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亲历 我是如何在泰国买套房的!

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2018-01-01

一年前。

女儿乐滋滋过完六岁生日那天,我问她:明年,你想要什么特别的生日/圣诞礼物吗?爸爸可以提前准备起来哦。

小家伙凑到我耳边,喃喃道:我好喜欢大海,我可不可以一直到海边玩啊?住我们自己的度假小屋,有爸爸妈妈和弟弟陪在身边。

一年后,我做到了。

我站在芭堤雅的中天海滩上,捏住一串钥匙,抬头注视着海边大厦前的一扇小窗。

“从此,这里就是我们一家四口,享受阳光沙滩的小小居所了。”


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产证、地契还有钥匙。拿到的那一刻,我承认,自己的手都在颤抖……

不敢用天道酬勤这种字眼来拔高自己,因为泰国的房子真的不算贵,甚至,买辆车的钱就可以在这里买套小公寓,相信很多人都能做到。

想听听我为什么会在泰国买房吗?

我要先警告你:这是篇很长的文章,因为我做了足足几个月功课,不谦虚地说,应该算是泰国买房的大半个专家了。

问题一:为什么要选在泰国买房

海外置业前,我把需要和自身条件和需求所匹配的几大要素全部列举出来:房屋总价、法律法规、产权性质、租金回报率、是否排华、生活成本、教育医疗……等等。

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(数据来源于网络,仅供参考)

泰国房产从总价区间/租金回报率/税费和持有成本几个要素来看,比较符合我的定位。

贫穷限制了我的想象力,只能把对象锁定在东南亚,欧美是土豪的世界。

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根据网络上整理的出租回报率看,印尼、菲律宾和柬埔寨排在泰国前面。但,考虑到我还要在这里住,排华的就不考虑了。

柬埔寨属于基建比较落后的国度,虽然深圳等南方城市都有直飞暹粒或金边的航班,价格低廉,个人觉得柬埔寨房产潜力很大,投资还可以,住,暂时不考虑。

当然,还有个人原因:我是泰剧的铁粉,这个我超爱的微笑国度。无论是阳光沙滩、小吃美食还是国民素质,都让我深深迷恋。

问题二:泰国房产的优劣势是什么?

发现身边很多小伙伴,并不太了解泰国房产,会有一些认知误区。当然,我也不会如中介一样将一大堆的好话。

那就客观点,优势和劣势都列出来:

泰国房产优点:

1、永久产权。这是只是一种制度姿态。因为没有那间房能坚持哪怕70年。

2、持有成本低。泰国房产没有房产税,没有遗产税,也没有其他税费,持有时候只有物业费和日常生活中产生水电等费用。

3、买卖成本低。购买一手房时:只需缴纳1%的过户费即可完成过户。其余税费由开发商承担。另外交楼时需支付一次性的大修基金,一般约400-800泰铢/平米。

4、总价低。50-100万人民币,能选到曼谷比较核心地段的小户型了。这就是北上广一个厕所的钱,这点钱还是有的。

5、无公摊面积。泰国的房子,不存在国内说的“建筑面积”、“实用面积”的区别,是多大就多大。基本上这里一室一厅30多平米小户型,就相当于国内4、50平米的房子了。就算曼谷房价单价不低,因为面积小,买套一室一厅小公寓,国内大部分人都可以承受。

6、提包入住。泰国房产基本不能移动的设置都会配备,特别是酒店式公寓,都是精装修交房(衣柜、地板、床、水池、马桶)。甚至一些新楼盘的开发商,为了促销除了精装外,还送全套的家具家电。

7、租金收益率尚可。一般中介的文章都会写,年回报率在6-8%,但这个数据略有美化成分。事实上,如果刨除物业管理费和租赁代理费,以及偶尔的空置时间外,租金回报率通常在5%左右,是一个比较合理区间。当然,有一些热门区域房租收益率确实会更高一些。另外,有些有实力的酒店托管,会承诺7-8%的包租,以及一年多少天的免费入住。不过,这些房子价格会稍微高点,羊毛出在羊身上嘛。

8、配套好。泰国物业配套让人流口水,基本所有公寓都是这样的标配:24小时保安/泳池/休闲空间/健身中心/公共办公室等。奢侈点的,还配有医疗中心、宠物中心等,全部都是免费。当然,物业费通常也不便宜,大多在6-15元人民币/每平方米的物业管理费。

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比如,能俯瞰整座城市的顶层无边泳池,丰富的儿童游戏室,是很多楼盘的标配,真的让人很羡慕。

9、个人情怀。

10、全球养老圣地。 如果你跟我一样,非常喜欢泰国的话,可以考虑年纪大了去养老,也是非常不错的选择。满50岁就可以办理养老签证,一次可签10年,到期可续期。条件非常宽松,只要账号内有18万泰铢的存款就可以。

