实锤:西班牙房地产买卖中的部分常见风险-【移投策】
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实锤:西班牙房地产买卖中的部分常见风险

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2018-01-11

在介绍西班牙房地产买卖中的部分常见风险前,首先要理清下面一些问题:


在西班牙购房,究竟是否应该聘请自己的律师?

作为外国人,答案是肯定的。


律师究竟能做什么?

可以是仅仅作为授权代表,行使代表签字权力,也可以有其他委托服务内容,例如房地产审查,合同起草等。


真正的房地产交易需要律师做什么?

真正的房地产律师会提供一项专业的房地产审查服务,并不是随便看看nota simple政府注册信息就可以完成的,并不是所有律师都能立刻掌握的。


什么是房地产审查?

就是尽职调查Due Diligence, 常用在大型收购并购项目,或上市中,在购买前进行,一般分法律的和财务的两类。一般房地产交易的DD会两类都做,审查的内容根据地产类型以及大小的不同,至少包含几十项。


一般移民中介的所谓全面服务中,是否包含这项服务?

不包括。一般中介安排的当地律师只行使委托代理手续办理,以及后续居留办理的申请。客户认为到了海外一切委托给律师办理,很放心,但这样的律师只是代理人,并没有提供审查这项服务的义务。这类服务是需要额外规定,所有的律师一定都会额外收费的,且不是所有律师都能胜任。


房地产审查是否必要?

在一般购房交易中,不是法律规定必要的程序,但是谨慎的投资者会请律师做。投资移民项目,买房也要至少50万欧,并不是小笔投资。


房地产买卖中的常见的风险?

  1. 房屋楼宇的污染情况。

    常见于别墅区。很多别墅区块过去是工业用地,或特殊活动,需要审查环境评估。如果房产交易后发现污染情况,且无法判断由谁造成的话,当前的房东要承担全部责任,地块将禁止建设住宅,且环境污染行为在西方国家的罚款是非常非常高的,并会强令要求采取一系列环境恢复措施。

    因此,现代的房地产尽职调查中,对于特定类型的房产,除了法律和财务的两类调查,还有环境类DD也尤为重要,这有别于一些公司收购并购的DD,却是在房地产交易中具有重要性。

  2. 房屋或土地边界界限。

    需要通过专业审查来发现,房屋地产和土地是否存在边界界限不清的风险。如果存在,则聘请专业的工程师,出具报告并提交土地注册部门。否则,后续的土地纠纷可能会产生一系列麻烦。

  3. 法律审查方面。

    房屋土地不能存在法律问题。不要盲目以为新房就没有问题,我们经常发现新房的很多问题,甚至整个项目都是违法的或存在法律风险的。比如,某公寓楼其实建筑在工业商业用地上,当初兴建以及当前出售时走办公室性质的房产,但对外宣传则为住宅。某别墅土地地块,虽然位于别墅区内,但是并没有建筑许可等。

  4. 新房!

    新房,无论是别墅还是公寓,通常存在城市建筑负债问题,建筑许可问题,居住许可问题,首次入住许可等。如果是刚刚城市规划土地不久的,非常容易有一定的额外负债要由购买房子的人直接交付给政府,这是开发商和政府间常做的一个操作。开发商以项目内部分土地抵押,来逐步支付政府相关费用,恰好这部分土地和房产又由你来购买,必然存在债务的转移。

  5. 二手房!

    因为可能是老旧楼,居住条件许可问题。50万的房子绝不是百姓民居,房东也都是成员多的大家族,或做生意,且习惯贷款等,各类债务债券问题也普遍存在。存在不是问题,但是如果隐形存在,则有巨大风险。如果有社区,物业支付问题。先前税务问题。都是非常常见的风险。


案例:

前不久,本所的德国客户在西班牙购买大型房产。房产调查作为我们服务的一部分,我们发现了地产中本不该出现的矛盾的负债问题,以及之前交易后在政府注册部门出现的错误注册问题。通过这一次的交易,我们要求银行对债务问题加以解决,并以公证的形式在新的合同提交中明确,后由政府注册部门修复前期的错误,保证客户完整完全的对房产的权利。


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