是——房贷利息的免税贷款总额上限由100万美元下降至50万美元。贷款免息总额的降低确影响到了高房价地区买家的购房意愿,一定程度上减少了美国“豪宅”的需求。但从另一面来看,其实许多购房贷款余额高的房主,也会因此不愿意出售房屋,因为下调的房贷利率低税上限让他们无法抵消成本,自然就加剧了房屋供给量短缺的现状

综合来看,美国房产经纪人协会NAR此前预计的,全美房价恐将面临10%的下跌的状况并没有出现。一方面,12月2日通过的参议院版本的税改中,仍维持100万美元以下的房贷可获得利息扣税。另一方面,美国平均房价不到30万美元,在全美94%的县里,高于50万美元的房贷占比都不到3%。高于100万美元的就更是屈指可数

只有在旧金山,洛杉矶,纽约这些房价动辄上百万的地区,负担着高额房贷的高薪人士才成为了受这些政策影响最大的人群。

与住宅出售市场相对应的是,个税的巨额减免让住宅租赁市场愈发火爆。本次测评中,奥兰多冠军门8室户型的个税每年节约近2000美元,极大减少了个人的负担,变相提高了租赁收益。作为回应,美国几大租房公司的股票更是在11月2号税改方案宣布后迅速上涨。

从宏观上看,新的税改政策旨在为企业和个人税收减负,有利于美国宏观经济发展与美国居民住宅支出的提升。更多美国企业与资金回流本土,也给商业与工业地产带来新的机遇。在这样的大环境下,美元升值空间再次加大,美国资产在全球资产配置中的意义也必然变得更加重要。不只是美国房产,美国房产基金的投资价值也将得到进一步的凸显。

房贷利息的免税贷款总额的下降可能一定程度上降低了美国“豪宅”的购买需求。但总体而言,个税负担的降低和遗产税的免除,将促使以中国投资者为代表的国际买家进一步深入美国房产市场,特别是租赁市场。

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