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在西班牙购房的法律及税务影响(二)

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2017-07-05

在西班牙购房的法律及税务影响(二)

本篇(二)会介绍购买程序,以及相关税务。


购买程序

在西班牙购买房产,进程相对较快。和许多国家一样,房产产权交易在土地注册部门注册,标志着产权转移。同时也可以通过政府部门,获得一项地产上是否附着债务等相关信息。

当买方决定购买,多数情况会签订一个私合同(购买选择权合同,定房合同,或买卖合同),这里的“私”指的民事行为主体双方之间私行为,这个合同里会包含购买的细节。这个合同的类型,由律师考虑具体案例情况建议选择制定。此类购买意向书,应包含标的物的法律定义,最终购买价格,支付条款,定金期限,房产交接时间等细节。当签订这个私合同时,一般会支付定金,定金额度由双方约定,常常受到定金期限,以及最终签约时间长短的影响。如果最终买卖合同预计在30-90日内完签,定金额度一般在10%-15%

我们一般建议,买方不直接把定金支付给卖方,而是通过律师事务所将定金存入一个中立的信任账户,直到公证合同签约。这保证了在交易出现问题时,买方的定金可以迅速安全地返还。

关于在建新房的支付,一般建造期间分期支付。根据建筑条例,某银行或保险公司须为此作保。相关法律使建筑商同时履行义务,承担有利于买方的10年建筑伤害保险。

当最终支付完成,双方签订买卖的公证书(escritura)。这里建议指定律师,因为西班牙公证处只负责公证,并不负责处理或管理这些合同。律师将把合同交付给税务机关,根据房产的具体情况,或为转售,或为二手房产,进行转让税的计算。如果房产是直接从开发商处购买,则会收取印花税。税务程序过后,合同文件将被提交给土地登记处登记。一个临时的所有权转让登记会立刻入册。

买方须注意!一旦公证书签署,所有权即刻转让给买方!请确保同意最终公证书上双方达成的价格约定。


购买物业时的税费

转让税(ITP):8%,9% 10%,由买方支付。适用地产为别墅,公寓,土地,商店,车库,且卖方不是开发商,地产不是新房。

如果地产的“最低税值”高于成交价格,则最低税制作为转让税的税基适用。根据西班牙不同大区有所区别。有的大区规定直接收取成交价10%作为转让税,有的大区采取阶梯式税由8%-10%。西班牙法律规定下,不得高于10%

VAT增值税和印花税:10%+1.2%,适用条件为,地产为别墅,公寓,或附着在楼内的车库,且卖方是开发商或建筑商,或地产为新房。

VAT增值税和印花税:21%+1.2%,适用条件为,地产为地块,商店,商业车库,且卖方是开发商,建筑商,或公司。通常,商业地产多归为此类。



向各位介绍一下,De Micco & Friends 的律师和审计师,拥有超过1000项房地产交易的经验,可以保证客户获得安全优化的购房流程。律师会陪同买方,从出价(购买选择权)到合同的起草,公证及支付,以及最终的现有抵押贷款排除,完成所有流程。如果有部分贷款的计划,我们也能够给予帮助和建议。

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程序和税务介绍过后,下一篇(三)将会介绍 公证程序,土地注册,付款,公证处费用,土地注册费用,律师费,以及一项通常由卖方支付的税Plus Valia,并总结购买行为涉及的总税费。敬请关注。

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