11、宏观经济利好。比如一带一路战略、中泰高铁项目、泰国也在积极优化调整签证政策等。中国已经把一带一路升级到国家战略,可见其地位。

▼中泰铁路各段规划图

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▼世界日报20日报道

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泰国房产缺点:

1、首先,泰国的房子,只能用来住,别无它用,甚至对办签证也没帮助。不如隔壁大马家买套房操作一下“第二家园计划”,让孩子变成华侨生参加高考。

2、也有人说泰国政局不稳定,新国王上台也是不可测因素。但我是个佛系爸爸……而且泰国是我认为仅次于新加坡的、最适合华人居住的国度。当然,新加坡的房子我也买不起。(保持微笑脸)

3、如果你希望买了泰国房子后,像北上广那样蹭蹭蹭暴涨,那很抱歉,放弃这个念头吧。泰国房产会有增值收益,但不会如国内这样如火箭般蹿升,但却会是一个持续上涨的过程。最近几年来,泰国房产每年的增值在10-15%左右。加上泰铢的升值,泰国房产更适合长期持有,而不是短期投资获利。(去年此时,人民币对泰铢汇率5.2:1,如今我买房时跌到了4.9,等于我要多花好几万,心疼自己五秒钟)

4、泰国的房子回报率高、稳定安全、打理容易,但缺点是变现不易,流通性不高。为什么?因为泰国的公寓,都是51%卖给泰国人,49%卖给外国人(比如天朝买家),总的来说,新房的量很大,泰国当地人更喜欢买新房而不是二手房。当然,如果你选的楼盘地段和开发商都好的话,还是不愁卖的。

问题三:我为什么选择买在芭堤雅?

基本上,去泰国买房主要在四个地方:曼谷、芭堤雅、普吉和清迈。


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曼谷。泰国首都,当之无愧的经济中心和人口中心,大量的人口流入,房价一直在稳步上涨。如果作为投资,应该是回报相对最高的,内地很多明星,如徐静蕾、黄渤等,都选择在泰国最繁华的市中心核心区域置业。

我是眼睁睁看着素坤逸市中心区域+是隆沙吞CBD区域的BTS沿线好楼盘,从10万泰铢不到的单价,一点点涨到目前将近15万-20万泰铢的均价(差不多人民币3、4万一平米)。

最后,我只能对曼谷房说你没有“海”。

普吉虽然有海,但当地物价不低,甚至不输给曼谷,而且那里有太多的房,不算真正的海景房,我只能说你有“海啸”。

清迈是我超爱的一座泰北小城,景色优美,节奏舒缓,物价低廉,美食芬芳,任凭谁都抵挡不了这种小资文艺气息的诱惑吧!

但从投资角度而言,清迈未必是个理想选择。常住人口少,旅游人口虽多,但游客在清迈有无数的高颜值民宿供选择,普通公寓房并不好租,租金也不高,甚至还有淡旺季。

我只能说清迈,你还没“嗨到家”。

最后说芭堤雅。请大家不要先入为主地把芭堤雅和红灯区划上等号。你们太污了。

芭堤雅紧靠首都,车程1个半小时,以后曼谷还会有高铁直通芭堤雅,加上芭堤雅的机场在扩建,都是利好消息。芭堤雅处于海湾位置,没有地震、台风和海啸的困扰,相对更安全。

至于风月场所,那只是市中心的一块区域,敬而远之即可。

问题四:我是怎么选中介的?

我的理念里:能花钱去落实的事情,就尽量不找熟人/朋友/亲戚帮忙。

我关注了近五十个各种海外的、东南亚的、泰国的房产公众号,有机构类的,也有中介自己开的号,差不多把市面上所有关于泰国房产的文章,从宏观分析,到具体楼盘,全部读了遍。

还要各大论坛的文章,也是悉数读完。

再用谷歌地图的实景,把我感兴趣的区域,扫个遍。

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比如在研究曼谷时,我会把BTS几个热门站点附近的楼盘“扫个遍”。图为通罗站的街景图。同样的,芭堤雅的城区,也被我”扫街”扫了个底朝天……

再登录那些泰国的房产交易网站(类似国内链家、安居客),搜索楼盘的信息,譬如周边的配置,这两年的租售价格波动曲线,大约有多少楼盘在对外租售。

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那些高容积率的楼盘,通常会有上千套房源——这意味着你无论卖还是租,会有N个跟你一样的房型和你竞争,价格会很难提上去。所以,我会更关注那些低密度的、鲜有房源售卖的楼盘。

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不夸张地说,做了大半个月功课后,那些大街小巷都刻画在了我脑海里——我如果在曼谷或者芭堤雅街头,几乎可以不看导航自己开车了;而每个区域大约有些什么楼盘,大致价位、外观和房型,也能记得八九不离十。

