你准备好了迎接2020年的小阳春吗?-你准备好了迎接2020年的小阳春吗?-【移投策】

你准备好了迎接2020年的小阳春吗?

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2019-12-09

今年前三季度的经济数据是第一季度增速为6.4%,第二季度为6.2%,第三季度为6.0%。第四季度经济即便是乐观一点也不会低于6.0。

为什么能乐观点?先不看其他行业的数据,就房地产的投资和开发的速度提上了,再加上一系列的地方松绑的政策:各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需等政策,第四季度GDP翘尾是可能的。

如果中美再能把贸易问题解决了,其实完全可以乐观地看待明年的经济以及楼市。这种情况下,2020年还会有“小阳春”吗?

答案如上图,其实很明确,至少近三年的历史告诉我们:

不管牛熊,每年3月全国10个一二线城市二手住房成交量的最高峰都是峰值。

年底了,年终奖能不能到账,明年开学是不是要换房,明年该如何安排基本上都该有定论了,到了开春可不就集中买房,这个中国人的生活节奏有关。

当然,最好的买房时机也是年底,想想房企也要过年,特别是今年金九银十又凉凉,如何能提前一步,跟开发商磨一下,自然有很好的折扣,总比等到开春了,房企和中介都忙起来了,谁在意打不打折呢!

而且,年底与小阳春的砍价和房价反弹空间至少应该有5%以上的价差。

如果你能在年底买入房价为500万,年后小阳春则可以挂牌到525万,当然,这只是理论上的,毕竟各地还是有限制的。

那这样的趋势会不会延续,大概率是可能的,而且,2020年,宽松的货币政策和不断降低的利率环境没有变,外围经济情况糟糕导致国内重启基建的苗头在年底已经出现,明年只会延续,而不会停止

对楼市而言,别太指望出现今年的全国性的放松政策,但是,地方性的放松今年下半年就没有断过,明年只会更放松,毕竟,地方的压力更大些。

现在的房贷基准利率已经转向是采用MLF+加点的形式产生。

而MLF利率自2018年4月以来一直保持在3.3%的历史高位,央行一定是通过降低MLF来引导LPR降低。

目前的经济看似处于通胀中,但除去二师兄的因素外,其实都是通缩,随着明年猪肉问题和进口美国农产品的问题解决,CPI会下行,央行就更有理由降息以缓解实体经济的压力。

因此,2020年的1年期LPR会继续降低,5年期LPR大概率也会微降。目前的房贷利率4.8%已经是30年来的历史最低值,而且未来几年还会继续降低。

建议购房者可以和银行签贷款合同时,必须选择每年调整一次贷款利率,因为房贷利率已经进入下行通道,未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。

而且要把还款期限拉到最长,并且选择每月还款额相同的等额本息,不要选择开始月供高的等额本金。

至于房地产政策,其实很多二线城市局部都已经是完全放开了,未来,如果有可能,必然将放松政策扩大化以促进房地产交易。

10月15日,南京取消了六合区非户籍2年的社保要求,只要是大专以上学历,就可以在六合区买房,而高淳区在6月基本上完全放开了,只要有南京居住证和劳动合同就可以买房。

同日,天津滨海和宝坻两个中关村园区降为零门槛,落户的职工可直接买房。

接着,10月24日,海南三沙以外的所有城市落户把落户门槛降低为零,三亚紧缺人才不需要社保就可以买房。26日,南通也开通了零门槛落户,落户后就可以买房。

11月25日,成都天府新区直管区定向3类工作人员取消限购,购买直管区住房不再受户籍和社保限制。

对于那些还幻想在三四线买房的人来说,现在应该抓住二线省会零门槛落户和限购取消的机会买房。未来,一二线城市政府还会继续鼓励刚需入场。

2020年是棚改即将落幕之年,特别是在三四线城市,限购、限售等都会放开以吸引接盘侠。而地方政府也会出台各种政策维持房价不下跌,即便是房价涨了也要仔细考虑下,不然很容易变成接盘侠。

至于一线城市,小花样也挺多的。

深圳11月11日取消“豪宅税”,而在7月份深圳就宣布不再公布新房成交价格了,实质上就是取消了限价政策。

8月份,上海放松自贸区新片区限购政策,而11月22日起,广州口头放松适度放松非户籍居民限购政策,个税和社保可以互相补证,有助于释放部分刚需入场。

而北京燕郊地区10月18日虽然取消高校医院和高新区人才取消限购的政策没被认可,但当地开发商承诺,可以先付首付,明年1月发文后再网签过户。而后在深圳取消豪宅税后,一度媒体热炒北京取消豪宅税。

一线虽然蠢蠢欲动,但不要幻想出台全国范围内的取消限购的政策,那样的影响实在太大,而且,今年也试过,所以,不用奢望。

在一二线城市还有一个重点就是学区房的问题。

短期内,想让孩子上区外的重点学校,当然家长得花血本,但是长期看,买学区房就要逆潮流而行。

2019年7月8日,高层印发了《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》,其中第17条明确要求:“民办义务教育招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生;对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取”。

就是:公民同招,摇号录取。

其实从去年开始,北京在一些区实行了多校划片,而上海也是去年开始了公办民办同步招生。

对于一二线城市来说,不缺钱为了吸引人才自然会在学校等配套设施上下功夫,学区房政策的改革也是大势所趋。

对于2020年,经济面会更加明朗,政策会更加宽松,房价能不能涨很难说,毕竟能涨的都在高位,稳定还是大局,局部或有机会。

中国房地产高速增长期和密集发展期已经过去,现在的机会在海外。

东南亚市场目前已经连续十年是整个全球经济增长最快的区域,整个东盟国家平均GDP增长率超5%,越南、柬埔寨,菲律宾等国家连续多年的GDP增长率都在7%以上。

其中,柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家,而且还创了7年的新高,是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中,如今柬埔寨已达1650万人,人口结构年轻,75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三。

首都金边不仅有人口持续流入,还有城区面积扩大一倍的规划。

根据今年3月份,柬政府发布了《2015至2035年金边城市规划》,第二阶段到2035年金边将成为城市现代化功能齐备,容纳500万人口的国际化大都市,城市面积由现在的375平方公里扩展到675平方公里。

现在的金边人口达到300万人,未来,金边还有十几年的发展时间和增长空间。金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

这样的空间和供需状况,随便怎样都能赚钱,何不到有鱼的地方钓鱼呢!

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

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