伦敦未来发展怎么样?原来伦敦是香饽饽!-伦敦未来发展怎么样?原来伦敦是香饽饽!-【移投策】

伦敦未来发展怎么样?原来伦敦是香饽饽!

条评论 1137

2017-12-15

  英国房地产一直走的是稳健路线,市场波动很小。近年来瑞士银行已经不再是天衣无缝的资金避风港,这使得购买英国房地产受到富豪热捧。

移民申请

图为伦敦房产地图,紫色亮点代表离岸公司持有的伦敦房产


伦敦大型地标落入超级富豪囊中可获得20-25年稳健的收益

李嘉诚配置基建资产较多,基建投资门槛很高,要在英国投资到一定程度之后才有资格投资基建项目。从商业地产来看,很多香港的家族会选择在伦敦买大型写字楼。伦敦几座大的地标都被香港大型家族收入囊中。


投资写字楼的风险有两方面,一是脱欧之后,写字楼中金融机构集体撤离的风险。另一个是伦敦未来是否能吸引到优秀企业入驻的空置风险。商业地产写字楼最主要的租户还是企业,如果企业觉得伦敦没有吸引力了,撤离是必然的。但就目前来看,这个情况很难发生,因为企业选择进入伦敦市场的原因,一个是时差,英国的时差可以覆盖到北美跟亚洲。另外就是人才的集聚,英国相对欧洲其它城市,可以招到更好的人才。所以脱欧公投之后,仍有像苹果、谷歌以及Facebook的企业,宣布在伦敦增加新的总部。


另外,香港家族配置的商业地产,基本上会包括20年到25年的租约,所以对于家族来说非常省心,可以把几个亿的资产安心放在伦敦。这就相当于把钱存在房产银行里面,每年可以拿到4%到5%的利息。


500万人民币
就可以在伦敦买到一套不错的物业

从目前来看,大部分海外资金都选择投资伦敦。从伦敦地产投资来看,性价比较高的区域不一定是市中心,而是刚需集中的区域。英国的一些通勤地段,到伦敦市中心金融城上班只需30至40分钟,这些区域性价比很高,换算成人民币可能在七至八万人民币每平方米,总价维持在500万人民币以内。

移民申请


图为伦敦地标“小黄瓜”

从城市投资客的分布来看,伯明瀚、曼城的投资人比较集中。一是受之前伦敦豪宅加税影响,现在资金普遍集中在偏刚需以及价格相对较低的地段。二是受英国脱欧影响,高价房涨幅没有以前那么明显,所以资金为了求稳起见会集中投资刚需地段。


50年前的英国可成为雄安新区的样本卫星城最终沦为睡城

雄安是为了缓解北京“大城市病”而诞生的新区,英国也在50年前遇到了相同的问题,那时的伦敦有着交通拥堵、卫生资源紧张等“大城市病”。为了解决这个问题,伦敦出台了和北京类似的政策:限制增长,建设新城。

移民申请

拥挤的伦敦桥

结果并不好,大城市周边的卫星城居民仍难以抗拒伦敦巨大的吸引,选择在伦敦找工作,使得卫星城最终沦为“睡城”,反过来增加了伦敦的交通压力。不仅如此,对于市中心的过分限制导致地理优越地段成为非法移民和难民的天堂。


最终,伦敦决策者在半个世纪后承认了错误,重新开发伦敦市中心。伦敦政府用了半世纪的时间重回原点,可以理解为伦敦对新经济的妥协,尊重市场,市场才会反过来尊重你。


英国地产价格下降只是「汇率假象」真实房价依然在上涨


英国地产价格从2008年金融危机开始降幅明显,但在2010年便开始回升,此后的2011至2015年,更是因为欧债危机吸引大笔资金,地产价格连年飘红。直到去年脱欧公投之后,涨幅才开始锐减,但抛开汇率因素,除了豪宅而外,大部分房价依然在上涨。所以英镑大幅贬值,对于海外投资者来说房价是下降了一些,但对于英国本地买家来说是连年上涨的。


举个例子,去年6月份脱欧到现在,总体房价实际上并没有下降,仅豪宅下降了一些。豪宅是值三四千万人民币以上的房子,可能下调几百万人民币,但这块下降对于普通人并没有什么影响。

