英美澳VS东南亚,全面解析海外投资优劣!-【移投策】
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英美澳VS东南亚,全面解析海外投资优劣!

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2017-12-25

老牌还是那个老牌,政策收紧,外国人买房越来越困难,但是东南亚房产侵略战争已经打响……

中国人海外置业主要集中在两个大方向,传统的欧美澳和新兴的东南亚。

从赴东南亚旅游到赴东南亚置业,不少中国中产家庭以东南亚国家为自己海外置业的第一站。

那么二者有何异同、有何利弊,如何选择合适的置业目的地呢?

 英美澳VS东南亚

1、汇兑损益 

汇兑损益也被称作汇兑差额,是由于汇率的浮动所产生的结果。就拿“英国脱欧“一事来说,受此影响英镑暴跌,大量物业抛售变现,大批中国投资客狂扫伦敦地标。在当时看来,用人民币去英国买房比之前“省钱”,不过因为脱欧的影响,英镑未来涨跌的不确定性比较高。所以说,欧洲在汇兑损益的考量中属于有优势,但也有风险。

美元作为全球最受欢迎的储备货币,颇受海外置业者的喜爱。但这并不意味着何时购入美元资产都是适宜的,比如在过去的2016年里,人民币兑美元的趋势持续走低的时间里,用人民币去美国置业是有些“不划算”的。

相较而言,从汇兑损益方面来看,配置东南亚置产风险最低。泰国市场是一个相对稳定的市场,带来的汇兑损益风险也最低。在过去5年中,人民币兑换泰铢的汇率增长了19%,泰铢持续升值,其投资环境逐渐被人看好。

    可以说,在汇兑损益风险的考量中,如果你想选择一个最安全的置业地区,那么东南亚是首选

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2、投资成本 

评估海外房产的投资成本,主要参考房价和维护费用两个标准。首先,从房价上来比较,英美澳各国置业门槛是比较高的。到底有多高,下面一张图,自己体会。


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东南亚国家中,新加坡唯一上榜,房价排名世界第七,约每平米15万元人民币;马来西亚、泰国的房价则相当于国内二线城市,吉隆坡房价也只有人民币3万元/㎡;而曼谷1.5-4万/平米,热门旅游城市芭提雅、清迈、普吉岛的价格普遍每平米1.2-3万元左右。东南亚整体房价更便宜,购买门槛、持有成本更低,使得更多的家庭可以承担。

其次是维护费用,英国、美国等国家房屋的维护费用,用一句话概括为:买房容易养房难。欧美澳国家普遍税务高,真正买房之后你会发现每年养房成本惊人,每年的租金除去这些费用后所剩无几。

    2016年7月澳洲地方政府出台针对海外投资者额外征收7%印花税和1.5%的土地税;购置美国房屋每年要缴纳房产税、保险费、相对较高的物业费等。另外,房屋出租或出售时还要上缴相对高额的个人所得税、过户税,以及遗产税!英国伦敦高房价地区,一个约63平方米的公寓,每年要缴纳的物业费高达2100-2590英镑(约人民币18270-22533元)……

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东南亚各国的税费包括印花税、个人所得税、契税、过户费、物业费等,但税费相比欧美等国,仅仅是一个零头。而且东南亚各国中大部分国家(泰国、马来西亚等)是没有遗产税的,购置的房产可以毫无压力地传下去。从购房税务以及房屋维护费用来看,置业英美澳的维护费用明显高于东南亚,养房成本更高。 

投资的本质就是低投入高收益。如果你的预算有限,或者不打算在房产板块投入过多的资金,那么东南亚市场就是你的最佳选择。

    3、投资回报 

投资回报主要参考房屋的升值空间和租赁回报两个要素。

升值空间方面,以泰国为例,现在房价处于低位,当地政府正大力招商引资,发展基础设施建设。随着一带一路的落实,中泰铁路的建设,房价具有连续上涨的动力和潜力。简单而言,越早购入东南亚新兴市场的房产,未来转手房产赚取的收益就有可能越高,因为该地区尚处在市场初期。


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在租赁回报方面,由于大多东南亚国家旅游业发达,来自世界各地大量的短长租游客是支撑房屋高出租回报率的有效保障。泰国房价水平较低,但租赁投资回报率高达5-8%,远高于中国(2.66%),香港(2.82%)和新加坡(2.93%)。泰国因此位列全球6大最热房产投资国租金回报率榜首

反观欧美澳国家,其作为老牌发达市场的代表,市场成熟稳健,但相对饱和、升值空间小,所带来的投资回报率自然低于新兴市场。但这也并不是说英美澳等国置业就十分鸡肋,毕竟稳定就是其最大的优势所在!

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4、置业目的 

    胡润研究院发布的报告显示,“分散风险”是中国投资人群购置全球房产最主要的原因,正如不要把所有鸡蛋放进一个篮子的道理一样,投资者寻求多种投资方式,以分散风险。其次留学、移民、生活也是海外置业的重要原因。

置业英美澳地区的置业者一般看重其人文环境。英美老牌资本主义国家,历史悠久,经济发达,医疗水平先进;同时,人文气息浓厚,享誉全球的高质量教育水准使得这些国家成为全球留学生向往之地,学生公寓的出租率较高,这也造就了学区公寓高投资回报率的情势。

    而将东南亚地区作为首要目的地的置业者,一般度假、自住、投资需求等目的皆有之。主要看中其自然环境和气候优势,3-5小时的短距离飞行,中国人会更容易去到东南亚。并且,东南亚大多数地区对中文有较高认可度,相较讲英文的国家给了中国人更多选择。

欧美澳由于高度发达的教育、经济、医疗等优势,一直是中国人海外置业的首选,作为移民、子女教育投资房产,英美澳是不二之选。东南亚因其气候、人文环境都更适合中国人居住;且东南亚国家近年来经济发展迅速,房价也水涨船高,相比欧美国家房价涨幅和租金回报率都处在一个更高的位置上,这时候购买房产无论是度假自住还是投资需求都更合理。


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5、有关政策 

老牌发达房产市场以澳洲为首对海外购房者持抵制态度,相继出台各种政策限制境外购房者,新西兰禁止外国人买房以控制房价;而东南亚各国一般都对海外置业者持欢迎态度,甚至针对海外置业者出台各种福利举措,例如泰国的养老签证和马来西亚的“第二家园计划”。

另外,很多选择在海外置业、居住的投资者,多少会有移民的考虑或打算。关于移民政策,老牌国家与新兴国家的移民政策可谓差异悬殊;欧美国家对移民持限制态度,相比于持鼓励政策的东南亚,移民门槛要高很多。


每个人的购房需求不同,置业目的地也不同,没有最好的投资目的地,更不建议跟风投资,合适你的才是最好的。如何将手上的闲钱利益最大化、看到投资的本质,才是考虑的实质。

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