想在泰国买房移民 值还是不值?-【移投策】
想在泰国买房移民 值还是不值?-想在泰国买房移民 值还是不值?-【移投策】

想在泰国买房移民 值还是不值?

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2018-01-23

在习大大的带领下,中国的一带一路政策可谓是惠及沿线各个国家,泰国也在其中之列,再加上泰国房地产日渐发展,许多人都将投资的目光移向泰国。最近就有许多网友咨询说自己打算去泰国买房移民,可是不知道到底值不值?下面这篇文章将给您详细介绍泰国买房移民的情况。

想在泰国买房移民 值还是不值? 

 泰国房产的基本情况 


1. 泰国好的方面 


泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心,政治环境相对稳定,和我国一直保持良好的外交关系(对比韩国和日本对华关系的波动)。 泰国土地是永久产权,不过外国人不能直接拥有土地,一般公寓(小区)里,最多只能把49%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心,公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权,你就要小心了,这在法律上是不允许的。通常大家讲泰国房产投资,说的也都是投资公寓,而且在曼谷,往往是高层公寓比豪华别墅更贵。泰国房产还有一点好处,就是按照使用面积来卖,且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓,到手可能只有30平多一点,其他的都是电梯和公摊。在泰国,你买40平的公寓,得到的就是40平的房子。另外泰国的房子还没有遗产税。   


2. 泰国不好的方面 


二手房流动性差,泰国人没有买二手房的习惯,自己买房很多项目都是0首付、50年贷款。一般买公寓的出手方法都是转卖给同样投资的外国人,或者由开发商收回。这个会在后面“可能遇到的坑”里详说。  其实这和泰国人的生活习惯也有关系,曼谷还好,普吉清迈这种旅游城市的泰国人,很多人做事情都比较懒散,不像一线城市的中国人危机感那么强、每天都很拼。这是我这两年和泰国人打交道的过程中很明显能感觉到的。 


3. 贷款 


之前中国人在泰国买房是可以先付10%~30%的首付,然后从在泰国的中国银行或中国工商银行贷款的,最多可以贷20年。我就是在这个时候入手的,但由于今年实行了比较严格的外汇政策,在泰的中资银行从今年6月1日起,就停止向大陆公民发放贷款了。目前据说还可以从新加坡的大华银行贷款,但要求客户年50万人民币的收入证明或者在该行有50万的存款证明。 

不过泰国买房的热度丝毫没有因此减少,因为对于很多在北京、上海等一线城市无法投资不动产的人来说,在泰国购房的全款,和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投资公寓都是期房,所以都是分期付款。


4. 外汇限制 


这两年我国对于个人的外汇管制比较严格,名义上每人每年是5万美元的购汇额度。我们以一套曼谷北部30平米的公寓计算,这里期房的房价大约每平米2.8万人民币。房屋总价就是84万人民币。首付30%就是25.2万人民币,是小于一个人一年的购汇额度。而如果多于这个数字,也可以用一个家庭的购汇额度来解决。


5. 开发商承租 


如果你对泰国房产有所了解,你接触的中介可能已经跟你介绍过,很多开发商在房子盖好后,会承租你的公寓5-10年,并保证每年支付给你5%-8%房价的房租收益。这里很可能有坑,你要擦亮眼睛,我们会在后面详说。 


城市分析


1. 清迈、普吉和芭提雅   


清迈、普吉和芭提雅都是旅游城市,其中清迈是泰国第二大城市,普吉和芭提雅都是海边旅游城市。三个地方都有淡旺季之分,一般泰国旅游的淡季是4-10月,如果指望房子的房租收益,需要考虑到旅游淡旺季的流量变化,这其中清迈常驻人口比例更多一点,因为毕竟是个城市,在这里留学、工作、生活的中国人数量,仅次于曼谷。 总体而言,这三个地方都是消费价值大于投资价值,适合自住,这点比较像现在北戴河的房产价值。如果你每年有三个月以上的时间呆在泰国,或者父母决定在泰国养老,那么这些地方是值得入手的,否则不推荐作为投资选择。事实上很多欧美人从上世纪开始就是这么做的,因为这里气候宜人而且生活成本低廉。其他不在泰国的时间,也可以把房子挂在Airbnb上出租。 


在选择这些地方的房产时一定要注意:

