近年来内地房地产市场可谓相当火爆，连周边东南亚地区都被带了起来，随处可见中国建筑开放商和中国炒房团的身影。而香港市场基本上是东南亚市场火爆的一个缩影。但货币超发、热钱涌入、土地资源的相对有限这些不可避免的因素也在无声的告诉我们，香港曾经的辉煌可能就快落幕了。
香港房价超1997最高峰逾5成
香港住宅价格6月再创新高，比1997年亚洲金融风暴之前的最高位升了54%，比2003年SARS期间最低位升了390%，自2008年全球金融危机以来升了177%，这次的上升周期已经持续了8年。
这个持续8年的上涨周期，是全球量化宽松的货币政策创造的。2008年之后，全球多国包括美国、日本、中国、欧洲及英国，均实行了量化宽松。从2008年到2015年，美联储买债规模达3.7万亿美元。2009-2012年，英国QE规模达5.5千亿美元。
同时，亚洲金融风暴以来19年间，相比于香港房价增长了3.9倍，香港银行存款的增长却达到了4.5倍，比房价更高。
因此，香港房价的增长，并不是资产的增长，而是市场钱太多，货币贬值。
并且，香港房价也很难控制上涨的趋势。
影响楼市的四大因素：经济表现（GDP、失业率、薪酬变动）、房屋供应量、利率走势预期、政府政策。
这张图展示了过去20多年香港宏观经济的发展状态，整体上，香港经济没有想象的那么坏。
今年上半年香港GDP增长3.8%，创下过去6年最好的成绩，CPI也创下7年新低。同期，香港今年上半年的失业率，是亚洲金融风暴以来20年里的最低值。
从上面这两张图来看，香港楼价和CPI是正相关，并且在SARS之后“奋起直追”。但楼价和失业率负相关，失业率创下历史新低，充分就业支持了用家的买楼需求。
这些是支撑香港楼价平稳的基本因素，是资金推动香港房价上涨之外的深层解释。
这张图讲的是香港在2016年之后的房屋供应计划，结论是：实现预期供应，存在一定挑战。
长远房屋策略委员会于2016年建议：未来10年兴建46万个单位，其中公私营比例为6：4。即是，私人住宅每年要兴建18000套。
2017年2月公布的财政预算案，预期未来3-4年私人住宅供应量为94000套（年均超过18000套），但对于达到目标，仍存一定挑战。
挑战在于：转换土地为住宅用途的过程中，需解决政治争议；建筑工人不足；政府定期退出土地招标而补地价金额较高，开发商没有太大意愿进行冗长的农地转换住宅的过程；港铁要和政府就项目补地价金额达成共识。
下图显示了来自卖地+港铁+市建局的住宅供应计划，其中，2017-2018年一共计划建设21160套，但有难度。
美元经过4次加息累积加息100个基点，但因为市场资金充裕，一个月港元银行同业拆息率较2015年底仅上升19个基点。现时，香港H=0.46%，P=5%。
但按揭利率没有同步跟随。4月，渣打、中银、汇丰三大银行均调低按揭利率至H +128bp。
5月29日，渣打、中银及汇丰将其H按利率由H +1.3%提高至H +1.4%，P按利率则由P -2.85%（中银及汇丰）/ P -3.1%（渣打）（实际按揭利率2.15%），提高到P -3.0%（实际按揭利率2.25%）。
由于银行体系资金始终充裕，加上按揭业务竞争激烈，近日部分银行再度下调按揭利率至h+1.28%或更低。
简单讲：现在在香港买房子，按揭贷款的优惠利率大概是2.25%。比内地的便宜一倍多。
因为基本面、资金充裕以及低息环境，导致了政府没有办法通过市场手段稳定好楼价，97回归后，香港决定在房地产市场扮演一个活跃的主导角色，以全港市民七成住房自有率为目标，推出“八万五”政策。香港房地产由相对“市场供求主导”改变为“政策主导”。
1997年后，香港房地产经历了多个周期：亚洲金融风暴、SARS、全球金融危机等，经济陷入衰退而房地产一蹶不振。最高峰期，香港负资产单位超过11万个。
为解决楼价持续下跌和住宅供应过多的问题，香港又落重手大救市。土地供应方面由“卖地表”变为“勾地表”，土地供应主导权变相落入开发商手上。
在商言商，开发商不会积极勾地。随后，土地供应不足导致住房供应严重短缺，加上良好的宏观因素及资金涌入，楼价不断破顶。
政府就在2010年起实施了一系列紧缩措施，干预楼市。但随后外围宏观情况不断改善，金融海啸、量化宽松接踵而来，楼价调节乏力。
政府出台的相关政策时间表：
2010年11月，特别印花税（SSD）：三年内转售要交特别印花税（15%）
2012年10月，买家印花税（BSD）：非本地居民买家额外印花税（15%）
2013年2月，双倍印花税（DSD）：买家持有多过一套房要交双倍印花税（换楼买家有6个月宽限期）
2014年5月，放宽DSD，放宽至交易完成后6个月内卖出旧物业可获退还dsd
2015年2月，收紧贷款：700万楼价以上贷款不超过6成。
2016年11月，DSD2.0：有房者统一15%印花税，外地人买家课30%印花税。
2017年5月，收紧贷款：1、贷款超过1次，新贷款成数上限降1成。
整体看起来，香港的调控和内地的都差不多，不同的是，香港比内地更狠。要是在内地也学香港来这么几火，搞几回BSD、DSD，那估计就是哀鸿遍野了。
但是，凡是基于交易环节的课税，在供应严重不足的情况下，都会转嫁给买家。香港是不是这样？是。看它2010年以后的价格走势就明了了。
市场竞争：内地开发商攻陷香港，拿地超过4成
香港2016年全年卖出的住宅用地中，超过4成（以建筑面积和金额计）为内地开发商吸纳较2012年的2%和2015%的15%，大幅上升。
这张图显示，从2012年到2016年这5年间，内地开发商在香港拿地面积占比从2%猛增到超过40%，拿地金额占比更是从5%左右猛增到超过50%。很快就要把香港开发商逼得没饭吃了。
内地开发商为了卡位，少赚钱都敢干，香港开发商完全不敢。内地开发商不计成本拿地，一定会推高香港的房价。 虽然中央于7月对中资企业境外投资加强了监管，但预计内地开发商在香港投资住宅地产的兴趣持续不减。原因有几个：
人民币贬值趋势若持续，境外以美元计价的资产仍具吸引力。
香港土地价格近年猛涨，和内地一线城市剧烈的市场竞争比较下，仍在较可接受水平。
市场资金相对充裕，金管局实施新一轮管制后，开发商扔可以4成地价及8成建筑费做融资。
香港税制简单和税率低、融资成本平。而对于香港的开发商，没有压力加快推盘。原因也有几个：
内地开发商高价买地，本地开发商未能大量补充土地，因而大多不急于清货，以及本地开发商大多财务文件，收租组合亦有庞大现金流。
预期未来数年本地发展将继续审慎补充土地，并在推盘平衡“价/量”以维持合理回报。
香港房价今明年预测：楼价正负10%
主要趋势：
物业价格波幅预期：正负10%。
利率继续较低和稳定。
开发商将继续以灵活的定价策略和优惠的付款办法，令一手成交继续主导市场。
换楼需求释放预期，换楼市场转趋活跃。
解禁期房屋逐渐增加并且已有一定升幅，预期二手市场渐趋活跃。
新特首的房屋政策，现在还不知道。
对于那些追求资产保值甚至升值的人们来说，适时出国移民，将眼光放在海外资产才是良策。
