洒泪总结:我为什么在澳洲房产市场最火的时候没赚到钱?-洒泪总结:我为什么在澳洲房产市场最火的时候没赚到钱?-【移投策】

洒泪总结:我为什么在澳洲房产市场最火的时候没赚到钱?

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2017-12-15

数据显示,在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%;这让澳大利亚成为了全球范围内当之无愧的房产投资大国。这30年,澳洲房地产市场保持着旺盛的需求与活力,其中低价类房产价格上涨了1,517%,中价类房产上涨580%,高价类房产上涨432%。

无疑,低价类房产在这一轮房价上涨中获利最多的,然而有许多海外投资者未获得可观的投资回报。不妨来看看:

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案例1: 

2015年,来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目,看中该项目区域的面积庞大,而单位均价较低,很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。

但张先生在投资前并未注意所投农场地域的气象条件,投资后来发现农场所在地常年多雨,薯类农作物无法晒干,而机器烘干成本太高,最终不得不放弃该农场,另行选址。

绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究,存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误。

建议:在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究,对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估,否则,一旦投资失败,后悔莫及。

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案例2:

2006年,中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后,该项目就像一个吞钱的机器,项目投资预算最初为25亿美元,五年后该项目投入已接近71亿美元。

最后中信在总结该项目成本升高的原因时,投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

在投资者对于项目本身的调研通过之后,强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查

未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲,律师在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。

其中需要注意的是,实际上律师的业务十分广泛,不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同,并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务,而且不同州的地产法律也有所不同。

无论是商业投资还是住宅投资,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。因此,在海外投资的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。

在海外投资过程中,买方律师要告知买方相关的法律权利义务,在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任

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税务问题

一般来讲,海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说,只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房,就需要在澳洲申请税号,然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入:一是持有房产时期的房租收入,一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立,纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子,卖的时候增值了,只要在定义上是“投资房”,也同样需要缴纳增值税,除非房子一直是纳税人的自住房。

另外,税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友,房子的贷款在其他人名下,依然不会改变税赋。当然,如果买房的钱是从海外借来的,则应保留凭证。只要借贷明晰,海外利息同样可以入账。

海外投资不同于国内投资,相关的调查务必专业,不能拍脑袋决定,可以多聘请当地的、相关专业的法律、税务等相关人士帮忙决策或代理。

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