过去3天里,深圳人赶上了今年最后的抢房红利!-过去3天里,深圳人赶上了今年最后的抢房红利!-【移投策】

过去3天里,深圳人赶上了今年最后的抢房红利!

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2019-12-09

那些笃信价值投资的人在过去的几天是非常的忙,在一线城市中,只要经济情况变差,就会在深圳这个城市爆出土豪大大“出手”的新闻。

短短3天内深圳5个新盘接连入市,释放3200+套房源,日光盘甚至秒光盘重现。

龙光玖龙台二期,705套房源,认筹2天,30分钟内“秒光”

颐湾府备案均价约10.2万/平,总价区间在960-2531万/套,4.5小时抢光300+套120平千万豪宅。

龙岗齐发两盘,成交880+套,其中,特发天鹅湖畔,开盘当天成交了552套;龙岗中心城的恒裕珑城本次开盘主推285套住宅,开盘当天成交230套,去化达到8成。

唯一变的是去年5000万的是“蹲”,今年则有1800万的大鹏坐而已,结果,456套豪宅吸引了1306位认筹客户,开盘4.5小时,所有房源全部售罄。

重点不在深圳土豪有多少,是怎么干的,深圳现在是前途一片大好,趁着现在经济低迷出手是必然的。

但,今年出手的时点、方向和区位却非常值得大家研究,以深圳为模版,其他长三角地区的投资模式其实也差不多,有机会再讨论。

先看看深圳土豪是怎么干的!

去化最快的两个前海新盘其实没什么可说的,但凡在前海楼盘去化都特别的快,没办法就是有政策红利加身。

去化非常快的还有两个地方:光明和龙岗。

其中,光明的龙光玖龙台二期,还是早上发布认筹公告,第二天晚上就线上选房。特别指出的是给VIP办理的时间也就限于11月29日早上到11月30日下午16:00。

结果,有效认筹量为2662个,抢700多套房源,开盘即被“秒光”。

光明区,就是深圳热度仅次于前海的宝安区的延伸,未来,光明承载“综合性国家科学中心”的任务,深圳还出台了《光明科学城空间规划纲要》,把光明区63%的面积(99平方公里)都纳入其中。

参考《上海深圳同时出现两个“价值洼地”!》

龙光玖龙台二期这个项目就是光明城站附近,处于光明的核心地段,这其实是不为大家所熟知的重大利好加身,被秒光也不足为奇。

其实,加在深圳身上的光环很多,就比如刚刚深汕合作区楼市的政策出台了,但是考虑到汕头经济体量和离深圳的距离超过70公里,显然,这种政策,更多是利好汕头,指望影响深圳是不现实的。

同样的,如果是在长三角地区的朋友们,12月1日傍晚,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》终于全文发布,将上海的地位再次得到确认,但这种大规划能产生多少实质性影响很难说。

对当下而言,其实只是新闻,并无实质利好。这在最近几年政策红利不断地推出的时候,一定要留心重大利好不见得影响楼市,但是如果将一个利好放在一城一区,这样的利好要值得重视。

另外两个新盘都是龙岗的,有点刚需+地铁的概念。

8月份以来,特别是豪宅税调整后,二手交易成本下降,市场迎来新的成交高峰。南山、宝安房源被持续消化,目前热点区域基本上处于无盘可卖状态。同时,市场热度也在向远郊和曾不太被关注的罗湖和龙岗区域转移,轮动效应明显且迅速。

二手房成交量方面,龙岗近三年平均每季度成交超4400套,远远高过排名第二的宝安,成交量更是盐田区的10倍!

之所以龙岗的房子卖得如此好,主要和交通将有极大改善有关。

据统计,深圳地铁14/16号过半站点都已经进入主体施工状态,未来三五年内,龙岗到福田中心通勤时间将缩短到半小时,到南山仅需40分钟,东部轨道交通将得到极大的提升。

根据研究结果显示,房子与地铁站的距离每减少250米,价格就上涨2.4%。不愧是地铁一响,黄金万两。

10月份龙岗一手住宅网签5.1万平,环比下降23.3%,连续三月下降;竟无一住宅项目供应。去年一整年的网签数据显示,龙岗区新增供应有80.87万平,但是成交面积也高达84.78万平。

新房供应在这个区域,依然呈现出“紧张状态”,也带动了该区新房销售。

对于深圳来讲,第四季度利好消息频出,因此房价虽有波动,但涨幅仍在预期范围内。政府也不愿意看到房价波动太大,未来房价涨幅若脱离预期,估计政府还将有后续办法来应对。

北上广深四大城市对比,深圳住房自有率占比垫底,仅为34%,不足其它城市的一半。也就是说,深圳有近7成的人在这个城市里都没有自己的房产,再加上不断扩大的地铁让通勤更方便,构成了龙岗成交火热的基础。

