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世通海外:投资美国房产中那些“避税税”知识

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2017-12-15

买房就是一项长期投资,在国内经济和人口的确定性比较大,而且税收基本上很难大变,所以,很多人投资房产时没有养成考虑税收的问题。

但是在美国买房,税,是一个很重要的问题,直接关系到你的 投资收益。

购买美国房产前要想明白的事情:

作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:

房屋用途:是否用于自住,还是用于出租从而产生现金流

持有时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值

国籍身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

资产债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。

房屋的用途关乎到你所对应的税表,相应的哪些支出可以减免,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。

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房产的主要拥有形式:

个人直接拥有

如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称 Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income,以下简称 Sch E)了。

 

公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业 (Partnership),有限责任公司 (Limited LiabilityCorporation),或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 ScheduleK-1,流入你的个人所得税表Form 1040(IndividualIncome Tax Return)中。

 为何要同时考虑卖出时间和用途?

美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:

1) 必须是你的“主要住宅”

2) 持有房屋所有权5年

3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。

 购房后要列好清单准备完税

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement),俗称 HD-1,表内记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。

它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission),产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

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另外得单独说一说房产税 / 地税 (Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中,它永远需要被拎出来单独对待。

如果你的房子这一年自住,那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租,那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and RoyaltyIncome) 的第16行 Taxes 费用。

如果你是贷款买房,那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 第10行。

如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出 (Mortage Interest)。通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。

贷款银行收取的点数 (Points) 也可以以类似利息方法处理,视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

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如何持有、出租房屋

持有增值

持有增值,是指购买美国房产后,不以出租获利为主要目的,追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式,比较适合于资产雄厚的投资者。为此,此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。


出租赚取租金

通过出租房产,获得固定的租金收入,即投资回报,是最为常见的投资手段。那么,投资者该如何计算自己投资的房产,每年能给自己带来多高的回报率呢?


3种常见出租方式:

1、委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间,经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客,最主要就是帮投资者找到租客的客源,筛选出符合条件,合适的租客。


2、委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务,帮投资者收房租,还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说,找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。


3、自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

 收费标准:

委托出租的佣金(房产经纪费用):全年租金的6%~8%(按实际情况而定)

委托管理的费用:月租金的5%~8%(也有的公司为8%~10%)

第四阶段:房屋出售

卖房成交后你又会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1),。这次你需要关注的是卖方 (Seller) 明细,上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险(Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,都可以作为卖房费用 (Selling Expense) 用于抵消你卖房的增值额!

如果以投资眼光购房者,可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略 (1031 Like-Kind Exchange)。 美国税务整体来说是个非常复杂,是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。美国税务的政策每年变动频繁,如果您是商业房产投资,还需咨询注册会计师或是税务律师。

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