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关于美国出租房与自住房的房产税务

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2017-12-27

出租房与自住房的房产税务

华人在美国购买房产,不仅拥有了土地上的房屋,而且拥有了相应的一部分土地。房子随折旧贬值,而土地资源是有限的,所以永远是升值的。这也是大部分人投资房产的原因。

购买房产,政府在税务上给予各种优惠。这里的优惠分自住房和出租房两种。


一.自住房,可以有这些费用的减免。


1,房屋贷款利息(Mortgage Interest)

2,房地产税(Property Tax)

3,关于购买房屋的一些费用(Closing Cost)

4,出卖时的资本增值也是免税的,免资本利得税(Capital Gain)。如果单人报税这个免税额可以达到250,000美元,如果夫妻双方联合报税这个免税额可以达到500,000美元。


二.出租房产


出租房产,除了上面提到的资本利得税以外,比自住房享有更多的税务减免。但是出租房产比自住房产需要在税务上有更多的规划与技巧。才会使你得到收益最大化。

1,广告费用。这里指为出租房招贴广告的费用。

2,装修费用,这里指为出租房装修,修补,更换各种材料的费用。

3,折旧费用,税法规定,出租民用住房,折旧年限为27.5年,出租商铺,折旧年限为31.5年。这里面要注意的是,这折旧的基础只是房屋的价格而不是土地的价格。

4,差旅费用,这里只为管理出租房屋所需的旅行的费用,包括餐费,住宿费,车的使用费。

5,雇工费用

6,佣金费用,很多人异地出租房都雇用本地经纪人管理,一般这个佣金为8%的租金收入。修理费用另算。

关于美国出租房与自住房的房产税务

三,出租房与自住房的界定

因为出租房与自住房在各项税务优惠不同,所以这个界定也很重要。

1,如果想定义为自住房,必须在五年之内住满两年。

2,如果定义为出租房,这个房屋必须出租天数多于a.14天,b.10%的自住天数,两者取多。

也就是说,出租14天以内,租金不用上报,但是费用不可以抵扣。14天以上,租金要申报,但是费用可以抵扣。选择哪个,需要根据情况来决定。


四,passive loss(被动损失)谈出租房产的税务,就必须谈到passive loss。" A passive loss is a financial loss from rental property, limited partnership or other activities in which the investor is not materially involved." 一般情况下,Passive Loss 只能抵扣Passive Gain. 例如现在投资的EB5移民,年底会收到K-1表格,上面的Gain或者Loss, 就是这类Passive Gain or Loss. Passive Loss 只能从Passive Gain中抵扣,不能从一般收入中抵扣。


只有房产投资这个特例,税法给与 每个联合报税的家庭25,000美金的抵扣额度。在有正常工资收入的家庭来说,这是个不小的抵扣额,所以说这是很多中产家庭的福利。但是,这个抵扣是有条件的,联合报税的情况下,如果您的modified adjusted gross income 超过100,000美元,只能得到部分抵扣,超过150,000美元,则完全不能抵扣了。

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