不妨来复盘一下去年还没有什么利好,到今年利好不断的情况下,深圳房地产市场的轮动过程。

对于深圳来说,接下来不见得还有更好的上车机会,但是对于其他城市来说,机会或许还有,毕竟现在是政策红利期。

从2016-2018年,深圳房产基本上都是横盘,偶尔有部分区域微涨的情况。

直到2018年底,位于前海的诺德假日当时小两房总价成交价还是390万,但过完年就翻到了420,然后就是440,460,年中就涨到了480,并止步于490的豪宅生死线。

涨的最快的除了诺德的小户型,还有前海港湾的小三房,领涨原因就是位置好,楼盘新和小户型较多。

到8月18日后,先行示范区政策引爆了深圳大湾区的房地产市场。

前海迅速领涨,宝中、西乡、碧海、沙井跟涨,南山优质片区包括深圳湾、半岛和后海片区跟涨,但涨幅略弱。

而深圳的中部和东部则无声无息,福田和龙岗业主甚至不相信深圳已经开始涨了。

到9月份,深业中城、天健天骄、都市茗荟等相继开盘、恒裕滨城单价屡创新高等等不断刺激深圳西部楼市保持高温状态。

到10月24日,三个重磅新闻出台:一是前海扩容,二是腾讯落户大铲湾,三是沙井的空港新城出了规划。

将整条深圳西部沿海产业带和房地产市场推上了巅峰。

随着热点的转移,前海横盘不涨,宝中和碧海变成了第二轮的领涨先锋。

扩容之前,宝中已经从上半年的七万多慢涨到了八万多;扩容之后,立刻打着滚上涨,均价很快翻到了九万多,而且一房难求。宝中三房全部站上了八百万后,五六百万的碧海三房就显得性价比很高。短时间内碧海普遍上涨50-100万,均价很快破七望八。

11月11日,豪宅税大幅调整,终于将热点从西部板块逐步向龙华和龙岗。

先是红山上塘的不少楼盘调高了报价,接下来龙华的龙中的壹城中心,仗着高赠、次新和旧改,单价普涨一万。

而龙岗,单价四万多,四百万总价还可以买到三房+地铁+次新。和福田大量6-10万的房源,显然就是价值低洼,再加上地铁14和16号线通车在即,还有世茂和大运的预期。所以,龙岗成为今年深圳楼市最后的接棒区。

今年,深圳轮涨的循序是:

南山﹥福田=前海=宝中﹥龙华﹥罗湖﹥龙岗﹥坪山=盐田。

深圳前海和宝中成为是本轮轮动的最大受益者,龙华龙岗其次。现在深圳中部和东部的低总价楼盘,包括沙井和光明,深圳4万多单价的房源越来越少。

下一次“抄底”不知又是何时!

从政策红利角度上看,第一波利好出现在珠三角,第二波在长三角,未来,全国的重点中心城市都会有如此机会,但红利未必有深圳那么多,毕竟效应会递减。

最好的投资还是去那些城市能扩大一倍,而且,持续有人口流入的城市,或许不是国内,毕竟房价都不便宜了,而是在东南亚的国家:柬埔寨。

先看柬埔寨首都金边的房价数据,据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

涨得快,很多人都担心未来的上涨空间有限,这个问题在金边完全不存在。

根据今年3月份,柬政府发布了《2015至2035年金边城市规划》,把金边城市建设规划分为两个阶段,,第一阶段是到2020年金边将建设成为能容纳300万人口初步现代化城市。目前,人口已经超过300万,提前达到。

第二阶段到2035年金边将成为城市现代化功能齐备,容纳500万人口的国际化大都市。以现在每年7%左右的增长速度,哪怕将来调低点,也是完全有可能提前达到的。

当金边人口增加到500万后,城市面积由现在的375平方公里扩展到675平方公里。

柬埔寨的经济多年都是7%左右的速度发展,这样的高速发展自然吸引了其他国家,特别是亚洲近邻,包括欧美国家的投资者来炒房。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中,如今柬埔寨已达1650万人,人口结构年轻,75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三。

金边城市面积、人口翻倍,城市核心地段优质房地产早已瓜分完毕,核心区的优质资产就更加显得稀缺,未来房价涨幅更可观。

重点是:金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君

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