想要来美投资置业,不知道1031税务递延交换,那你就亏大了。-【移投策】
想要来美投资置业,不知道1031税务递延交换,那你就亏大了。-想要来美投资置业,不知道1031税务递延交换,那你就亏大了。-【移投策】

想要来美投资置业,不知道1031税务递延交换,那你就亏大了。

条评论 1774

2017-07-02

在物业买卖交易中,1031税务递延交换(1031 Exchange)是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略,它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中,从而纳税人可以推迟支付的资本收益税和并拿回折旧税。
理解1031税务递延交换,首先要弄清两个概念:

1031税务递延交换”通常只能用来延税而不是免税 1031税务递延交换”只限于作为投资,贸易或是营业的产物,或是用来积极生产收入的物业,例如出租屋不能交换自住屋。 在交易开始前便需要申明1031递延交换,并且在卖出的物业交易关闭前(close escrow),和交换公司签订合同。若已经成交再去找交换公司,1031则不适用。




从实际出发,让我们举个例子来理解1031税务递延交换的重要作用。

假使某投资者通过卖出某物业取得了$400,000的资本收益,其中此投资者在此项交易中的税负为大约$140,000 (回抵折旧,联邦资本增益税,州资本增益税,以及净投资收入税)。此投资者若同时投资新的物业,仅有$260,000的权益净额。
假设需要25%的首付以及75%的贷款价值比,那么投资人只能购买价值$1,040,000的新物业。
还是同样的投资人,如果他选择递延置换,则其能选择将全部$400,000收益用来购买价值高达$1,600,000的新物业中,当然,我们使用的是跟之前一种情况同样的首付条件和贷款价值比。

通过这一连串的数字,聪明的你应该能立马感受到1031的巨大作用,在这个案例中,购房者无需出售一项投资房产,并支付资本收益税,再用余下的净收益去购买其他房产,而是使用总的销售收入去投资新的房产,当下无需缴纳资本收益税。当然,并不意味着不缴税,只是将资本收益税递延到新房产售出之时。我们可以看出,1031能让投资人递延资本收益税的缴纳,因此促进投资组合增长,从而提升整个投资收益。



什么叫同类物业(Like-Kind)

“同类”的定义十分宽泛,只要是赚取租金计入利息的物业即可。因此出租公寓可以换工厂仓库,也可以换办公写字楼,前提是参与交换的房产必须在美国。置换的只能是同价或更高价值的物业,并且净值应全部投入到新买的物业中,否则未投入部分仍会成为“靴子”(Boot),需要支付资本增值税。


45/180天条例
在1031条例中,需要抓住两个时间点。第一个是“确认期”(Identification Period),意为需在旧物业交易完成开始的45天内确认新的用于置换的物业;第二个是“交换期”(Exchange Period)即在老物业出售后的180天内完成新物业的交易。这两个日期需要卡紧,错失了时间则会导致递延优惠无法申请。有群众问,若是在年终做1031交换怎么办,此时从老物业交易结束到第二年4月15之间没有180天。这个时候可以向税务局申请延期报税。

买房卖房过程中,投资人会与很多中介机构,地产经纪和中间人进行接触和交易,如何选择符合资质的中间人和中介机构,如何解决买房卖房中的纠纷和法律问题等等,这些都需要律师的护航。耶曼律师事务所在房地产事务方面拥有一支精锐团队,协助客户从看房,选房,谈判,签约,一直到最后过户整个过程,提供最专业的法律咨询和纠纷解决服务。当下正值美国房市旺季,有意来美投资置业的朋友欢迎联系我们。

图片来自于网络

参考:https://apiexchange.com/what-is-a-1031-exchange/


想和我们经验丰富的律师进行面对面咨询?快点击“阅读原文”,在“Free Evaluation”处提交你的咨询表格吧!



所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2019      沪ICP备18013213号

查看对话