①这些地方不适合投资,只适合自住,看自己资产配置;

②中国人不可能买永久产权的别墅; 

③不要听信小中介、小开发商的高回报承诺,一定要选择大开发商的项目。 普吉岛真的是个很美的地方,但仅限于度假 


2. 曼谷 


曼谷是投资泰国不动产唯一可以考虑的地方,也是泰国租金回报率最高的地方。曼谷的经济占泰国总量的44%,曼谷港更承担着泰国90%的外贸。曼谷除了是泰国的政治、经济和文化中心,也渐渐成为国际的设计和创意中心,如果你看过泰国的神奇广告,你一定会认同这一点。很多跨国公司和国际组织的总部也在这里,视频是《华尔街日报》对曼谷的介绍: 曼谷是泰国唯一能让你有生活在国际大都市感觉的城市。当然,这里也有大都市的问题——堵车,而且堵得不是一般的严重。 曼谷堵车是日常,跟曼谷比,北京已经非常顺畅了  所以,在曼谷投资房产,一定要选择离地铁站近的项目。曼谷一共有三种公共交通轨道:两条BTS(Bangkok Mass Transit System)轻轨线,一条MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地铁线,一条ARL(Airport Rail Link)机场快线。其中用得最多的基本上就是BTS,所以在曼谷选房投资的话,沿着BTS选就好了。期房的话,也可以考虑在建轨道的沿线。    


可能遇到的坑和买房贴士


1. 资金配置  泰国房产不适合所有人投资或居住,出手前要评估自己的风险承受能力和真实需要。你在手机银行买个理财产品还需要填表做一个风险承受能力评级,去海外买房这种大额支出更需要评估自己的资金配置。 


2. 短租和出手困难  泰国法律禁止公寓以酒店形式提供低于一个月的短租,现在Airbnb上的很多房子实际上是再违法出租,这点要清楚。另外泰国人买房是可以贷款的,而且很多是0首付,所以泰国人多数习惯买新房,要做好出手难的准备。当然如果是在曼谷的是隆/沙吞区和中心隆披尼区不用太担心这个问题,但房价也比较高。 


3. 开发商承租陷阱  再说一遍:承诺别墅永久产权和超高承租回报率的,都是骗子。应对的办法是了解现实回报率、选择大开发商的项目,不要总想着捡个大便宜。 


4. 泰国签证  泰国不是一个移民国家,通过买房是不可以拿到泰国国籍的。一般大家去泰国走的都是旅游签或落地签。旅游签有效期90天,停留期60天。可以理解为买了食品需要在90天开盖,在60日内吃完。落地签只有15天,15天之后必须出境。这一点在来泰国看房期间需要注意。我在清迈的时候落地签过期,但事情还没办完,当地朋友给了我一个解决方案——去湄公河金三角地带乘快艇到老挝境内再回来,完成一次出入境,获得新的15天落地签。这种方式不推荐,有风险,因为湄公河有好几个私营港口,语言不通的话很容易搞错。   


5. 泰国法律 


泰国是个很神奇的国家,整个国家信奉佛教,几乎所有男性公民一生都至少出过家几天。所以整体上民风比较善良淳朴,但单独在城市的夜晚,也需要注意安全。


下面说几个泰国法律比较特殊的地方:

 ①法律允许但执法严格的——枪支  是的,泰国是允许公民持枪的,也是东南亚持枪人数最多的国家,我就是卖清迈射击体验产品的。不过这一点其实不用太担心,东南亚这几个国家公民基本都可以持枪,而泰国是枪支管理最规范、最严格的国家——大口径、自动步枪是禁止的。很多泰国人把射击当成一种爱好 

②法律禁止且执法严格的——赌博  虽然是旅游国家,但泰国是禁赌的,和香港一样,只有赌马是允许的。 

③法律禁止但执法不严格——黄  芭提雅以红灯区著名,但实际上泰国法律是禁止嫖娼的。一般芭提雅的酒吧或者俱乐部,都不提供 in-house 的性服务,至于你和那里驻场的小妹以什么价格成交、在哪里完成买卖,那都是你们之间的事。 


上面就是对于泰国买房移民的介绍,在小编看来如果资产配置允许的话,投资首选曼谷;生活、工作需要的话,可以考虑普吉、清迈和芭提雅;无论投资还是消费,都一定要选大开发商的项目。 


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