在介绍西班牙房地产买卖中的部分常见风险前，首先要理清下面一些问题：
在西班牙购房，究竟是否应该聘请自己的律师？
作为外国人，答案是肯定的。
律师究竟能做什么？
可以是仅仅作为授权代表，行使代表签字权力，也可以有其他委托服务内容，例如房地产审查，合同起草等。
真正的房地产交易需要律师做什么？
真正的房地产律师会提供一项专业的房地产审查服务，并不是随便看看nota simple政府注册信息就可以完成的，并不是所有律师都能立刻掌握的。
什么是房地产审查？
就是尽职调查Due Diligence, 常用在大型收购并购项目，或上市中，在购买前进行，一般分法律的和财务的两类。一般房地产交易的DD会两类都做，审查的内容根据地产类型以及大小的不同，至少包含几十项。
一般移民中介的所谓全面服务中，是否包含这项服务？
不包括。一般中介安排的当地律师只行使委托代理手续办理，以及后续居留办理的申请。客户认为到了海外一切委托给律师办理，很放心，但这样的律师只是代理人，并没有提供审查这项服务的义务。这类服务是需要额外规定，所有的律师一定都会额外收费的，且不是所有律师都能胜任。
房地产审查是否必要？
在一般购房交易中，不是法律规定必要的程序，但是谨慎的投资者会请律师做。投资移民项目，买房也要至少50万欧，并不是小笔投资。
房地产买卖中的常见的风险？
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房屋楼宇的污染情况。
常见于别墅区。很多别墅区块过去是工业用地，或特殊活动，需要审查环境评估。如果房产交易后发现污染情况，且无法判断由谁造成的话，当前的房东要承担全部责任，地块将禁止建设住宅，且环境污染行为在西方国家的罚款是非常非常高的，并会强令要求采取一系列环境恢复措施。
因此，现代的房地产尽职调查中，对于特定类型的房产，除了法律和财务的两类调查，还有环境类DD也尤为重要，这有别于一些公司收购并购的DD，却是在房地产交易中具有重要性。
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房屋或土地边界界限。
需要通过专业审查来发现，房屋地产和土地是否存在边界界限不清的风险。如果存在，则聘请专业的工程师，出具报告并提交土地注册部门。否则，后续的土地纠纷可能会产生一系列麻烦。
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法律审查方面。
房屋土地不能存在法律问题。不要盲目以为新房就没有问题，我们经常发现新房的很多问题，甚至整个项目都是违法的或存在法律风险的。比如，某公寓楼其实建筑在工业商业用地上，当初兴建以及当前出售时走办公室性质的房产，但对外宣传则为住宅。某别墅土地地块，虽然位于别墅区内，但是并没有建筑许可等。
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新房！
新房，无论是别墅还是公寓，通常存在城市建筑负债问题，建筑许可问题，居住许可问题，首次入住许可等。如果是刚刚城市规划土地不久的，非常容易有一定的额外负债要由购买房子的人直接交付给政府，这是开发商和政府间常做的一个操作。开发商以项目内部分土地抵押，来逐步支付政府相关费用，恰好这部分土地和房产又由你来购买，必然存在债务的转移。
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二手房！
因为可能是老旧楼，居住条件许可问题。50万的房子绝不是百姓民居，房东也都是成员多的大家族，或做生意，且习惯贷款等，各类债务债券问题也普遍存在。存在不是问题，但是如果隐形存在，则有巨大风险。如果有社区，物业支付问题。先前税务问题。都是非常常见的风险。
案例：
前不久，本所的德国客户在西班牙购买大型房产。房产调查作为我们服务的一部分，我们发现了地产中本不该出现的矛盾的负债问题，以及之前交易后在政府注册部门出现的错误注册问题。通过这一次的交易，我们要求银行对债务问题加以解决，并以公证的形式在新的合同提交中明确，后由政府注册部门修复前期的错误，保证客户完整完全的对房产的权利。