移民申请

伦敦政府Help to Buy计划


而总价五六百万人民币的刚需房一直在上涨,伦敦2014年统计的平均工资就达到40,752英镑,高工资和高就业率支撑着刚需房市场。按照工资的5.5倍进行贷款的话,两夫妻能够贷到45万英镑。不仅如此,伦敦政府还有一个Help to Buy计划,伦敦购房者甚至只需支付5%首付便可实现购房,无疑巩固了刚需房市场。


英国买房的
各项支出成本

英国没有房产税,如果以500万人民币的房子为例,英国首套房交易税大概是2%至3%,这是阶梯式税率。房价越高,印花税相应越高。但如果是买房出租,可能要再加3个点。持有税主要是市政税,这边叫council tax,每个月在100至200英镑左右,根据房屋的价值来定。


其它的话就是产权的区别,如果是lease hold而不是free hold ,就要付给地主一笔地租,可能每年25磅到100多磅不等,是很小的一笔花费。有物业费的话,可能每月要支出100至200英镑(房屋越高档相应物业费越高)。


英国小城市租金回报率高但是大城市空置率低

像曼城和伯明翰这些地方,房价涨幅并不算高,有的区域的租金回报率,每年能达到5至6%左右。而伦敦则属于房价涨幅大,但租金回报率低,一般最多能达到5%左右,但都能轻松覆盖贷款,所以以租养房在英国很容易实现。


从二线城市来看,租金回报率比伦敦高很多,苏格兰或者是一些小城市可能达到7%至8%,但这就需要投资者很了解当地市场,并且需要大量时间维护。二线城市没有伦敦这样多的人口支撑,很可能会出现租不出去的尴尬情况。反观伦敦的租金回报率稍低,但伦敦的租赁的需求却是最大的,所以伦敦基本上不会有房子空置。


英国房产投资风险主要来源于汇率

英国投资最大的风险来自于汇率,从去年脱欧公投到现在,很多利空因素都已经释放。英镑已经跌到一个比较低的位置,接下来可能会低到8.5左右。但因为已经释放了加息信号,很难再跌到8.2左右,所以按照人民币来买会更加稳妥。


说下投资英国的十大魅力就知道英国房产的前景了


     1、伦敦是全世界开放、自由的市场之一

其对于来自全世界的买房者未有任何限制,不管投资者是否有英国签证,是不是到过英国,是不是居住于所投资的房产等,皆未有任何限制。   


2、英国对于私有财产的保护早已经受了近千年历史的考验


大部分房产皆是长期产权,或125年、250年至999年不等的产权,且英国法律明确规定,业主于使用权快到期之时有权缴费延续。


3、伦敦房产供不应求


因为长时间以来的供应短缺、不断提高的开发商进入门槛、建筑工人严重短缺以及可供开发的土地限制等原因,于可预期的未来,伦敦房价将持续增长。预计今后二十年时间里,伦敦地区的住房缺口将达至36万套。


4、收益率高


据权威机构统计报告显示,于过去十年,伦敦房产年平均净收益率为9.4%。于二战之后的七十年来,伦敦房产平均年净收益率于7%到10%之间稳定。   


5、高收入居民上涨迅猛,房产刚性需求旺盛


据英国官方预测,伦敦人口总量将于2020年达至940万;至2029年,伦敦人口总数将逾千万。据伦敦市政府等机构预测,伦敦中高收入的工作岗位于今后五年内将新增加36万8千个。  


6、合理税费


不管是英国公民亦或是海外投资者,于伦敦购买房产,总会有各类成本。但不管是购买期间的中介、律师费用,亦或是购买之后房产持有费用和未来出售房产收益税费,英国的税费于全世界发达国家皆属于比较低廉的水平的。


7、公共设施及高校云集,经济亦增长很是强劲


伦敦国际高校云集,不仅可以令子女受到世界优越的高等教育,同时又给家人购买下了一个安全且舒适的居所。倘若选择伦敦房产自住的话,更能体会到伦敦许许多多免费剧院历史人文名胜、各大公共绿地、博物馆及图书馆的便利配套设施。  


8、伦敦房产作为海外资产配置的投资产品,流动性是十分重要的


伦敦房产市场是全球所有房地产市场之中透明度比较高的市场之一,其流动性也就非常强劲。按照英国房地产专业投资网站的统计,民用的伦敦住宅平均出售时间通常是在41天。 


9、世界各大投资机构尽皆对伦敦房地产追捧有加


据权威统计,多年以来,伦敦皆是全世界受海外投资者追捧的投资之地。伦敦房产投资价值以及其作为资产配置的必要和重要性,也就不用多说了。



所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2020      沪ICP备18013213号
查看对话