海外投资趋势不改,中国式“奇迹”还能延续吗? -【移投策】
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海外投资趋势不改,中国式“奇迹”还能延续吗?

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2018-01-03

过去的15年间,中国对外投资额增加了将近18倍,然而,却在去年的时候遭遇到滑铁卢式的下跌,原因大家都知道,王首富和一些大佬在过去的2年里开启了海外“买买买”模式。

这些大佬对包包已经不感兴趣,但是,对买楼、买海滩、买酒店、买电影院、买足球俱乐部。

关键是买的这些用的是国内银行的钱,而且这里很多的项目孩子持续的亏损。显然,资本外逃的嫌疑太多。

于是,就殃及整个海外投资的鱼,但,去改变不了海外投资的趋势。

人口红利+产业转移=GDP高速增长

为啥?

吴晓波在跨年演讲中讲了这样一个身边的故事:

海外投资趋势不改,中国式“奇迹”还能延续吗?

有个90后同学,他从新加坡留学回国,就去他爸爸的服装厂工作,他爸爸派他去缅甸办服装厂,他心中有些纠结,那么去穷的国家当然不情愿了。

然而,缅甸今天的人均GDP相当于中国的1982、1983年,缅甸有1亿左右人口,缅甸有孟加拉湾最好的海港,中国的石油管道从缅甸通到昆明。

这么一个一亿人口的南亚国家,拥有广袤粮田、资源的国家,给它20年的和平,它会怎么样?会成为南亚地区非常繁荣的国家,二战之前的1940年,曾经的首都仰光就是当时南亚地区经济最发达的城市。

今天的缅甸,1块钱人民币能买3个玉米,缅甸女工的月均工资仅为东莞女工的十分之一,你说该不该搬去?

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高端的我们靠资本输出去收购,但是很多低端的产业也必须走出去。怎么走,只能进行产业转移。

越南的“两廊一圈”,柬埔寨的“四角战略,孟中印缅经济走廊…

中国周边的这些国家和地区比起中国,经济落后了十年、二十年乃至三十年,但这些国家正在出现新的商业机会。

在过去的几年了越南保持着5-7以上的增长,而胡志明市和河内两大城市的GDP年增长率均高达8%以上。

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而比越南更年轻和贫穷的柬埔寨则以接近7%的速度增长。

承接国际产业转移的国家,吸引了大量的财富和资本流入。产业转移曾造富了1997年前的亚洲四小龙和后来的中国内地,未来最有可能让东南亚国家受益。

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对比越南和柬埔寨的人口结构,目前来看越南显然更“当年”!

越南目前的年龄中位数是30.1岁,15-54岁之间的适龄劳动人口占比63%,中青年占人口多数的越南,将随着经济发展释放出较大的内需。

海外投资趋势不改,中国式“奇迹”还能延续吗? 越南人口金字塔(来源:CIA World Factbook)

而柬埔寨的人口的主力军是93年后出生的那一批,目前,主力在24、25岁,人口更年轻。

海外投资趋势不改,中国式“奇迹”还能延续吗? 资本总是在找更便宜的地方,显然,东南亚这种年龄结构未来会吸引越来越多的中国产业到这里来。

人口聚集效应推升东南亚房价

由于和中国的经济发展路径极其相似,越南两大城市胡志明市与河内的人口和经济增速都明显快于其它地区,两地人口分别为842.6万和758.8万人。

目前,越南城市化率还只有34%左右,且每年正以2.8%的速度增长,众多农村和小城市的人口向两个大城市聚集,预计在2030年,胡志明市将成为人口千万级的超大城市。

而与之相对应的是房价的不断高涨,最大城市胡志明市的高端楼盘价格达到4000-5000美元/平米,中端楼盘价格达到2000-3000美元/平米,低档楼盘也炒到了1000-2000美元。

据第一太平戴维斯(Savills)数据,河内的房价为每平米1209美元(约合8100人民币),而市中心的房价大约为1.7万人民币/平米。这一房价看似不贵,但当地人的家庭月收入只有3000-5000人民币。

从居民收入和房价比上看,河内的房价收入比为31.06,也就是说每户家庭需要31年的收入,才能买起一套房。这一水平已经与“北上深”接近,可见河内房价已经处于相当的高位。

当地人是不是永远买不起房

如果你只看这些静态的数据,你会发现这里很多的房子都是当地人买不起的。但是,你却低估了当地富豪成长的速度。

据越南政府预测,越南富裕家庭数量将从2016年的25万户上升至2020年的53万户,增幅超过100%;而中等收入家庭将从2016年的316万户上升至2020年的483万户,增幅也高达52.8%。

越南的开发还只是一个比较保守的态度,那么,柬埔寨早已经对外开发了。除了享受9年的税收优惠外,2010年5月份柬埔寨就通过《外国人持有产权法案》,而越南到了2015年才通过相关法案。

相似的情况,也出现在柬埔寨,因为柬埔寨的更穷,房价和收入就更不对称,但是,这里的房子基本上都是租给外国人的。

海外投资趋势不改,中国式“奇迹”还能延续吗?

你在金边大街上看到的5个人里就有有1个老外,预计到2018年在柬长住外籍人口保守估计为30万,其中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。也就是说,2018年的金边有差不多20个外国人分享一套公寓,如果平均一套公寓能进去3个人的话,金边将面临的问题是:如何为剩下的17个人解决住房问题。

关键是柬埔寨没有外汇管制,直接用美元交易,连汇兑风险都没有了。

现在,整个东南亚的房价基本上都高于当地人的购买水平,但,优秀的基本面和国际环境决定了,这里的房价就是那么高,关键是你要选对房。

好房永远都是稀缺的。

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