有了一定底气后,我加了一些我认为规范的中介的客服微信。

傻人有傻福,遇到一个好老板(luoruwan),但你咨询一个楼盘时,会详细告诉你其中的优缺点,而不是一味说好。这点和别人不太一样。

3、如何在芭提雅选房

关于芭堤雅的投资区域分析,我就不展开了。一句话总结:芭堤雅市区,就是沿着海岸线,从北向南一个狭长的区域。

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主要的买房投资区域,就是从北向南的五大板块:

黄艾买提区

中区

帕塔纳克山

中天海滩

纳中天海滩

芭堤雅的主流楼盘,都扎堆在前四个区域内。纳中天海滩少有人投资,我暂且不谈。

我看了一周后,感觉就和失败的相亲一样:你看对眼的,人家看不上你,原因你懂的,人家看上你的,你又嫌人家丑。

1、黄艾买提区。房价最高的富人区,也是唯一有私家海滩的区域。

其他区域海景房,都是隔着一条马路,要穿过马路才能到沙滩,唯独黄艾买提的很多豪宅,是直接“矗立”在沙滩上,真心赞到没话说。

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比如下图,这个明星楼盘Palm,据说戴军何炅都在此置业,张柏芝也在这里被路人撞见过。

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质感真的没话说。但,这里因为藏在深闺-离市中心要走几公里,出租很难,不是富人,真心买不起。

2、中区。也就是大名鼎鼎的市中心区域。这里的房子最受国人欢迎,无论是日租还是长租,都不愁租客。从投资角度讲,在这里买房回报率很高,几个知名楼盘如base、中心海等,也是一房难求。

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这是我在市中心明星楼盘中心海顶楼的无边泳池所拍,面对芭堤雅的大海,喝着椰子,看着夕阳西下,真的是心旷神怡。

但,这里的文化,你来过的都懂的。

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为人父母没人敢住在“红灯区”附近吧……

3、帕塔纳克山。也被叫做帕山。山上网红餐厅扎堆,视野很好。

距离海边大概几百米,离市区也是十分钟内的步行路程,属于各方面比较均衡的选择,但又显得特点不鲜明比较中庸。俄罗斯人和印度人喜欢买在帕山,而国人似乎兴致一般。我也是,所以看了几个楼盘遂作罢。

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帕山的海拔,决定了山上的楼盘视野会很好,这里整体的房价升值速度也不算最快。

4、中天海滩。绕过帕山,会发现拥挤逼仄的海滨小路突然变得宽敞起来。

中天海滩,属于人口密度不大、正在发展中的区域。

但我愿意赌一把这里的潜力(当地政府正在大力发展中天)。中天的沙滩也比市中心海滩干净,人少清静,加上目前房价相对偏低——最后,就在这里买了房。

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虽然美食、便利店和夜市一应俱全,但没有大型商场,配套依然有所欠缺。整个区域仍在发展中,房价相对偏低,挺适合我这种保守型+兼顾自住的投资者吧。

4、我的泰国小屋

我选的是中天的一线海景房几乎都在单价12万泰铢上下,二宝爸这套属于“颜值不足”的“笋盘”,只有8万泰铢一平米,整套房50平米不到,差不多人民币80万。

在国内买部BBA的SUV就没了。在上海连一个卫生间都买不到,却能在芭堤雅,拥有一套永久产权的海景大一房。

虽然和国内的房子相比,这套面积也不算太大,但放在基本都是30多平米一室一厅的泰国,这样一个近50平的大一室,算是非常宽敞了。

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最让我眼前一亮的内部装修,和一个能坐着看海的超大阳台。

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虽然不算很奢华,但倒也温馨自然,满符合我这种过日子的实惠人。

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如果你们不追求靠海,芭堤雅还有很多水系楼盘,比如威尼斯、亚马逊、加勒比、马尔代夫等楼盘,一房一厅也就30万人民币,是不是很吸引人?

水系,顾名思义,就是整个小区都是泳池,1楼的泳池房可以从阳台直接跳进去,孩子应该会很兴奋。

我选了居家住宅的装修包(装修、电器和家具都是送的),一室一厅的格局,更温馨,更适合居家——但牺牲了每年7%的回报,只能通过中介帮我出租,收益率大概在5.5%左右,每年可以自住15天(不保证住自己那套房,但保证住同样面积的其他房间)。

而持有成本则低到笑不动。一个平米的物业费是10泰铢,即人民币2元钱。一个月的物业费,才90多元——也就是说,我在这套房上的开销,每个月不到100块。

哦对了,每个月还能当包租公,收差不多4000软妹币的房租。

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